Estudio de viabilidad de hipoteca: ¿Como superarlo?

Pedir una hipoteca es esto: papeles por aquí, términos raros por allá, y la sensación de que el banco te está poniendo a examen.

Antes de prestarte decenas de miles de euros, el banco quiere asegurarse de que vas a poder devolvérselos. A ese examen se le llama estudio de viabilidad de la hipoteca, y es el paso que decide si tu sueño de tener una casa propia avanza… o se frena en seco.

¿Qué es el estudio de viabilidad de una hipoteca?

Imagina que un amigo te pide prestados 150.000 euros. Antes de decir que sí, seguramente pensarías: ¿tiene trabajo estable? ¿Tiene otras deudas? ¿Me va a poder devolver este dinero? Pues el banco hace exactamente lo mismo, pero de forma mucho más sistemática y con herramientas profesionales.

El estudio de viabilidad de una hipoteca es el análisis que hace el banco para decidir si eres una persona a quien merece la pena prestarle dinero, y en qué condiciones. No es un trámite burocrático menor: es el corazón de todo el proceso hipotecario.

• Te analizan a ti: tus ingresos, tu trabajo, tus deudas, tu historial de pagos y tus ahorros.

• Analizan la vivienda: cuánto vale realmente, si tiene cargas o problemas legales y si es una garantía sólida para el banco.

Puedes tener un perfil económico impecable, pero si la vivienda tiene problemas legales o está muy sobrevalorada, el banco puede igualmente decir que no. Y al revés: una casa perfecta no salva una solicitud si los ingresos no llegan.

Principales factores que analizan los bancos: ¿Cómo superarlo?

Vamos a ver qué mira el banco, por qué lo mira y qué puedes hacer tú para que cada factor juegue a tu favor.

1. ¿Cuánto de tus ingresos se irá en pagar la hipoteca?

El banco aplica una regla muy sencilla: la cuota mensual de tu hipoteca no debería superar el 30-35% de lo que ingresas al mes. Es su forma de asegurarse de que, después de pagar la hipoteca, todavía te queda dinero para vivir.

Ponlo en números: si ingresas 2.500 € netos al mes, el banco considerará razonable una cuota de entre 750 € y 875 €. Si ya tienes un préstamo del coche o una tarjeta con deuda pendiente, esos pagos también cuentan dentro de ese porcentaje.

¿Cómo mejorarlo? Cancela deudas antes de pedir la hipoteca. Si compras en pareja, solicitar la hipoteca con dos titulares suma los ingresos de ambos y hace que el porcentaje baje considerablemente.

2. ¿Tienes trabajo estable?

Al banco no le basta con saber cuánto ganas. Quiere saber si seguirás ganando ese dinero dentro de 20 años. Por eso, la estabilidad laboral pesa tanto como el sueldo.

• Si trabajas por cuenta ajena, un contrato indefinido con cierta antigüedad es lo que mejor valoran.

• Si eres autónomo, el banco mirará tus declaraciones de los últimos 2-3 años para ver si tus ingresos son constantes y crecen con el tiempo.

• Si eres funcionario, estás de suerte: eres el perfil que más tranquilidad genera a cualquier entidad bancaria.

¿Cómo mejorarlo? Si estás en período de prueba o llevas poco tiempo en tu empresa, puede valer la pena esperar un tiempo antes de solicitar la hipoteca. No es perder el tiempo, es llegar en mejor posición.

3. ¿Cuánto dinero tienes ahorrado?

Los bancos en España, por norma general, financian como máximo el 80% del valor de la vivienda. El otro 20% tienes que ponerlo tú de tu bolsillo. Y a eso hay que sumarle entre un 10-12% más para cubrir los gastos de la compra: notaría, registro, impuestos y gestoría.

En total, necesitas tener ahorrado aproximadamente el 30-32% del precio de la vivienda antes de empezar el proceso.

¿Cómo mejorarlo? Cuanta más entrada pongas, menos riesgo asume el banco y mejores condiciones te ofrecerá. Si aún no tienes suficiente, es mejor esperar y ahorrar con un plan claro que lanzarse antes de tiempo.

4. ¿Tienes deudas sin pagar del pasado?

El banco consulta ficheros como la CIRBE (el registro de deudas del Banco de España) o listas de morosos como ASNEF. Si apareces ahí, la solicitud casi con toda seguridad va a salir mal.

Un solo impago puede ser suficiente para que te digan no, especialmente si es reciente.

¿Cómo mejorarlo? Antes de solicitar nada, comprueba si apareces en algún registro de morosos. Si estás ahí por error o por una deuda antigua ya saldada, puedes solicitar que te eliminen. Si la deuda fue real, tendrás que esperar a que pase el tiempo suficiente (en ASNEF, los datos se borran a los 5 años del último impago).

5. ¿Cuánto vale realmente la vivienda?

El banco no se fía del precio que pone el vendedor. Encarga su propia tasación oficial para saber cuánto vale la vivienda de verdad. Y es sobre ese valor de tasación sobre el que calcula el 80% que está dispuesto a financiar, no sobre el precio que has acordado con el vendedor.

Si tasas por debajo del precio de compra, tendrás que poner más dinero de tu bolsillo para cubrir la diferencia.

¿Cómo mejorarlo? Antes de firmar ningún contrato de arras, intenta tener una estimación realista del valor de mercado de la vivienda. En esto en GoHipoteca podemos ayudarte.

Documentación necesaria para el estudio de viabilidad

Si hay algo que retrasa (o incluso hunde) una solicitud de hipoteca, es llegar con los papeles a medias. El banco no puede avanzar sin información completa, y cada documento que falta añade días al proceso.

Si trabajas por cuenta ajena:

• DNI o NIE en vigor (también del cotitular, si lo hay)

• Libro de familia o certificado de matrimonio, si aplica

• Última declaración de la renta

• Las últimas 3 nóminas

• Tu contrato de trabajo

• Vida laboral actualizada

• Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses (para demostrar ingresos y nivel de ahorro)

• Información sobre otros bienes o inversiones si los tienes
  

Si eres autónomo:

• DNI o NIE en vigor (también del cotitular, si lo hay)

• Libro de familia o certificado de matrimonio, si aplica

• Última declaración de la renta

• Declaraciones del IRPF de los últimos 2-3 años

• Declaraciones trimestrales del IVA (modelos 303)

• Recibos de tu cuota de autónomos

• Vida laboral actualizada

• Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses (para demostrar ingresos y nivel de ahorro)

• Información sobre otros bienes o inversiones si los tienes
  

Documentos de la vivienda

• Nota simple del Registro de la Propiedad (no puede tener más de 3 meses)

• Contrato de arras, si ya lo has firmado

• Escritura de propiedad (en viviendas de segunda mano)

• Certificado energético

Llegar con todo esto en orden desde el primer día puede ahorrarte semanas de espera y, en algunos casos, marcar la diferencia entre el sí y el no.

¿Cuánto tarda el banco en realizar el estudio de riesgo?

Tienes la casa vista, ya casi te imaginas viviendo en ella, y el banco todavía no te ha dicho nada. ¿Es normal? ¿Tarda mucho?

1. Primera respuesta: entre 24 y 72 horas si has entregado toda la documentación de golpe. En este punto el banco ya puede darte una señal de si tu perfil tiene pinta de viabilidad o no.
   

2. Estudio completo: entre 7 y 15 días hábiles en condiciones normales. Algunas entidades pueden tardar hasta 3 o 4 semanas según la complejidad del expediente.
   

3. Tasación de la vivienda: una vez que el banco da el visto bueno al perfil, la tasación oficial tarda otros 3 a 10 días.
   

4. Oferta vinculante (FEIN): es el documento oficial con las condiciones definitivas de la hipoteca. Una vez que lo recibes, la ley te obliga a esperar al menos 10 días antes de firmar ante notario.
   

En total, desde que entregas los papeles hasta que tienes la hipoteca aprobada y firmada, estás hablando de entre 3 y 5 semanas si todo va bien. ¿Qué puede hacer que tarde más? Documentación incompleta, ingresos difíciles de justificar, viviendas con problemas registrales o simplemente que sea temporada alta de compras

¿Qué hacer si el estudio de viabilidad es negativo?

Un no, no es el fin del mundo. Hay que entender qué ha fallado, porque no todos los "no" significan lo mismo ni tienen la misma solución.

1. Averigua por qué te han dicho que no

El banco no siempre lo explica de forma espontánea, pero tienes todo el derecho a preguntarlo. Sin saber el motivo, no puedes hacer nada.

2. Distingue si el problema tiene solución rápida o necesita tiempo

Algunos motivos se resuelven en poco tiempo:

• Apareces en ASNEF por error o por una deuda ya pagada: puedes reclamar que te quiten del fichero.

• Faltaban documentos: completa el expediente y vuelve a presentarlo.

• Tenías demasiadas deudas activas: cancélalas y espera unos meses antes de intentarlo de nuevo.
  

3. No te quedes solo con un banco

Que un banco diga no no significa que todos vayan a decir lo mismo. Cada entidad tiene sus propios criterios de riesgo y perfiles que encajan mejor con unos que con otros. Lo que para uno es un problema, para otro puede ser perfectamente aceptable.

Un bróker hipotecario conoce exactamente qué banco encaja con cada perfil. En lugar de ir de puerta en puerta acumulando rechazos, te lleva directamente a donde hay más posibilidades de éxito. Por eso, en GoHipoteca somos expertos en este tipo de situaciones.

Consejos para mejorar tu perfil antes del estudio

Si todavía tienes tiempo antes de pedir la hipoteca, aprovéchalo. Llegar bien preparado al estudio de viabilidad puede ser la diferencia entre una buena hipoteca y una hipoteca excelente, o incluso entre el sí y el no.

¿Qué puedes hacer o mejorar?

1. Cancela préstamos y deudas de tarjetas

2. No pidas ningún crédito nuevo en ese período.

3. Mantén un ritmo de ahorro regular y visible en tus extractos.

4. Domicilia tu nómina en el banco donde vas a pedir la hipoteca.

5. Evita números rojos en tu cuenta.

6. Comprueba si apareces en ficheros de morosos.

7. No hagas grandes movimientos de dinero sin justificación.

8. Cuida tu historial de pagos en general.

9. Si compras en pareja, valorad presentar la solicitud con dos titulares.

10. Habla primero con un bróker hipotecario.

Consigue la mejor hipoteca con el apoyo de GoHipoteca

Prepararse para el estudio de viabilidad hipotecaria es mucho más fácil cuando tienes a alguien de tu lado que conoce el proceso por dentro. En GoHipoteca, como bróker hipotecario especializado, analizamos tu perfil de forma gratuita, buscamos la entidad que mejor se adapta a tu situación y negociamos por ti para conseguir las mejores condiciones del mercado.

No importa si estás empezando a explorar, si tienes dudas o si ya te han dicho que no en algún banco. Cuéntanos tu caso y encontramos el camino juntos.