Provisión de Fondos en una Hipoteca: Qué es, para qué sirve y cómo prepararte

Al solicitar y contratar una hipoteca no solo hay que pensar en la cuota mensual. Existen gastos iniciales que deben pagarse para inscribir correctamente la compraventa y formalizar el préstamo.

Esta suma adelantada se conoce como provisión de fondos y equivale, de media, a entre un 10 % y un 12 % del precio de la vivienda. Entender cómo funciona y qué conceptos cubre te ayudará a planificar tus ahorros y evitar sobresaltos. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la provisión de fondos de una hipoteca?

Cuando decides comprar una vivienda y solicitas una hipoteca, además de asegurar la financiación para la compra del inmueble, es necesario cubrir una serie de gastos de formalización iniciales. Estos gastos incluyen, entre otros, los honorarios notariales, los impuestos de la transacción (como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP), los gastos de tasación y registro del inmueble, y los honorarios de la gestoría encargada de realizar todos los trámites.

El banco realiza una estimación de estos gastos y te solicita la provisión de fondos para cubrir todos sin problemas y con garantía. Esta cantidad suele oscilar entre el 10% y el 12% del valor de la vivienda, aunque puede variar dependiendo de la comunidad autónoma y las condiciones específicas del préstamo hipotecario. Este dinero se retiene en una cuenta para liquidar, en tu nombre, todos los costes asociados. La provisión no constituye un pago definitivo; cualquier excedente se devolverá una vez finalizados los trámites

Desde la Ley 5/2019 que regula los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos ha cambiado. Actualmente, las entidades financieras asumen los aranceles notariales, el registro de la propiedad, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), mientras que al cliente le corresponden los impuestos derivados de la compraventa (IVA o ITP) y, generalmente, la tasación de la vivienda. Pese a este reparto, la provisión de fondos sigue siendo necesaria porque el banco adelanta los pagos y posteriormente liquida con el cliente.

¿Qué gastos cubre la provisión de fondos?

La provisión de fondos en una hipoteca está destinada a cubrir una serie de gastos imprescindibles que se generan durante el proceso de compraventa de una vivienda y la formalización del préstamo hipotecario.

1. Gastos notariales

Los honorarios notariales son uno de los principales gastos cubiertos por la provisión de fondos. El notario se encarga de la redacción y firma de la escritura de compraventa y de la escritura de la hipoteca. Estos gastos están regulados por ley y varían en función del valor del inmueble y del préstamo hipotecario. Suelen oscilar entre el 0,2 % y el 0,5 % del valor de la vivienda (aproximadamente 600–875 € para un piso de 100 000 €.

2. Impuestos

La provisión de fondos también se utiliza para pagar varios impuestos que se aplican al proceso de compraventa:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Aplicable en la compra de viviendas de obra nueva. El IVA es del 10% sobre el precio de la vivienda (6,5% en Canarias).
  

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Este impuesto se aplica en la compra de viviendas de segunda mano y varía según la comunidad autónoma, generalmente entre el 6% y el 10% del valor del inmueble.
  

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se aplica tanto a la compraventa como a la hipoteca, con un porcentaje que oscila entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo también de la comunidad autónoma, aunque en la mayoría de sitios este gasto lo asume la entidad bancaria.
  

3. Gastos de tasación

Antes de conceder una hipoteca, el banco necesita valorar la vivienda para fijar el importe máximo del préstamo. La tasación suele costar entre 250 y 600 € y tiene una vigencia de seis meses. Algunas entidades cubren este gasto, pero la mayoría lo repercuten al cliente.

4. Gastos de registro

Los gastos de inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad también están cubiertos por la provisión de fondos. Este registro es necesario para garantizar la seguridad jurídica de la compra y que el inmueble quede a nombre del comprador.

5. Gastos de gestoría

La gestoría se encarga de todos los trámites administrativos necesarios para la formalización de la hipoteca, como la inscripción en el registro y la liquidación de los impuestos correspondientes. Los honorarios de la gestoría están incluidos en la provisión de fondos y son fundamentales para asegurar que todo el proceso se lleve a cabo correctamente. Es un servicio opcional.

6. Comisión de apertura (si existe).

Algunas hipotecas cobran una comisión inicial de hasta el 2 % del capital prestado. Si la comisión está incluida, también formará parte de la provisión.

¿Cuánto es la provisión de fondos de una hipoteca?

En términos generales, se recomienda provisionar entre un 10% y un 12% del valor de la vivienda. Este porcentaje cubre los gastos notariales, impuestos (como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), tasación del inmueble, gastos de registro y honorarios de gestoría.

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA: Dependiendo de si compras una vivienda de segunda mano o de obra nueva, deberás pagar el ITP (generalmente entre el 6% y el 10%) o el IVA (10%).
  

• Gastos notariales y de registro: Estos suelen representar aproximadamente un 1% del precio de la vivienda.
  

• Tasación del inmueble: Este coste, necesario para que el banco valore la propiedad, suele estar entre 300 y 600 euros.
  

• Honorarios de gestoría: Los honorarios por los trámites administrativos pueden variar, pero suelen estar incluidos en el cálculo general de la provisión.

Supongamos que estás comprando una vivienda de 200.000 euros y necesitas calcular la provisión de fondos necesaria para cubrir todos los gastos asociados a la compra y la formalización de la hipoteca. Para este ejemplo, asumimos que los gastos de notaría, registro, impuestos y otros costes representan el 10% del precio de la vivienda.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)	7% del precio de la vivienda (depende la comunidad autónoma)	14.000 €
Gastos notariales y de registro	1% del precio de la vivienda	2.000 €
Tasación del inmueble	Fijo (entre 300 € y 600 €)	450 € (estimado)
Honorarios de gestoría	Fijo (varía según la gestoría)	1.200 € (estimado)
Total Provisión de Fondos		17.650 €

Además, tienes que reservar otro 20 % del precio de la vivienda para cubrir el importe que no financia la hipoteca.

Es decir, en total, tendrías que tener al menos un 30% como provisión de fondos.

¿Quién paga la provisión de fondos de la hipoteca?

Aunque el banco administra la provisión, el cliente es quien debe adelantar el dinero. El banco calcula una cantidad conservadora para asegurarse de que no falte dinero durante el proceso. Una gestoría designada por la entidad suele encargarse de abonar los impuestos y tasas y de inscribir la vivienda y la hipoteca. Una vez que todos los pagos se han realizado, la gestoría liquida la provisión y el sobrante se reembolsa al comprador.

¿Cuándo y cuánto se devuelve la provisión de fondos en la hipoteca?

Es habitual que el importe provisionado sea superior a los gastos reales. Tras completar la compraventa y registrar la vivienda, el banco debe realizar una liquidación y proceder a la devolución de la provisión de fondos de la hipoteca.

Este proceso no es inmediato: puede tardar varios meses en completarse. Según la experiencia de diversas entidades, del sobrante de la provisión devuelto suele oscilar entre varios cientos y algunos miles de euros. Revisa siempre el detalle de la liquidación y conserva todas las facturas para poder reclamar posibles cláusulas abusivas o gastos indebidos y ver cuánto suelen devolver de la provisión de fondos.

1. Estimación conservadora del banco: Los bancos suelen hacer una estimación conservadora, a menudo calculando los gastos al alza para asegurarse de que no falte dinero durante el proceso. Esto significa que el importe para la cuenta de provisión de fondos tiende a ser mayor que los gastos reales, generando un excedente que será devuelto al cliente.
   

2. Proceso de liquidación: Una vez completados todos los trámites relacionados con la compra del inmueble y la formalización de la hipoteca, el banco realiza una liquidación final de los gastos. Tras esta liquidación, cualquier cantidad no utilizada de la provisión de fondos se reembolsa al cliente. Este proceso de devolución puede tardar varios meses en completarse, dependiendo de la entidad bancaria y la complejidad de los trámites
   

3. Ejemplo práctico: Si provisionas 20.000 euros y los gastos finales ascienden a 18.000 euros, el banco te devolverá 2.000 euros. Este es solo un ejemplo, y la cantidad exacta puede variar en cada caso.

¿Cómo calcular la provisión de fondos de tu hipoteca?

Calcular la provisión de fondos necesaria para tu hipoteca es un paso crucial para asegurarte de que dispones del capital suficiente para cubrir todos los gastos iniciales asociados a la compra de una vivienda.

1. Identifica los gastos a cubrir

La provisión de fondos debe cubrir una serie de gastos que generalmente incluyen:

• Impuestos: Dependiendo del tipo de vivienda que compres (nueva o de segunda mano), tendrás que pagar el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El IVA es del 10% para viviendas nuevas, mientras que el ITP varía entre el 6% y el 10%, según la comunidad autónoma.
  

• Gastos notariales: Estos gastos suelen representar aproximadamente el 1% del valor del inmueble. Incluyen la redacción y firma de las escrituras de compraventa y la hipoteca.
  

• Gastos de registro: La inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad también suele rondar el 1% del valor de la vivienda.
  

• Gastos de tasación: La tasación del inmueble es necesaria para que el banco determine el valor de la propiedad. Este gasto suele estar entre 300 y 600 euros.
  

• Honorarios de gestoría: Los honorarios de la gestoría que se encargará de todos los trámites administrativos suelen incluirse también en la provisión de fondos.
  

2. Calcula el porcentaje total de la provisión de fondos sobre el precio de la vivienda

Una vez identificados los gastos, puedes estimar la provisión de fondos necesaria aplicando un porcentaje sobre el valor del inmueble. Generalmente, la provisión de fondos representa entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda. Este porcentaje cubre los impuestos, los gastos notariales, de registro, tasación y gestoría.

Por ejemplo, si compras una vivienda de 200.000 euros, la provisión de fondos podría ser de entre 20.000 y 24.000 euros.

3. Consulta las tarifas autonómicas

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) varían según la comunidad autónoma. Es crucial que verifiques los porcentajes específicos en la región donde se encuentra la vivienda para obtener una estimación más precisa.

4. Revisa la estimación con el banco

Aunque puedes calcular una estimación aproximada, es recomendable que confirmes esta cifra con tu entidad bancaria. El banco puede proporcionarte una estimación detallada y personalizada basada en las características específicas de tu préstamo hipotecario y la ubicación del inmueble.

5. Revisa los gastos una vez liquidados.

Solicita la relación de facturas abonadas y comprueba que la devolución se ajusta a los gastos reales.

Calcular la provisión de fondos de tu hipoteca es esencial para una planificación financiera sólida y evitar sorpresas durante el proceso de compra. Al conocer todos los gastos involucrados y aplicar un porcentaje sobre el valor de la vivienda, puedes asegurarte de que estás preparado para cubrir todos los costes iniciales. En GoHipoteca, te ayudaremos en cada paso del proceso, ayudándote a calcular con precisión la provisión de fondos necesaria para que puedas afrontar la compra de tu vivienda con total tranquilidad.