¿Cuáles son los gastos de cancelación de hipoteca?

¿Estás buscando cancelar tu hipoteca? No es algo que se suele hacer, y muchas veces no sabemos cómo funciona el proceso y cómo realizarlo. Si tienes dudas sobre la cancelación de tu hipoteca, lo mejor es que sigas leyendo.

Gastos de cancelación de hipoteca

Los gastos de cancelación de una hipoteca son varios, y hay que tenerlos en cuenta si estamos decididos a ello. Los gastos que tendrás que hacer frente son:

Gastos de Notaría

El notario desempeña un papel crucial en la cancelación de una hipoteca, otorgando la escritura pública que legaliza este proceso. Los honorarios del notario, conocidos comúnmente como gastos de notaría, dependen del importe original del préstamo y generalmente oscilan entre 90 y 450 euros. Estos costos cubren la redacción y autenticación de la escritura de cancelación, asegurando que todos los aspectos legales del proceso estén en orden y sean oficialmente reconocidos.

Gastos de Registro

Inscribir la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es un paso esencial para eliminar oficialmente cualquier carga sobre el inmueble. Los gastos de registro, que se pagan directamente al registrador de la propiedad, también varían en función del importe original del préstamo, situándose generalmente entre 24 y 120 euros. Este trámite asegura que la cancelación de la hipoteca quede reflejada en los registros públicos, proporcionando una clara titularidad del inmueble.

Gastos de Gestoría

La gestoría es responsable de tramitar todos los documentos y gestionar los pasos necesarios para cancelar la hipoteca, actuando como intermediario entre tú, el notario y el registro. Los gastos de gestoría pueden variar significativamente dependiendo de la empresa que elijas para este servicio, pero comúnmente se encuentran en un rango de entre 100 y 300 euros. Es recomendable investigar y comparar diferentes gestorías para encontrar una que ofrezca tanto precios competitivos como un servicio de calidad.

Comisiones bancarias

Algunos bancos pueden cobrar comisiones por la cancelación de la hipoteca, aunque en algunos casos estas comisiones pueden ser negociadas.

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¿Cómo se puede cancelar una hipoteca?

Si ya conoces los gastos por cancelar una hipoteca y quieres hacerlo, debes saber que hay varias formas de cancelar una hipoteca, como por ejemplo:

• Pagando la deuda completa: Esta opción implica pagar el saldo completo de tu hipoteca en un solo pago. Si tienes suficientes fondos disponibles, esta puede ser una forma rápida y efectiva de cancelar tu hipoteca. Ten en cuenta que puede ser difícil reunir la cantidad necesaria de dinero para hacer este pago.
  

• Refinanciando: Significa obtener un nuevo préstamo hipotecario para pagar tu hipoteca actual. El objetivo es obtener una tasa de interés más baja y pagos mensuales más bajos. Esto puede ayudarte a reducir tus pagos mensuales y hacer que sea más fácil cancelar tu hipoteca. 
  

• Vendiendo la propiedad: Puedes vender tu propiedad y usar el dinero para pagar la hipoteca. Esta opción es especialmente útil si tu propiedad ha aumentado de valor desde que compraste y puedes venderla por un precio mayor al que pagaste. 
  

• Realizando un acuerdo de pago: Puedes hablar con tu banco o entidad y acordar un plan de pagos para cancelar la deuda. Esto puede incluir una modificación de tu hipoteca, una extensión del plazo de tu hipoteca o una combinación de ambos. 
  
  

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¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Como has podido leer, hay bastantes gastos a la hora de cancelar una hipoteca. Lo mejor es que te pongas en manos de un especialista, el cual te ayudará a encontrar mejores condiciones para poder ahorrar en gastos.

Es difícil dar una cifra exacta, ya que depende del prestamista y las condiciones del contrato, pero es común que el coste total para cancelar una hipoteca suele ser alrededor de unos 600 a 1000 euros, aunque puede variar dependiendo del importe de la hipoteca y del tiempo que ha pasado desde que se originó el préstamo. 

Gastos de cancelación de hipoteca ¿Quién los paga?

Los gastos de cancelación de una hipoteca son pagados por el prestatario (la persona que tiene la hipoteca) cuando se cancela la hipoteca antes del plazo establecido. Estos gastos incluyen cargos por servicios bancarios, honorarios notariales y, a veces, una pena por cancelación anticipada.

Sin embargo, hay algunas situaciones en las que el prestamista (el banco o la institución financiera que otorgó la hipoteca) puede asumir estos costes. Por ejemplo, si el prestatario está cambiando de hipoteca a otra institución financiera, el prestamista puede asumir los costes de cancelación para retener al prestatario como cliente.

También puede haber otras organizaciones que ayudan a los prestatarios a pagar los gastos de cancelación de una hipoteca.

En el caso de que vayas a vender una vivienda con hipoteca, puedes llegar a un acuerdo con el comprador para que abone los gastos asociados a la cancelación hipotecaria, es difícil que el comprador acepte, pero podrías ofrecerle un descuento en la vivienda, a cambio de que gestione él estos gastos.

Tabla gastos de cancelación hipoteca

¿Hay que pagar comisión por la cancelación de una hipoteca?

Si has pagado la última cuota de tu hipoteca, el banco no podrá cobrarte ninguna comisión. Eso sí, si haces un pago por adelantado para liquidar tu hipoteca, el banco sí que puede cobrarte la comisión de reembolso anticipado. Esta tarifa se basa en el importe que pagaste adelantado y su coste dependerá de la fecha en que obtuviste el préstamo.

Para hipotecas firmadas después del 16 de junio de 2019:

• Interés variable: la comisión puede ser del 0.25% si se cancela en los primeros 3 años o del 0.15% si se cancela en los primeros 5 años, siempre y cuando sea acordado entre el titular y el banco. Después de esos plazos, el banco no podrá cobrar ninguna comisión.
  

• Interés fijo: la comisión puede ser del 2% si se cancela en los primeros 10 años y del 1.5% si se cancela en los siguientes años.

Para contratos firmados entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019:

La comisión puede ser del 0.5% si se cancela en los primeros 5 años y del 0.25% si se cancela en los siguientes. El banco también puede cobrar una tarifa por el riesgo de interés, cuyo precio promedio es del 0.5% al 5%.

Para préstamos hipotecarios firmados antes del 9 de diciembre de 2007: la comisión puede ser hasta del 1%.

¿Cuál es el mejor momento para cancelar la hipoteca?

El mejor momento para cancelar una hipoteca dependerá de tu situación financiera personal y de las condiciones del mercado.

En general, si tienes suficientes ahorros y puedes pagar la hipoteca de forma anticipada sin afectar negativamente tu situación financiera, entonces puede ser una buena idea cancelarla. Pero si el mercado hipotecario está en una situación de subida de intereses, es posible que sea más beneficioso para ti continuar pagando la hipoteca a una tasa de interés baja.

¿Cómo puedo ahorrar al cancelar mi hipoteca?

Existen diversas estrategias que puedes emplear para minimizar estos costos y asegurarte de que el proceso de cancelación sea tan económico como sea posible. Te contamos cuales:

1. Autogestión del trámite de cancelación

Optar por gestionar tú mismo la cancelación de la hipoteca es una estrategia que puede ayudarte a economizar. Al tomar esta ruta, evitarás los costes asociados con la gestoría y los servicios bancarios, y te centrarás en cubrir los gastos esenciales como los de notaría y registro, que generalmente pueden oscilar alrededor de los 400 euros. Sin embargo, es crucial tener en cuenta que esta opción requiere una inversión significativa de tu tiempo y esfuerzo para asegurarte de que todos los pasos se realicen correctamente y en cumplimiento con las normativas vigentes.

2. Seleccionar una gestoría económica

Si prefieres evitar el trabajo administrativo y legal que implica la cancelación de una hipoteca, buscar una gestoría externa que ofrezca tarifas más bajas que las del banco puede ser una excelente alternativa. Algunas gestorías pueden ofrecer sus servicios por solo unos cientos de euros, mientras que otras pueden tener tarifas que oscilan entre 1.000 y 2.000 euros. Aunque esta opción puede no ser la más económica, te permitirá ahorrar tiempo y asegurarte de que los profesionales manejen los trámites.

3. Negociación de comisiones con el banco

La comisión por amortización anticipada es un gasto que muchos desean evitar al cancelar una hipoteca. Esta comisión, que puede ser del 0,5% o del 0,25% del capital pendiente, dependiendo del año en que se firmó la hipoteca, se aplica cuando decides pagar tu deuda antes del plazo acordado. Negociar con tu entidad bancaria para que reduzcan o incluso eliminen esta comisión puede resultar en un ahorro de entre 140 y 280 euros, dependiendo de tu deuda pendiente. La negociación puede requerir habilidades de comunicación efectivas y un buen historial de cliente, pero los ahorros potenciales hacen que valga la pena intentarlo.

¿Qué comisiones no me pueden cobrar al cancelar mi hipoteca?

es fundamental conocer que existen ciertas comisiones que, por ley, no pueden ser aplicadas en determinadas circunstancias durante este proceso. A continuación, exploraremos algunas de estas comisiones y las condiciones bajo las cuales no pueden ser cobradas.

1. Comisión por cancelación total o parcial en hipotecas a tipo variable

Si decides cancelar tu hipoteca a tipo variable después de haber transcurrido los primeros cinco años desde la firma del préstamo, la ley te protege de ciertas comisiones. Específicamente, no se te puede cobrar la comisión por cancelación total o parcial, que podría ser del 0,25% o del 0,15% del capital pendiente, dependiendo del año en que se firmó la hipoteca.

2. Comisión por cancelación en hipotecas a tipo fijo

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la ley establece que no se puede aplicar la comisión por cancelación total o parcial si la cancelación se realiza después del décimo año de vida del préstamo. La comisión, en circunstancias normales, podría ser del 2% o del 1,5% del capital pendiente, nuevamente dependiendo del año de firma de la hipoteca.

3. Comisión por novación o subrogación en cambio de tipo de interés

Cuando se trata de cambiar tu hipoteca de tipo variable a tipo fijo mediante un proceso de novación o subrogación, existen regulaciones que limitan las comisiones que pueden ser cobradas. Anteriormente, esta comisión era del 0,15% del capital pendiente. Sin embargo, recientes ajustes por parte del Gobierno han reducido esta comisión al 0,05% y, además, la han eliminado completamente hasta el 31 de diciembre de 2023.

4. Comisiones no especificadas en la escritura

Es vital revisar tu escritura hipotecaria para identificar las comisiones que están y no están mencionadas. Por ejemplo, la comisión de apertura, que cubre los costos de formalización, estudio de solvencia y gestión del préstamo, no puede ser cobrada si no está especificada en tu contrato hipotecario.

Es imprescindible estar bien informado y revisar detenidamente tu contrato hipotecario para identificar cualquier comisión que no debería ser aplicada en tu caso. Comparar ofertas de diferentes entidades y estar al tanto de las regulaciones vigentes te permitirá navegar por el proceso de cancelación de tu hipoteca de una manera más informada y económica. Si quieres estar al tanto de las mejores hipotecas con las mejores condiciones, en GoHipoteca podemos ayudarte. ¡Contáctanos!