¿Sabes qué gastos de hipoteca puedes reclamar?

El proceso de compra de una vivienda conlleva una serie de gastos, entre ellos los asociados a la hipoteca. En muchos casos, los bancos han cobrado unos gastos que no les correspondían al cliente, generando una situación de abuso. En este contexto, ha habido una serie de sentencias judiciales que reconocen el derecho del cliente a reclamar la devolución de estos gastos. Pero ¿cuál es el plazo para reclamar? ¿Se puede hacer si la hipoteca ya está pagada?

¿Se puede reclamar al banco los gastos de hipoteca?

Una de las preguntas más frecuentes entre aquellos que han adquirido un inmueble financiado mediante un préstamo hipotecario es si realmente es posible reclamar al banco los gastos de hipoteca. La respuesta es sí y se fundamenta en diversas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que han marcado un precedente importante en favor de los consumidores.

La base legal para esta posibilidad reside en que ciertas cláusulas impuestas por las entidades financieras en los contratos de hipoteca han sido consideradas abusivas. Esto se debe a que estos gastos, que incluyen notaría, gestoría, registro, y tasación, tradicionalmente se han impuesto de manera unilateral al consumidor, sin un reparto equitativo de los mismos entre las partes.

Gastos de hipoteca que se pueden reclamar

En la hipoteca, nos encontramos con un aspecto crucial que muchos desconocen: la posibilidad de reclamar gastos de hipoteca. Este proceso, respaldado por recientes sentencias, abre la puerta a recuperar una parte significativa de lo que se invirtió al adquirir un inmueble. Hoy te explicaremos detalladamente cuáles son estos gastos y cómo puedes solicitar su devolución.

Gastos de notaría

Primero, hablemos de los gastos notariales. Estos surgen del otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario, un documento esencial que detalla las condiciones y garantías de tu préstamo. Además, si has solicitado copias adicionales de este documento, también se generan costes. La buena noticia es que la entidad financiera está obligada a asumir el 50% de estos gastos, un derecho que te ampara por ley.

Gastos de gestoría

Los gastos de gestoría, por otro lado, se refieren a los costes vinculados con el trámite de las escrituras ante el Registro de la Propiedad y la Hacienda Pública. Este servicio es esencial para presentar los documentos requeridos y liquidar los impuestos correspondientes. Aquí, la totalidad de estos gastos recae sobre la entidad bancaria, que debe reembolsarte el 100% según dicta la ley.

Gastos de registro

Continuamos con los gastos de registro, esenciales para inscribir la hipoteca y otorgarle publicidad y seguridad jurídica a los derechos reales sobre el inmueble. Al igual que con los gastos de gestoría, el banco debe hacerse cargo por completo de estos gastos, devolviéndote el 100%.

Los gastos de tasación

Finalmente, no podemos olvidar los gastos de tasación del inmueble. Este paso es imprescindible, ya que permite determinar el valor del bien y, por ende, el importe máximo del préstamo que se te otorgará. La entidad financiera es responsable de cubrir el 100% de estos costes.

¿Desde que año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?

Originalmente, se consideraba que los consumidores podían reclamar los gastos de hipotecas firmadas a partir de la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo en 2015. Sin embargo, las sentencias del TJUE han impulsado una interpretación más amplia, sugiriendo que no existe un límite temporal claro para la reclamación si se argumenta que las cláusulas son abusivas y nulas desde su origen.

Es importante mencionar que, aunque legalmente es posible reclamar gastos de hipotecas anteriores a 2015, la eficacia de estas reclamaciones puede depender de la documentación conservada y de las circunstancias específicas de cada contrato y entidad financiera.

¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?

Determinar hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca es fundamental para aquellos que consideran iniciar una reclamación contra su entidad financiera. Esta cuestión está sujeta a la interpretación de la ley y las sentencias judiciales relevantes, así como a los plazos de prescripción aplicables.

Por un lado, algunas entidades financieras han comenzado a rechazar las reclamaciones presentadas por sus clientes, argumentando que el plazo de reclamación ha expirado. Sin embargo, desde la perspectiva de la OCU, y a la espera de un pronunciamiento contrario por parte del TJUE, se considera que el plazo de cinco años comienza a contar a partir del 23 de enero de 2019. 

Esta fecha corresponde al momento en que el Tribunal Supremo dictaminó que las cláusulas que imponían al consumidor el pago de todos los gastos del contrato eran abusivas, estableciendo cómo deberían distribuirse dichos gastos. Por tanto, según esta interpretación, el plazo para presentar reclamaciones concluiría el 24 de enero de 2024.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca?

Cuando se contrata una hipoteca, se tienen que pagar unos gastos de hipoteca que están relacionados con la firma, el registro, la valoración y los impuestos de la casa. Estos gastos dependen del banco y el año en que se hizo la hipoteca, pero pueden ser entre el 0,5% y el 2% de la responsabilidad hipotecaria. 

Esta es la cantidad máxima que el banco te puede pedir si no pagas la hipoteca. Se calcula sumando el dinero que te presta el banco, los intereses que te cobra (los normales y los de retraso) y los gastos que tiene que ver con el embargo.

La legislación introducida en junio de 2019 ha establecido claramente cómo se deben repartir los gastos derivados de la constitución de una hipoteca:

• El banco es responsable de abonar la totalidad de los gastos de gestoría, registro y tasación, además de la mitad de los gastos de notaría.
  

• El cliente, por su parte, debe cubrir la otra mitad de los gastos de notaría, así como la nota simple.
  

• En cuanto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), este corre por cuenta del banco, marcando un cambio significativo respecto a la práctica anterior.

Antes de esta ley, los gastos de hipoteca los pagaba el cliente, porque algunos bancos ponían unas cláusulas que no eran justas y le hacían pagar todo. Pero en diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dijo que esas cláusulas eran abusivas y le dio la razón a los clientes que pedían que les devolvieran los gastos que habían pagado de más.

¿Cómo reclamar los gastos de hipoteca?

Reclamar los gastos de hipoteca se ha convertido en un procedimiento cada vez más común, especialmente para aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigor de la ley de junio de 2019, que redistribuyó de manera más equitativa la carga de estos gastos entre los bancos y los clientes. A continuación, te ofrecemos una guía práctica sobre cómo iniciar este proceso de reclamación, enfocándonos en los gastos relacionados con la escrituración, registro, tasación y la comisión de apertura, excluyendo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que no es reclamable.

1. Recopilación de Documentación

El primer paso esencial es reunir toda la documentación relevante. Necesitarás:

• La escritura del préstamo hipotecario, donde se detallan las condiciones de tu crédito.

• Facturas de los gastos que pretendes reclamar, como notaría, registro y tasación.

• Un escrito de reclamación dirigido a tu entidad bancaria, donde expongas tu caso y la solicitud de devolución de estos gastos.
  

La organización y precisión en este paso son clave para establecer una base sólida para tu reclamación.

2. Reclamación Extrajudicial al Banco

Con toda la documentación en mano, el siguiente paso es presentar una reclamación de forma extrajudicial. Esto significa que debes dirigirte directamente a tu banco, entregando el escrito de reclamación junto con todos los documentos de soporte. La entidad bancaria tiene un plazo máximo de dos meses para responder a tu solicitud. En caso de una respuesta favorable, procederán a la devolución de los montos correspondientes.

Sin embargo, si el banco no responde o rechaza tu reclamación, aún tienes opciones para continuar con tu solicitud.

3. Reclamación Judicial

Si la vía extrajudicial no resulta en una solución satisfactoria, el siguiente paso es llevar el caso ante la justicia. Para esto, será necesario contar con el apoyo de profesionales:

• Un abogado, quien se encargará de redactar y presentar la demanda, además de representarte en todas las fases del proceso.

• Un procurador, que actuará como intermediario entre tu abogado y el juzgado, asegurando que todos los documentos y notificaciones se gestionen correctamente.

Presentar una demanda implica que será un juez quien, tras analizar las evidencias y los argumentos de ambas partes, determine si efectivamente tienes derecho a la devolución de los gastos y, en caso afirmativo, cuánto es el monto que debería ser reembolsado.

Plazo para reclamar los gastos de una hipoteca

El plazo para reclamar los gastos de la hipoteca es un aspecto que ha generado cierta confusión, ya que existen diferentes opiniones y sentencias al respecto. Algunas interpretaciones sugieren que el plazo es de cinco años a partir de la fecha de firma de la hipoteca. Otras posturas argumentan que el plazo es de cinco años a partir de la declaración de nulidad de la cláusula que impone los gastos. También hay quienes sostienen que no existe un plazo determinado y que se puede reclamar en cualquier momento.

Algunos expertos sostienen que el plazo es de cinco años contados a partir de la fecha de firma de la hipoteca. Esta perspectiva se basa en la aplicación general de los plazos de prescripción para derechos reclamables.

Por otro lado, hay quienes argumentan que el plazo debería comenzar a contar desde la declaración de nulidad de las cláusulas que imponen al consumidor el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca, un criterio que extendería el período disponible para reclamar.

Existe también una postura que considera que no hay un plazo específico determinado, permitiendo a los consumidores iniciar sus reclamaciones en cualquier momento, especialmente si se considera que las cláusulas son abusivas y, por tanto, nulas de pleno derecho.

¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca gratis?

Sí, es posible reclamar los gastos de la hipoteca de forma gratuita. Para ello, tienes varias opciones:

Reclamación directa al banco

Puedes iniciar el proceso de reclamación directamente con tu entidad bancaria sin necesidad de intermediarios. Esto implica preparar y presentar por tu cuenta toda la documentación y el escrito de reclamación correspondiente. Aunque este proceso no conlleva costes directos, requiere de tu tiempo y esfuerzo para gestionar los trámites adecuadamente.

Asociaciones de consumidores

Muchas asociaciones de consumidores ofrecen asesoramiento y apoyo en procesos de reclamación relacionados con gastos hipotecarios. Algunas de estas asociaciones pueden representarte ante el banco o incluso en procesos judiciales sin coste alguno o bajo condiciones muy favorables para el consumidor.

Despachos de abogados con acuerdos especiales

Existen despachos de abogados especializados en derecho bancario que ofrecen servicios de reclamación sin coste inicial para el cliente. En estos casos, su remuneración suele ser un porcentaje de la cantidad recuperada en caso de éxito en la reclamación, y no requieren pago alguno si la reclamación no prospera.

¿Qué documentación necesito para reclamar los gastos de hipoteca?

• La escritura del préstamo hipotecario. Es el papel que firmaste con el banco donde se ponen las condiciones de la hipoteca. El banco te lo tiene que dar cuando firmas la hipoteca, pero si no lo tienes, puedes pedirlo en la notaría donde firmaste.

• Las facturas de los gastos que quieres reclamar. Son los recibos que te dieron cuando pagaste por la firma, el registro, la tasación y la comisión de la hipoteca. Si no los tienes, puedes pedirlos en la notaría, en el registro, en la empresa tasadora o en el banco.

• El escrito de reclamación dirigido al banco. Es una carta donde le dices al banco que quieres que te devuelva el dinero que pagaste por los gastos de la hipoteca. En esta carta tienes que poner tus datos personales, los datos de tu hipoteca y los gastos que quieres reclamar.

• Una copia de tu DNI/NIE o pasaporte. Es para identificarte como el titular de la hipoteca.

¿Se puede reclamar los gastos si la hipoteca ya está pagada?

Sí, se puede reclamar si la hipoteca ya está pagada. Si has finalizado el pago de tu hipoteca pero realizaste pagos por concepto de gastos que no te correspondían antes de junio de 2019, tienes la posibilidad de solicitar la devolución de dichos gastos. Esos gastos incluyen los relacionados con la firma, el registro, la tasación y la comisión de la hipoteca. Es importante destacar que estos gastos no son justos, ya que el banco los cobró sin repartirlos de manera equitativa. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el único gasto que no se puede reclamar es el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

Es relevante mencionar que no importa si ya has pagado por completo tu hipoteca o si has cambiado de banco. Lo fundamental es que la hipoteca haya sido firmada después de 1999 y que cuentes con la documentación que demuestre los gastos que pagaste. De esta manera, tendrás la posibilidad de recuperar una parte del dinero que te fue cobrado de forma indebida.

Cuanto tiempo tardan en devolver los gastos hipotecarios

El proceso para la devolución de los gastos hipotecarios puede variar significativamente en tiempo, dependiendo principalmente de la ruta que elijas para realizar tu reclamación, ya sea extrajudicial o judicial, así como de otros factores como la respuesta del banco y la duración del proceso judicial.

Vía Extrajudicial

En la vía extrajudicial, el primer paso es presentar una reclamación formal al banco, acompañada de toda la documentación pertinente. La ley estipula que las entidades bancarias tienen un plazo máximo de dos meses para responder a estas reclamaciones. Si el banco accede a devolver los gastos, el reembolso suele efectuarse en un plazo de aproximadamente 15 días tras la aceptación. No obstante, si el banco rechaza la reclamación o no responde dentro del plazo establecido, puedes proceder a la vía judicial.

Vía Judicial

Al optar por la vía judicial, el proceso comienza con la presentación de una demanda en el juzgado correspondiente. La duración de este proceso puede variar considerablemente, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado, entre otros factores. En general, se puede estimar que el tiempo hasta la celebración del juicio oscile entre 6 meses y 1 año. Si el juez decide a favor del cliente, el banco debe realizar el reembolso de los gastos, incluidos los intereses legales, en un plazo de 20 días después de la sentencia.

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