¿Sabes qué gastos de hipoteca puedes reclamar?

El proceso de compra de una vivienda conlleva una serie de gastos, entre ellos los asociados a la hipoteca. En muchos casos, los bancos han cobrado unos gastos que no les correspondían al cliente, generando una situación de abuso. En este contexto, ha habido una serie de sentencias judiciales que reconocen el derecho del cliente a reclamar la devolución de estos gastos. Pero ¿cuál es el plazo para reclamar? ¿Se puede hacer si la hipoteca ya está pagada?

Gastos hipotecarios que se pueden reclamar

Cuando se contrata una hipoteca, se generan una serie de gastos de hipoteca que tienen que ver con la escrituración del préstamo y con el registro y la tasación del inmueble. Estos gastos son los que se pueden reclamar al banco si se demuestra que te los impuso de forma abusiva, es decir, sin repartirlos equitativamente entre las partes. Los gastos que puedes recuperar son los siguientes:

Los gastos de notaría

Estos son los que se pagan por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario, que es el documento que recoge las condiciones y las garantías del mismo. También se pagan por las copias autorizadas o simples de la escritura que se soliciten. El banco debe devolverte el 50% de estos gastos, ya que le corresponde pagar la mitad según la ley.

Los gastos de gestoría

Estos son los que se pagan por el servicio de tramitación de las escrituras ante el Registro de la Propiedad y ante la Hacienda Pública. La gestoría se encarga de presentar los documentos necesarios y de liquidar los impuestos correspondientes. El banco debe devolverte el 100% de estos gastos, ya que le corresponde pagarlos íntegramente según la ley.

Los gastos de registro

Estos son los que se pagan por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, que es el organismo que da publicidad y seguridad jurídica a los derechos reales sobre los bienes inmuebles. El banco debe devolverte el 100% de estos gastos, ya que le corresponde pagarlos íntegramente según la ley.

Los gastos de tasación

Estos son los que se pagan por la valoración del inmueble que se va a hipotecar, que es el requisito indispensable para determinar el importe máximo del préstamo y el tipo de interés aplicable. El banco debe devolverte el 100% de estos gastos, ya que le corresponde pagarlos íntegramente según la ley.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca?

Cuando se contrata una hipoteca, se tienen que pagar unos gastos de hipoteca que están relacionados con la firma, el registro, la valoración y los impuestos de la casa. Estos gastos dependen del banco y el año en que se hizo la hipoteca, pero pueden ser entre el 0,5% y el 2% de la responsabilidad hipotecaria. 

Esta es la cantidad máxima que el banco te puede pedir si no pagas la hipoteca. Se calcula sumando el dinero que te presta el banco, los intereses que te cobra (los normales y los de retraso) y los gastos que tiene que ver con el embargo.

Desde junio de 2019, hay una ley nueva que dice cómo se reparten los gastos de la hipoteca:

• El banco tiene que pagar todos los gastos de gestoría, registro y tasación, y la mitad de los gastos de notaría.
   
• El cliente tiene que pagar la otra mitad de los gastos de notaría y todos los gastos de tasación y nota simple.
   
• El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) lo tiene que pagar el banco.

Antes de esta ley, los gastos de hipoteca los pagaba el cliente, porque algunos bancos ponían unas cláusulas que no eran justas y le hacían pagar todo. Pero en diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dijo que esas cláusulas eran abusivas y le dio la razón a los clientes que pedían que les devolvieran los gastos que habían pagado de más.

¿Cómo reclamar los gastos de hipoteca?

Para reclamar los gastos de hipoteca, especialmente aquellos asociados a la escrituración, registro, tasación y comisión de apertura, que hayas pagado en un préstamo hipotecario firmado antes de junio de 2019, es posible seguir algunos pasos para solicitar la devolución de estos costos abusivos que fueron cobrados de manera desproporcionada por el banco. Es importante tener en cuenta que el único gasto que no puede reclamarse es el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

Los pasos que te recomendamos desde GoHipoteca para reclamar los gastos de hipoteca son:

1. Recopilar la documentación necesaria: Es fundamental contar con la copia de la escritura del préstamo hipotecario, las facturas de los gastos que deseas reclamar y el escrito de reclamación dirigido al banco. Estos documentos serán fundamentales para respaldar tu caso.
    
2. Presentar la reclamación al banco: Existe la opción de presentar la reclamación de manera extrajudicial, es decir, acudiendo directamente a la entidad bancaria y entregando el escrito de reclamación junto con la documentación pertinente. El banco tiene la obligación de responder en un plazo máximo de dos meses. En caso de que te den la razón, procederán a devolverte el dinero correspondiente. Sin embargo, si no recibes respuesta por parte del banco o si tu reclamación es rechazada, puedes avanzar al siguiente paso.
    
3. Presentar la reclamación por vía judicial: En esta etapa, será necesario contratar a un abogado y un procurador que te representen durante el proceso judicial. Ellos serán los encargados de presentar la demanda ante el juzgado pertinente y defender tus intereses en el caso. Será el juez quien, tras evaluar las pruebas y argumentos presentados, decidirá si tienes derecho a la devolución de los gastos y determinará la cantidad de dinero que te corresponde.

Plazo para reclamar los gastos de una hipoteca

El plazo para realizar esta reclamación es un aspecto que ha generado cierta confusión, ya que existen diferentes opiniones y sentencias al respecto. Algunas interpretaciones sugieren que el plazo es de cinco años a partir de la fecha de firma de la hipoteca. Otras posturas argumentan que el plazo es de cinco años a partir de la declaración de nulidad de la cláusula que impone los gastos. También hay quienes sostienen que no existe un plazo determinado y que se puede reclamar en cualquier momento.

Dado el grado de incertidumbre, tanto el Tribunal Supremo como la Audiencia Provincial de Barcelona han solicitado la intervención del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para obtener una aclaración definitiva sobre cuál es el plazo adecuado para reclamar los gastos de la hipoteca. Hasta el momento, no se ha recibido una respuesta oficial del TJUE, por lo que es necesario esperar y estar atentos a su pronunciamiento.

Es comprensible que esta situación genere cierta inquietud y expectativa entre aquellos que desean reclamar los gastos de su hipoteca. No obstante, es importante tener en cuenta que una vez que el TJUE emita su resolución, se podrá contar con una orientación más precisa y establecer los plazos correspondientes para llevar a cabo las reclamaciones.

¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca gratis?

Si firmaste una hipoteca antes de junio de 2019, puedes pedir que te devuelvan el dinero que pagaste por la firma, el registro, la tasación y la comisión de la hipoteca. Estos gastos no son justos porque el banco te los cobró sin compartirlos contigo. El único gasto que no puedes pedir que te devuelvan es el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

Para pedir que te devuelvan estos gastos, puedes hacerlo de forma gratuita si reclamas al banco por tu cuenta o si te apoyas en alguna asociación de consumidores o algún despacho de abogados que no te cobre nada por sus servicios. Algunos de ellos solo te cobran si ganas el juicio y otros ni siquiera eso. Lo importante es que te informes bien de las condiciones antes de contratarlos. Para reclamar estos gastos, necesitas tener la documentación necesaria, que te la contamos a continuación.

¿Qué documentación necesito para reclamar los gastos de hipoteca?

• La escritura del préstamo hipotecario. Es el papel que firmaste con el banco donde se ponen las condiciones de la hipoteca. El banco te lo tiene que dar cuando firmas la hipoteca, pero si no lo tienes, puedes pedirlo en la notaría donde firmaste.
   
• Las facturas de los gastos que quieres reclamar. Son los recibos que te dieron cuando pagaste por la firma, el registro, la tasación y la comisión de la hipoteca. Si no los tienes, puedes pedirlos en la notaría, en el registro, en la empresa tasadora o en el banco.
   
• El escrito de reclamación dirigido al banco. Es una carta donde le dices al banco que quieres que te devuelva el dinero que pagaste por los gastos de la hipoteca. En esta carta tienes que poner tus datos personales, los datos de tu hipoteca y los gastos que quieres reclamar.
   
• Una copia de tu DNI/NIE o pasaporte. Es para identificarte como el titular de la hipoteca.

¿Se puede reclamar los gastos si la hipoteca ya está pagada?

Sí, se puede reclamar si la hipoteca ya está pagada. Si has finalizado el pago de tu hipoteca pero realizaste pagos por concepto de gastos que no te correspondían antes de junio de 2019, tienes la posibilidad de solicitar la devolución de dichos gastos. Esos gastos incluyen los relacionados con la firma, el registro, la tasación y la comisión de la hipoteca. Es importante destacar que estos gastos no son justos, ya que el banco los cobró sin repartirlos de manera equitativa. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el único gasto que no se puede reclamar es el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

Es relevante mencionar que no importa si ya has pagado por completo tu hipoteca o si has cambiado de banco. Lo fundamental es que la hipoteca haya sido firmada después de 1999 y que cuentes con la documentación que demuestre los gastos que pagaste. De esta manera, tendrás la posibilidad de recuperar una parte del dinero que te fue cobrado de forma indebida.

Cuanto tiempo tardan en devolver los gastos hipotecarios

El tiempo requerido para la devolución de los gastos hipotecarios puede variar en función de diferentes factores. Uno de ellos es la vía que se elija para reclamar dichos gastos, ya sea la vía extrajudicial o la vía judicial. Otros factores que influyen son la respuesta del banco y la duración del proceso judicial en caso de optar por la vía judicial.

Si se decide iniciar el proceso de reclamación por la vía extrajudicial, se debe presentar una reclamación por escrito al banco y esperar su respuesta. Según la normativa, el banco tiene un plazo de dos meses para contestar a esta reclamación. En caso de que el banco acepte la devolución de los gastos, se espera que el dinero sea reintegrado en la cuenta del cliente en un plazo aproximado de 15 días. Sin embargo, si el banco no acepta la reclamación o no responde en el plazo establecido, es posible recurrir a la vía judicial.

Si se opta por la vía judicial, se debe presentar una demanda ante el juzgado correspondiente y esperar a que se celebre el juicio. La duración del proceso judicial puede variar en función de la carga de trabajo de los juzgados y otros factores. Generalmente, se estima que el tiempo necesario para que se celebre el juicio puede oscilar entre 6 meses y 1 año. En caso de que el juez dé la razón al cliente y determine que los gastos deben ser devueltos, el banco estará obligado a efectuar el reembolso en un plazo de 20 días, además de los intereses legales correspondientes. Sin embargo, si el banco decide recurrir la sentencia, el proceso podría extenderse hasta que se obtenga una resolución definitiva.

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