Código de Buenas Prácticas hipotecarias: qué es y quién puede acogerse

Cuando la cuota de la hipoteca se convierte en una losa, mucha gente cree que solo le quedan dos caminos: seguir ahogándose o perder la casa. Hay un tercero que poca gente conoce bien: el Código de Buenas Prácticas.

Es un mecanismo legal pensado para familias que atraviesan una situación económica difícil y no pueden pagar su hipoteca. No es una limosna del banco ni un favor: es un conjunto de medidas reguladas por ley a las que tienes derecho si cumples ciertos requisitos.

En esta guía te explicamos qué es el Código de Buenas Prácticas, quién puede acogerse, qué medidas ofrece y cómo solicitarlo a tu banco. Un aviso por delante: esto se tramita directamente con tu entidad y no es algo que gestionemos como bróker hipotecario. Pero creemos que debes conocerlo, porque es información que puede cambiarle la vida a quien la necesita.

¿Qué es el Código de Buenas Prácticas?

El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas legales que facilitan la reestructuración de la deuda hipotecaria a las personas que tienen graves dificultades para pagarla. Su objetivo es evitar que una familia vulnerable pierda su vivienda habitual.

Está regulado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, una norma que se ha ido reforzando con los años. La última gran actualización llegó con el Real Decreto-ley 19/2022, aprobado precisamente por la subida de los tipos de interés, que amplió la protección a más familias.

La idea de fondo es escalonada: primero se intenta reestructurar la deuda para que puedas pagar; si aun así el plan es inviable, entran en juego medidas más contundentes como la quita o la dación en pago. Se avanza de lo más suave a lo más drástico, siempre buscando que conserves tu casa si es posible.

Hay un matiz importante sobre cómo obliga a los bancos. La adhesión de las entidades al Código es voluntaria, pero, una vez adheridas, su aplicación es obligatoria para los clientes que acrediten que cumplen las condiciones. Dicho de otro modo: ningún banco está forzado a firmar el Código, pero casi todos lo han hecho, y desde ese momento no pueden negarse a aplicarlo a quien cumple los requisitos.

Se aplica solo sobre la vivienda habitual, y protege también a fiadores y avalistas que se encuentren en la misma situación de vulnerabilidad, respecto de su propia vivienda habitual.

¿Qué requisitos y umbral de exclusión hay que cumplir?

Para acogerte al Código tienes que estar en el llamado "umbral de exclusión", que a grandes rasgos significa que tus ingresos son bajos y que la hipoteca supone un esfuerzo desproporcionado. Deben cumplirse varias condiciones a la vez, no basta con una.

El requisito central es el de ingresos. El conjunto de los ingresos de la unidad familiar no debe superar el límite de tres veces el IPREM anual de 14 pagas. El IPREM es el indicador que usa la Administración para medir la renta a efectos de ayudas; ese límite de "tres veces el IPREM" es el punto de partida para la mayoría de las medidas.

Ese umbral se amplía en situaciones de especial vulnerabilidad. Sube a cuatro veces el IPREM si hay en la unidad familiar una persona con discapacidad superior al 33%, en situación de dependencia o con una enfermedad que la incapacite para trabajar; y hasta cinco veces el IPREM en casos de discapacidades graves específicas (parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual, entre otras).

Además de los ingresos, se valoran otras circunstancias que deben concurrir, como por ejemplo:

• Que la cuota hipotecaria represente un esfuerzo excesivo sobre los ingresos de la familia (que supere un determinado porcentaje de la renta).

• Que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas en los últimos años (por ejemplo, que el esfuerzo de la hipoteca sobre la renta se haya multiplicado).

• Que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual, no sobre una segunda residencia ni un inmueble de inversión.

• Que el precio de adquisición de la vivienda no supere ciertos límites establecidos.

Un dato para dimensionar el umbral: en años recientes, tres veces el IPREM ha rondado los 25.000-29.000 € anuales de ingresos de la unidad familiar, según el valor del IPREM de cada año y el número de pagas. Como el IPREM se actualiza, conviene comprobar la cifra vigente del año en curso antes de dar nada por hecho.

¿Qué medidas incluye: reestructuración, quita y dación en pago?

El Código ofrece tres niveles de medidas, que se aplican en orden: primero la reestructuración de la deuda, después una posible quita, y como último recurso la dación en pago. Se va escalando solo si el paso anterior no resuelve la situación.

1. Reestructuración de la deuda (la primera opción). Es el punto de partida. El banco debe ofrecer un plan que haga viable el pago, y que combina medidas como:

• Carencia de capital de 5 años: durante ese tiempo pagas solo intereses (a un tipo reducido, Euríbor − 0,10%), no capital.

• Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años desde la concesión del préstamo.

• Inaplicación de las cláusulas suelo que pudiera tener el préstamo.

El objetivo de la reestructuración es dejar la cuota en un nivel asumible (por debajo de cierto porcentaje de los ingresos de la familia).

2. Quita del capital (si la reestructuración no basta). Si el plan de reestructuración sigue siendo inviable, puedes solicitar una quita: una reducción de una parte del capital que debes. El banco no está obligado a concederla en todos los casos, pero sí a estudiarla.

3. Dación en pago (el último recurso). Si nada de lo anterior funciona, la dación en pago permite entregar la vivienda al banco para saldar toda la deuda, quedando libre de ella. Además, puedes solicitar permanecer en la vivienda en régimen de alquiler social durante un tiempo, pagando una renta reducida.

Esa posibilidad de quedarte como inquilino es una de las protecciones más importantes del Código: incluso en el peor escenario, existe una vía para no acabar en la calle de un día para otro.

¿Cómo solicitar la aplicación del Código a tu banco?

El primer paso es presentar la solicitud por escrito a tu banco, acompañada de la documentación que acredite que estás en el umbral de exclusión. Desde que la presentas, la entidad dispone de un plazo de un mes para responderte con un plan.

El proceso, paso a paso:

1. Reúne la documentación. Necesitarás acreditar tu situación económica y familiar: certificado de rentas de la Agencia Tributaria, justificantes de ingresos o de su ausencia (por ejemplo, certificado de desempleo), libro de familia o documento equivalente, escritura de compraventa y de la hipoteca, y una declaración responsable de que cumples los requisitos, según el modelo oficial.

2. Presenta la solicitud en tu banco. Se dirige a tu entidad (que debe estar adherida al Código), pidiendo la aplicación del Código de Buenas Prácticas. Guarda copia registrada o justificante de cuándo la presentaste.

3. Espera la respuesta. El banco tiene un mes desde tu solicitud para estudiarla y, si procede, ofrecerte el plan de reestructuración.

4. Revisa el plan que te ofrecen. Comprueba que las condiciones se ajustan a lo que marca el Código. Si el plan sigue siendo inviable para ti, podrás pasar a solicitar la quita o la dación en pago.

Un límite importante que conviene saber: no puedes solicitarlo si ya estás en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya anunciado la subasta. Por eso, si prevés problemas para pagar, cuanto antes actúes, más opciones tienes. Esperar al último momento cierra puertas.

¿Qué bancos están adheridos al Código?

La gran mayoría de los bancos que operan en España están adheridos al Código de Buenas Prácticas, incluidas las principales entidades del país. La adhesión es voluntaria, pero prácticamente todo el sector la ha suscrito.

Entre las entidades adheridas figuran los grandes nombres del sector: CaixaBank, BBVA, Banco Santander e ING, entre muchos otros. La lista completa y oficial de entidades adheridas se publica en el BOE y se actualiza periódicamente; la última actualización se produjo en julio de 2026.

¿Cómo saber si tu banco está adherido? Tienes dos vías fiables:

• La lista oficial en el BOE, que recoge todas las entidades adheridas y sus actualizaciones.

• La web de tu propio banco: las entidades adheridas suelen tener una sección específica dedicada al Código de Buenas Prácticas, donde explican las medidas y la documentación necesaria.

Si tu banco está adherido (lo más probable) y cumples los requisitos, la aplicación del Código es obligatoria para la entidad. No es algo que puedan concederte o negarte a voluntad: es un derecho que puedes exigir.

¿Qué alternativas tienes si el banco rechaza tu solicitud?

Si el banco rechaza tu solicitud pese a cumplir los requisitos, o te ofrece un plan que no se ajusta al Código, tienes vías para reclamar. El rechazo del banco no es siempre la última palabra.

Existe motivo para reclamar en varios supuestos: si el banco considera de forma incorrecta que no estás en el umbral de exclusión, si aplica mal el límite del precio de adquisición, si no te presenta el plan de reestructuración pese a cumplirse los requisitos, o si te propone condiciones distintas de las que marca el Código.

Los pasos para reclamar:

1. Reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente o el Defensor del Cliente de tu banco. Es el primer paso obligatorio. Hazlo por escrito y conserva el justificante de presentación.

2. Reclamación ante el Banco de España. Si la entidad no resuelve, puedes elevar la reclamación al Banco de España, que supervisa el cumplimiento del Código.

3. Comisión de control del Código. Existe una comisión de seguimiento que evalúa el cumplimiento del Código por parte de las entidades, y ante la que también se pueden poner en conocimiento los incumplimientos.

4. Asesoramiento especializado. En situaciones complejas, conviene apoyarse en servicios de asesoramiento a deudores hipotecarios (muchos ayuntamientos y comunidades autónomas tienen oficinas de intermediación) o en un abogado especializado.

Y aquí somos claros contigo, porque es un tema serio: nosotros no tramitamos el Código de Buenas Prácticas ni llevamos reclamaciones. No es lo que hacemos. Si estás en esta situación, lo más útil es acudir a tu banco, a las oficinas públicas de intermediación hipotecaria o a un abogado especializado. Preferimos decírtelo honestamente antes que hacerte perder tiempo.

El Código de Buenas Prácticas existe precisamente para los momentos en los que las cosas se ponen difíciles. Conocerlo es importante aunque hoy no lo necesites, porque las circunstancias cambian y saber que existe esta red de protección da tranquilidad.

En GoHipoteca no gestionamos el Código, pero sí creemos en dar información clara y honesta sobre todo lo que rodea a una hipoteca, también lo incómodo. Si lo que necesitas es conseguir o mejorar tu hipoteca, ahí sí estamos a tu lado. Trabajamos para ti, no para el banco.