Glosario hipotecario: los términos de tu hipoteca explicados

El banco te habla en un idioma raro: TIN, TAE, LTV, subrogación, carencia, novación… Palabras que suenan importantes y que, si no entiendes, te dejan en desventaja justo cuando más te juegas.

Este glosario hipotecario está para arreglar eso. Hemos reunido los términos que de verdad aparecen en tu hipoteca y los explicamos en cristiano, sin la jerga que usa la banca. La idea es sencilla: que cuando el banco suelte una de estas palabras, tú sepas exactamente de qué está hablando.

Úsalo como chuleta. Busca el término que no entiendes, lee la definición de dos frases y sigue con lo tuyo. Y si después de esto quieres que alguien traduzca tu hipoteca entera y la negocie por ti, para eso estamos: somos un bróker hipotecario que trabaja para ti, no para el banco.

índice alfabético de términos hipotecarios

Amortización. Es la devolución del dinero prestado. Cada cuota que pagas amortiza una parte del capital (lo que te prestaron) y otra de intereses. "Amortizar anticipadamente" es adelantar dinero para reducir deuda.

Aval. Garantía adicional por la que una persona (el avalista) se compromete a pagar la hipoteca si el titular no puede. El avalista responde con su patrimonio.

Bonificaciones. Rebajas del tipo de interés que consigues contratando productos del banco (seguros, nómina…).

Capital. El dinero que te presta el banco, sin contar los intereses. Es la base sobre la que se calcula lo que pagas.

Carencia. Periodo en el que pagas solo intereses (carencia parcial) o nada (carencia total), sin amortizar capital. Alivia la cuota a corto plazo, pero alarga y encarece la hipoteca.

CIRBE. El registro del Banco de España donde constan tus deudas con entidades financieras. El banco lo consulta para ver tu endeudamiento antes de darte la hipoteca.

Comisión de apertura. Lo que cobra el banco por formalizar la hipoteca. No todas las entidades la aplican; es negociable.

Comisión de amortización anticipada. Lo que puede cobrarte el banco si adelantas capital o cancelas antes de tiempo. La ley limita su cuantía.

Cuota. Lo que pagas cada mes. Se compone de capital + intereses. En hipotecas variables o mixtas, puede cambiar en las revisiones.

Diferencial. El porcentaje fijo que el banco suma al índice de referencia en una hipoteca variable. Si es "Euríbor + 0,8%", ese 0,8% es el diferencial.

Euríbor. El índice de referencia más usado en las hipotecas variables en España. Sube y baja según el mercado, y de él depende tu cuota si tu hipoteca es variable o mixta.

FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). La oferta vinculante del banco, con todas tus condiciones. Es vinculante un mínimo de 10 días.

FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). El documento que te avisa de los riesgos de tu hipoteca (índice, escenarios de subida, vencimiento anticipado).

FIPRE (Ficha de Información Precontractual). El primer documento informativo, genérico y no vinculante, que sirve para comparar bancos.

Hipoteca fija. El tipo de interés no cambia en toda la vida del préstamo. Cuota estable y previsible de principio a fin.

Hipoteca mixta. Empieza con un tramo a tipo fijo (unos años) y luego pasa a variable. Es la opción más firmada ahora mismo en España.

Hipoteca variable. El interés se compone de un índice (Euríbor) más un diferencial, y se revisa periódicamente. La cuota sube o baja con el índice.

Índice de referencia. El indicador sobre el que se calcula el interés de una hipoteca variable, normalmente el Euríbor.

Interés de demora. El recargo que se aplica sobre las cuotas impagadas. Es más alto que el interés ordinario.

LTV (Loan to Value). El porcentaje del valor de la vivienda que el banco financia. Si te presta el 80%, tu LTV es del 80%.

Novación. Modificar las condiciones de tu hipoteca con tu banco actual (el tipo, el plazo…) sin cambiar de entidad.

Nota simple. Documento del Registro de la Propiedad que dice quién es el dueño de un inmueble y qué cargas tiene.

Período de revisión. Cada cuánto se recalcula la cuota en una hipoteca variable o mixta (normalmente cada 6 o 12 meses).

Subrogación. Cambiar tu hipoteca de banco (subrogación de acreedor) para mejorar condiciones, o cambiar al titular (subrogación de deudor), por ejemplo al comprar una vivienda con hipoteca.

Subrogación de deudor. Asumir la hipoteca que ya tenía la vivienda que compras, en lugar de pedir una nueva.

TAE (Tasa Anual Equivalente). El coste real de la hipoteca, incluyendo el interés y los gastos y productos asociados. Es el número que debes mirar para comparar de verdad.

Tasación. La valoración oficial de la vivienda, hecha por una sociedad homologada. Determina el valor sobre el que se calcula el LTV.

TIN (Tipo de Interés Nominal). El interés "a secas" que se aplica a tu préstamo, sin contar gastos ni comisiones. Por eso engaña: para comparar, usa la TAE.

Titular. La persona (o personas) que firma la hipoteca y responde de su pago.

Vencimiento anticipado. La situación en la que el banco puede dar por terminado el préstamo y reclamarte toda la deuda, normalmente por impago de varias cuotas.

Vinculaciones. Los productos que contratas con el banco a cambio de bonificar el tipo. Desde 2019 son voluntarias, no obligatorias.

Los 10 términos que más confunden

1. TIN vs TAE. El TIN es el interés a secas; la TAE incluye además los gastos y productos asociados. Para comparar hipotecas, mira siempre la TAE: el TIN por sí solo engaña.

2. Hipoteca fija vs variable vs mixta. La fija no cambia nunca; la variable sube y baja con el Euríbor; la mixta empieza fija y luego se vuelve variable. La mixta es hoy la más firmada en España.

3. Subrogación vs novación. Subrogación es cambiar de banco; novación es cambiar las condiciones quedándote en el mismo banco. Las dos sirven para mejorar tu hipoteca, por vías distintas.

4. FEIN vs FIPRE. La FIPRE es genérica y sirve para comparar bancos; la FEIN es tu oferta personalizada y vinculante. La primera es el escaparate, la segunda es el contrato.

5. FEIN vs FIAE. La FEIN te dice cómo es tu hipoteca; la FIAE te avisa de sus riesgos. Se entregan juntas, pero hacen cosas distintas.

6. Capital vs intereses. El capital es el dinero que te prestan; los intereses son lo que pagas por ese préstamo. Tu cuota mezcla ambos.

7. Euríbor vs diferencial. El Euríbor es el índice que sube y baja con el mercado; el diferencial es la parte fija que el banco suma encima. En "Euríbor + 0,8%", solo el segundo número lo pone el banco.

8. LTV vs tasación. La tasación es el valor oficial de la vivienda; el LTV es el porcentaje de ese valor que el banco te financia. Uno depende del otro.

9. Vinculaciones vs bonificaciones. Es lo mismo con distinto matiz: "vinculaciones" era el término antiguo (obligatorio); "bonificaciones" es el actual (voluntario). Hoy nada te obliga a contratar productos.

10. Carencia vs amortización. En carencia no amortizas capital (pagas solo intereses o nada); amortizar es justo lo contrario, reducir la deuda. La carencia alivia hoy pero encarece el total.

Preguntas frecuentes sobre los términos hipotecarios

¿Cuál es el término más importante de una hipoteca?
Si tienes que quedarte con uno, la TAE. Es el único número que junta el interés con los gastos y productos asociados, así que es el que de verdad te permite comparar dos hipotecas.

¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés nominal, sin extras. La TAE incluye ese interés más comisiones y productos vinculados. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas.

¿Qué es mejor, una hipoteca fija o variable?
Depende de tu perfil y de tu tolerancia al riesgo. La fija da tranquilidad (cuota estable); la variable puede salir más barata pero fluctúa. La mixta busca un punto medio, y es la más firmada ahora mismo.

¿Qué significa subrogar una hipoteca?
Cambiarla de banco para mejorar sus condiciones (subrogación de acreedor) o asumir la hipoteca que ya tenía una vivienda al comprarla (subrogación de deudor).

¿Estoy obligado a contratar los productos vinculados?
No. Desde 2019 las vinculaciones son voluntarias: el banco no puede negarte la hipoteca por no contratarlos, aunque sí ofrecerte mejor tipo si lo haces.

Entender el vocabulario de tu hipoteca no te convierte en experto, pero sí te quita la venda cuando hablas con el banco. Y quien entiende lo que firma, negocia mejor y firma más tranquilo.

Si prefieres que alguien traduzca tu hipoteca entera, te explique cada término aplicado a tu caso y negocie las condiciones por ti, en GoHipoteca lo hacemos contigo. Trabajamos para ti, no para el banco.