El contrato de arras, que implica el depósito de una cantidad como garantía, juega un papel crucial en la seguridad y confianza de ambas partes.Pero a veces, pueden surgir situaciones donde el contrato no se cumpla, como por ejemplo a causa de un derecho de tanteo y retracto, llevando a diferentes consecuencias dependiendo del tipo de arras y de quién incumple el contrato. Te contamos más en este artículo.

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¿Qué sería un incumplimiento por fuerza mayor?

Un incumplimiento por causa de fuerza mayor se refiere a una situación en la cual el cumplimiento de un contrato se ve imposibilitado debido a un evento imprevisible e inevitable, que está completamente fuera del control de las partes involucradas. Estos eventos, conocidos como "fuerza mayor", pueden incluir desastres naturales como huracanes o inundaciones, y situaciones extraordinarias como pandemias. Estos eventos deben ser tan significativos que hagan objetivamente imposible cumplir con las obligaciones contractuales.

¿En qué casos se puede incumplir un contrato de arras?

Un contrato de arras se puede incumplir en varios casos, los cuales generalmente dependen del tipo de arras involucrado:

Arras confirmatorias: Si alguna de las partes no procede con el contrato principal, incumpliendo así el acuerdo establecido.
Arras penales: Se incumplen cuando una de las partes no cumple con el contrato principal, y se establecen para sancionar este incumplimiento. En tal caso, la parte incumplidora paga una indemnización establecida en el contrato de arras.
Arras penitenciales: Permiten a ambas partes desistir del contrato. Si el comprador desiste, pierde las arras; si el vendedor desiste, debe devolverlas duplicadas.
Por causa de fuerza mayor: Se incumple el contrato cuando eventos impredecibles e inevitables, ajenos a la voluntad de las partes, impiden cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato.

Si quieres saber más sobre lo que debes saber sobre el contrato de arras, te dejamos este artículo donde te lo explicamos todo.

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¿Qué hacer si se incumple el contrato de arras por causa de fuerza mayor?

Si se produce un incumplimiento de un contrato de arras debido a una causa de fuerza mayor, es crucial abordar la situación de manera metódica y conforme a la ley.

1. Evaluación de la causa de fuerza mayor

El primer paso es identificar y verificar si el evento en cuestión realmente califica como una causa de fuerza mayor. Esto implica evaluar si el suceso era imprevisible e inevitable, y si es ajeno a la voluntad de las partes involucradas en el contrato. Ejemplos clásicos incluyen desastres naturales o situaciones globales extraordinarias, como una pandemia. Es importante comprender que no todos los eventos difíciles o desafortunados cumplen con estos criterios.

2. Comunicación y notificación

Una vez identificado el evento de fuerza mayor, es fundamental comunicarlo de manera formal y oportuna a la otra parte del contrato. Esta comunicación debe ser clara, detallando cómo el evento impide el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Se recomienda que esta notificación se realice por escrito y, si es posible, a través de un medio que permita confirmar su recepción.

3. Intento de soluciones extrajudiciales

Antes de tomar medidas legales, es aconsejable explorar soluciones amistosas. Esto puede incluir la renegociación de los términos del contrato, la posibilidad de aplazar las fechas de cumplimiento, o incluso la cancelación mutua del acuerdo. Este enfoque no solo puede salvar la relación comercial, sino que también puede ser más eficiente en términos de tiempo y recursos.

4. Documentación y recolección de evidencia

Es importante recopilar y conservar toda la documentación y evidencia que demuestre la existencia y el impacto del evento de fuerza mayor. Esto incluye informes, comunicados oficiales, documentos legales y cualquier otra prueba que respalde la afirmación de imposibilidad de cumplimiento.

5. Consulta legal

Dada la complejidad legal que pueden implicar estos casos, es altamente recomendable buscar el asesoramiento de un abogado especializado. Un abogado puede ofrecer orientación sobre los derechos y obligaciones que surgen del contrato y la legislación aplicable, así como sobre las posibles consecuencias de diferentes cursos de acción.

6. Acciones judiciales

Si las negociaciones extrajudiciales no dan resultado, puede ser necesario recurrir a la justicia. Esto implica presentar la causa ante un tribunal, donde se deberá demostrar la existencia de la fuerza mayor y su impacto directo en el incumplimiento del contrato. La vía judicial puede ser más larga y costosa, pero a veces es la única manera de resolver el conflicto de manera definitiva.
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¿Qué pasa si el comprador no cumple el contrato de arras?

Si el comprador no cumple con el contrato de arras, las consecuencias dependerán del tipo de arras acordadas en el contrato:

Arras penitenciales: El comprador perderá las arras que ha entregado. Estas arras actúan como una compensación para el vendedor por la oportunidad perdida de vender la propiedad a otra persona.
Arras penales: El comprador puede estar obligado a pagar una cantidad adicional como penalización por el incumplimiento, según lo estipulado en el contrato.
Arras confirmatorias: El comprador puede enfrentar demandas por daños y perjuicios o ser obligado a cumplir con el contrato.

¿Qué pasa si el vendedor no cumple el contrato de arras?

Si el vendedor no cumple con el contrato de arras, las consecuencias varían según el tipo de arras acordado:

Arras confirmatorias: El vendedor podría enfrentarse a la obligación de completar la venta o a indemnizar al comprador por los daños y perjuicios causados.
Arras penales: El vendedor estaría obligado a pagar una compensación, generalmente equivalente al importe de las arras recibidas.
Arras penitenciales: El vendedor deberá devolver el doble de las arras recibidas al comprador.

En todos los casos, el comprador también puede optar por llevar el asunto a los tribunales para exigir el cumplimiento del contrato o para reclamar una compensación adicional por daños y perjuicios.

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¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento de un contrato de arras?

Las consecuencias del incumplimiento de un contrato pueden variar dependiendo del tipo de contrato y de las cláusulas específicas que contenga. Generalmente, las consecuencias incluyen:

Pérdida de depósitos o arras

Si se incumple un contrato que incluye arras, la parte incumplidora (generalmente el comprador) puede perder este depósito. En caso de arras penitenciales, si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble del depósito recibido. Este mecanismo actúa como una garantía de cumplimiento.

Indemnización por daños y perjuicios

La parte perjudicada por el incumplimiento puede exigir una compensación económica. Esta indemnización cubre las pérdidas financieras directamente relacionadas con el incumplimiento, incluyendo ganancias perdidas o costos adicionales incurridos.

Rescisión del contrato

En algunos casos, el incumplimiento puede llevar a la anulación del contrato, lo que significa que las obligaciones contractuales de ambas partes quedan anuladas. Esta es una opción cuando el incumplimiento altera de manera fundamental los términos del acuerdo.

Cumplimiento forzoso

Un tribunal puede ordenar a la parte incumplidora que cumpla con sus obligaciones contractuales según lo acordado. Esto es más común en contratos de venta y servicios donde la compensación económica no es suficiente remedio.

Costes legales y judiciales

Las disputas contractuales suelen implicar costes legales, como honorarios de abogados y costes de litigio. Estos costes pueden ser sustanciales y a veces superan el valor del contrato en sí.

Negociaciones para modificar o resolver el contrato

A menudo, las partes pueden optar por negociar una solución, como modificar los términos del contrato original o acordar una compensación para resolver la disputa, evitando así procedimientos judiciales más costosos y prolongados.

Tipo de arras	Comprador	Vendedor
Penitenciales	Pierde las arras pagadas	Debe devolver el doble de las arras recibidas
Penales	Debe pagar una penalización adicional (generalmente el importe de las arras)	Debe pagar una penalización (puede ser el doble de las arras u otra cantidad según el contrato)
Confirmatorias	Puede enfrentar demandas por daños y perjuicios o ser obligado a cumplir con el contrato	Puede enfrentar demandas por daños y perjuicios o ser obligado a cumplir con el contrato

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¿Cuándo expira el plazo de contrato de arras?

En la mayoría de España, no existe una duración obligatoria legalmente establecida para un contrato de arras. Por lo tanto, el plazo para escriturar en un contrato de arras es el que las partes decidan y acuerden libremente. Esto significa que comprador y vendedor pueden establecer cualquier plazo que consideren apropiado para su situación particular. En Cataluña, el plazo para las arras penitenciales puede tener un máximo de 6 meses, según el Código Civil catalán

Aunque legalmente no se establece un plazo mínimo o máximo, en la práctica es común fijar un periodo de entre 20 y 60 días desde la firma del contrato de arras hasta la celebración del contrato de compraventa.

¿Qué porcentaje se cobra por incumplimiento de contrato de compraventa?

El porcentaje cobrado por incumplimiento de un contrato de compraventa depende de los términos específicos acordados en el contrato.

En las arras penitenciales, Si el comprador incumple, pierde las arras pagadas. Si el vendedor incumple, debe devolver el doble de las arras recibidas. El porcentaje de las arras respecto al precio total de venta varía, pero comúnmente ronda entre el 5% y el 10%.

En las arras penales o confirmatorias, en caso de incumplimiento, la compensación o penalización suele ser el importe total de las arras, cuyo porcentaje se establece en el contrato.

Conclusión

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