¿Cómo quitar a un titular de la hipoteca? Pasos, requisitos y costes

Ya sea por un divorcio, herencia o compra-venta de una vivienda, es posible que desees realizar esta modificación en tu hipoteca pero, ¿sabes cómo se realiza?. En este artículo, te guiaremos a través de los pasos necesarios para cambiar el titular de una hipoteca y te explicaremos todo lo que necesitas saber para realizar este cambio de forma exitosa.

¿Se puede cambiar el titular de una hipoteca?

Sí, es posible cambiar el titular de una hipoteca. Este cambio se puede realizar a través de una novación de hipoteca o mediante la subrogación del préstamo. Ambos procedimientos requieren la aprobación del banco, que evaluará la solvencia del nuevo titular antes de autorizar el cambio. Además, este proceso implica modificar el contrato original del préstamo hipotecario y puede conllevar ciertos gastos y comisiones, que te vamos a contar.

Razones por las que cambiar el titular de una hipoteca

Pueden existir diferentes motivos por los que querer cambiar el titular de una hipoteca, por lo que debes tener en cuenta que si tu caso es uno de estos motivos, deberás seguir una serie de pasos que te explicaremos más adelante.

• Divorcio o separación: cuando una pareja se divorcia o se separa, puede ser necesario dividir los bienes, incluida la propiedad y la hipoteca asociada. En estas situaciones, uno de los cónyuges puede asumir la totalidad de la hipoteca o se puede alcanzar un acuerdo para transferir la titularidad a un tercero. El caso es que hay que quitar un titular de la hipoteca por divorcio, es decir, cambiar la hipoteca de dos titulares a uno.
  

• Herencia: si heredas una propiedad con una hipoteca, puedes optar por asumir la responsabilidad de la deuda y convertirte en el nuevo titular de la hipoteca.
  

• Compra-venta: al comprar una propiedad con una hipoteca existente, es posible que desees asumir la deuda en lugar de cancelarla y contratar una nueva hipoteca, lo cual podría ahorrar costes y tiempo.

¿Qué opciones existen para cambiar el titular de una hipoteca?

Existen dos opciones principales para cambiar el titular de una hipoteca:

• Subrogación: este proceso implica transferir la hipoteca a otra persona, que asume la responsabilidad del pago y nuevas condiciones del préstamo. La subrogación puede realizarse entre particulares o entre entidades financieras. Si quieres saber más sobre la subrogación, te recomendamos leer este artículo.
  

• Novación: la novación consiste en modificar las condiciones del préstamo hipotecario con el consentimiento de todas las partes involucradas. Esto puede incluir el cambio del nombre del titular, así como ajustes en el plazo, el tipo de interés u otros términos del contrato.

Se puede cambiar el titular del préstamo hipotecario pero no de la vivienda en divorcio y otras situaciones.

¿Cómo cambiar el titular de una hipoteca por separación?

Cambiar el titular de una hipoteca debido a una separación o divorcio es un proceso que requiere seguir varios pasos y cumplir con ciertos requisitos legales y financieros. A continuación, se detalla el procedimiento para saber cómo sacar un titular de una hipoteca y la forma de realizar este cambio:

1. Acordar la separación de bienes

Antes de proceder con el cambio de titularidad de la hipoteca, es fundamental llegar a un acuerdo sobre la separación de bienes. Este acuerdo debe especificar quién se quedará con la propiedad y, por tanto, con la hipoteca asociada. Este acuerdo puede ser parte del convenio regulador del acuerdo de divorcio y es importante tenerlo en cuenta en un caso de divorcio con hipoteca conjunta.

2. Notificar al banco

El siguiente paso es notificar al banco que concedió el préstamo hipotecario sobre la intención de hacer el cambio del titular de la hipoteca por separación. El banco evaluará la solvencia del nuevo titular para asegurarse de que puede asumir la deuda pendiente por completo y decidir si concede el cambio. Esta evaluación incluye revisar el historial crediticio, ingresos y otras obligaciones financieras del nuevo titular.

3. Extinción de condominio

En muchos casos, se realiza una extinción de condominio. Este proceso legal permite que uno de los cónyuges adquiera la parte de la propiedad del otro, quedando como  único y nuevo propietario del inmueble y responsable de la hipoteca. La extinción de condominio requiere la redacción de una nueva escritura que debe ser firmada ante notario e inscrita en el Registro de la Propiedad. El cambio de escrituras por divorcio tiene un precio que debes consultar en la notaría.

4. Novación de hipoteca

El cambio de titularidad de la hipoteca generalmente se realiza mediante una novación de hipoteca. La novación implica modificar el contrato original del préstamo para reflejar el nuevo titular. Este proceso puede implicar cambios en las condiciones del préstamo, como el tipo de interés, el plazo y otros términos. El banco debe aprobar esta modificación y puede cobrar una comisión por realizarla. Es bastante frecuente la novación de hipoteca por divorcio.

5. Firma de la nueva escritura

Una vez aprobado el cambio por el banco, se debe firmar una nueva escritura ante notario. Esta escritura debe reflejar el cambio de titularidad de la hipoteca y, si aplica, la extinción de condominio. El notario certificará el acuerdo y se encargará de enviar la nueva escritura al Registro de la Propiedad para su inscripción.

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad

El cambio de titularidad del préstamo hipotecario debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que sea oficial. Esto garantiza que el nuevo titular es reconocido legalmente como el único responsable del préstamo hipotecario y propietario de la vivienda.

Ya sabes cómo salir de una hipoteca compartida tras una separación así que ahora vamos a ver qué documentación necesitas.

Documentación para quitar a un titular de la hipoteca

Antes de solicitar el cambio de titularidad en la hipoteca por divorcio, debes tener presente qué documentación podrá pedirte el banco para tenerlo todo preparado. 

• Solicitud formal de cambio de titular: lo primero que debes hacer es presentar una solicitud formal al banco, donde indiques tu intención de cambiar el titular de la hipoteca. Esta solicitud debe incluir los datos de ambos titulares (actual y nuevo) y el motivo del cambio.
  

• Identificación de ambos titulares: el banco necesitará copias de los documentos de identidad, como el DNI o NIE, de ambos titulares para verificar sus identidades y llevar a cabo el proceso correctamente.
  

• Justificantes de ingresos: el nuevo titular deberá presentar justificantes de ingresos que demuestren su solvencia económica y capacidad de pago. Esto puede incluir nóminas, declaraciones de la renta, recibos de autónomos o cualquier otro documento que demuestre la estabilidad financiera del nuevo titular.
  

• Documentación adicional del nuevo titular: además de los justificantes de ingresos, el banco podría solicitar información adicional del nuevo titular, como el historial crediticio, extractos bancarios o incluso un informe de vida laboral para evaluar mejor su capacidad financiera.
  

• Escrituras de la propiedad: deberás presentar una copia de las escrituras de la propiedad que está siendo hipotecada. Esta documentación es fundamental para que el banco pueda analizar la situación de la propiedad y actualizar el contrato hipotecario.

¿Cuánto cuesta cambiar de titular una hipoteca?

Cambiar de titular una hipoteca, ya sea por motivos de separación, divorcio, reestructuración familiar o mejora de condiciones, implica varios costes que deben tenerse en cuenta.

1. Gastos notariales

La firma de una nueva escritura ante notario es un paso imprescindible en  el cambio de titularidad de vivienda por divorcio o cualquier otro motivo. Los costes notariales varían dependiendo del valor del préstamo y la complejidad del cambio, pero suelen oscilar entre 300 y 800 euros.

2. Gastos registrales

La nueva escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que el cambio de titularidad sea oficial. Los gastos registrales también varían, pero generalmente están en el rango de 200 a 400 euros.

3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este impuesto se aplica sobre la nueva escritura de la hipoteca. El porcentaje del AJD varía según la comunidad autónoma, pero suele estar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la hipoteca. Por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros, el AJD puede costar entre 1.000 y 3.000 euros.

4. Comisiones Bancarias

Algunos bancos cobran comisiones por realizar la novación de la hipoteca o por cualquier modificación en el contrato del préstamo. Estas comisiones pueden variar ampliamente entre las entidades financieras, pero suelen ser  un porcentaje del capital pendiente por pagar, normalmente entre el 0,5% y el 1%. Para una hipoteca de 200.000 euros, esto podría significar entre 1.000 y 2.000 euros.

5. Gastos Adicionales

• Honorarios de abogados: Si se requiere ayuda legal para completar el proceso, se deben considerar los honorarios del abogado. Estos pueden variar según la complejidad del caso.
  

• Tasación de la propiedad: En algunos casos, el banco puede requerir una nueva tasación de la propiedad. Los costes de una tasación profesional suelen estar entre 300 y 500 euros.

¿Se puede quitar un titular de la hipoteca?

Sí, se puede quitar un titular de la hipoteca, siempre y cuando el otro titular y la entidad financiera estén de acuerdo. La persona que permanecerá como titular de la hipoteca debe tener suficiente solvencia económica y capacidad de pago para asumir la totalidad de la deuda. En última instancia, la entidad financiera que otorgó el préstamo hipotecario debe aprobar la eliminación del titular, ya que asumirán el riesgo completo del préstamo.

En Gohipoteca podemos ayudarte a realizar el cambio de titularidad en tu hipoteca, te guiamos y te acompañaremos durante todo el proceso, ofreciéndote las mejores condiciones hipotecarias. Si necesitas más información sobre el cambio de titular en una hipoteca, ¡ponte en contacto con nosotros a través de nuestra web!