¿Qué debo saber sobre el contrato de arras en una compraventa de vivienda?

En la compra de una vivienda, uno de los documentos más importantes es el contrato de arras. Este contrato representa un compromiso serio entre comprador y vendedor, y es esencial para asegurar que todo el proceso de compraventa se desarrolle sin problemas. Pero, ¿qué es exactamente el contrato de arras? ¿Cómo funciona? ¿Qué implicaciones tiene para ambas partes? Sí quieres resolver todas tus dudas, te las contamos en este artículo.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo entre el comprador y el vendedor de una propiedad.
Este acuerdo se realiza antes de la firma del contrato definitivo y tiene como objetivo asegurar la compra o venta de la propiedad.

En el contrato de arras, ambas partes acuerdan las condiciones de la compra o venta de la propiedad. Esto incluye el precio de venta, la forma de pago, la fecha límite de la transacción, entre otros detalles importantes.

El comprador, al firmar el contrato de arras, debe pagar una cantidad de dinero al vendedor como garantía de que cumplirá con la compra. Esta cantidad suele ser entre el 5% y el 10% del precio de venta de la propiedad.
 

Tipos de contratos de arras

Existen diferentes tipos de contratos de arras que pueden ser utilizados en una transacción inmobiliaria. A continuación te menciono algunos de ellos:
 

Contrato de arras confirmatorias o de señal 

En este tipo de contrato, ambas partes han acordado las condiciones de la transacción y, como garantía, el comprador realiza un pago a cuenta del precio total de la compraventa. En caso de que el comprador se retracte de la operación, pierde el dinero entregado. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de lo recibido en concepto de arras.
 

Contrato de arras penitenciales o de desistimiento

Este tipo de contrato es similar al anterior, pero con una diferencia importante: si es el vendedor quien incumple con el contrato, deberá devolver el dinero recibido en concepto de arras al comprador, pero si es el comprador quien se echa para atrás, perderá el dinero entregado.
 

Contrato de arras penales o de garantía

En este caso, si alguna de las partes incumple con lo acordado, deberá pagar una cantidad determinada en concepto de indemnización a la otra parte. Por lo general, el monto de la indemnización es equivalente al doble del importe entregado en concepto de arras.

 

Qué hacer antes de firmar contrato de arras

Antes de firmar un contrato de arras, tienes que seguir un procedimiento para saber que estás haciendo lo correcto. Estos pasos que puedes seguir antes de firmar el contrato de arras son:

• Revisar el contrato de arras: antes de firmar cualquier contrato de arras, es fundamental leer detenidamente todas las cláusulas y entender el contenido del documento. Si hay algún término o cláusula que no está clara o que no se entiende, se debe solicitar una explicación al profesional que está asesorando en la transacción.
   
• Verificar la documentación del inmueble: es importante asegurarse de que toda la documentación del inmueble esté en orden antes de firmar un contrato de arras. Esto incluye el título de propiedad, los planos de construcción, las autorizaciones y permisos necesarios, entre otros.
   
• Realizar una inspección del inmueble: es recomendable realizar una inspección del inmueble para asegurarse de que está en las condiciones acordadas. Si se detecta algún problema o defecto, se puede negociar una rebaja en el precio o solicitar que se realice la reparación correspondiente antes de firmar el contrato.
   
• Establecer las condiciones de financiamiento: si se necesita financiamiento para la compra del inmueble, es importante establecer las condiciones con la entidad financiera correspondiente antes de firmar el contrato de arras. De esta forma, se pueden evitar sorpresas desagradables más adelante.
   
• Asegurarse de que el vendedor sea el propietario legítimo: antes de firmar un contrato de arras, se debe verificar que el vendedor sea el propietario legítimo del inmueble. Esto se puede hacer consultando el Registro de la Propiedad correspondiente.
  
   

¿Es obligatorio hacer contrato de arras?

La pregunta que muchos se hacen es si es obligatorio hacer un contrato de arras en una transacción inmobiliaria.

Aunque no es obligatorio por ley, es altamente recomendable que se realice un contrato de arras en cualquier transacción inmobiliaria. Este tipo de acuerdo protege a ambas partes, tanto al comprador como al vendedor, y establece las condiciones de la compra o venta de la propiedad.

Además, si se realiza la transacción sin un contrato de arras, existe el riesgo de que surjan problemas o malentendidos entre las partes. Un contrato de arras es una forma efectiva de prevenir cualquier problema futuro y garantizar una transacción sin contratiempos.

Información del contrato de arras

En el contrato de arras, se establecen detalles importantes como el precio de venta, la forma de pago, la fecha de entrega de la propiedad, entre otros. Es una herramienta valiosa que garantiza que ambas partes cumplirán con lo acordado en el documento, y que establece las penalizaciones en caso de incumplimiento. Vamos a ver con más detalle punto por punto:

• Identificación de las partes involucradas en la transacción inmobiliaria: este apartado del contrato de arras debe incluir el nombre completo, la dirección, la cédula o identificación y los datos de contacto de ambas partes involucradas en la transacción, es decir, del comprador y del vendedor.
   
• Descripción de la propiedad: es importante que en el contrato de arras se incluya una descripción detallada de la propiedad que se está vendiendo. Se debe incluir la ubicación, características, estado de conservación y cualquier otro detalle relevante que ayude a identificar la propiedad de manera clara.
   
• Precio de venta acordado: este apartado debe especificar el precio acordado entre el comprador y el vendedor por la propiedad que se está vendiendo.
   
• Forma de pago y plazos establecidos: en este apartado se debe establecer la forma en que se realizará el pago del precio de venta acordado, así como los plazos y fechas de pago establecidos.
   
• Fecha límite de la transacción: en el contrato de arras también se debe incluir una fecha límite para la finalización de la transacción inmobiliaria, es decir, para la entrega de la propiedad al comprador y el pago completo del precio de venta.
   
• Cantidad de dinero a entregar como señal o garantía: en algunos casos, el contrato de arras puede establecer que se entregue una cantidad de dinero como señal o garantía de la transacción. Esta cantidad suele ser un porcentaje del precio de venta acordado.
   
• Condiciones de la devolución de la señal en caso de incumplimiento: en caso de que alguna de las partes incumpla con lo establecido en el contrato de arras, es importante que se especifiquen las condiciones de la devolución de la señal entregada como garantía.
   
• Penalizaciones en caso de incumplimiento de alguna de las partes: en caso de que alguna de las partes incumpla con lo establecido en el contrato de arras, se deben establecer las penalizaciones correspondientes.
   
• Declaraciones y garantías de ambas partes: en este apartado, ambas partes deben declarar que cuentan con la capacidad y autoridad necesarias para realizar la transacción inmobiliaria y que no existen impedimentos legales para la misma.
   
• Firma y fecha de acuerdo: por último, el contrato de arras debe ser firmado por ambas partes y debe incluir la fecha en que se acordó y firmó el documento.
  
   

¿Cuánto dinero se entrega en el contrato de arras?

La cantidad de dinero que se entrega en un contrato de arras varía dependiendo de diferentes factores, tales como el valor de la propiedad, las condiciones del mercado inmobiliario, el acuerdo alcanzado entre las partes involucradas y la región o país en el que se está realizando la transacción.

Por lo general, el importe entregado como señal o garantía en un contrato de arras se estima en un porcentaje del valor total de la propiedad. Este porcentaje puede variar entre el 5% y el 10% del precio de venta acordado, aunque esta cantidad puede ser negociada entre las partes.

¿El dinero del contrato de arras se paga en efectivo?

El pago del dinero en un contrato de arras no está limitado a una única forma de pago. Por lo general, se pueden emplear diferentes métodos de pago, tales como efectivo, transferencia bancaria, cheque bancario, tarjeta de crédito, entre otros, según lo acordado entre las partes.

Sin embargo, en la mayoría de los casos, el pago del dinero en el contrato de arras se realiza mediante una transferencia bancaria o un cheque bancario. Estos métodos de pago suelen ser más seguros y ofrecen una mayor trazabilidad de la transacción.

¿El dinero del contrato de arras se devuelve?

La devolución del dinero entregado en el contrato de arras depende del tipo de arras y de las circunstancias que motivan la resolución del contrato.

En el caso de las arras penitenciales, si el comprador decide desistir del contrato, pierde las arras entregadas. Si es el vendedor quien desiste del contrato, deberá devolver el doble del importe entregado en concepto de arras.

En el caso de las arras confirmatorias, ninguna de las partes puede desistir del contrato sin causa justificada. Si se produce un incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato con indemnización por daños y perjuicios.

En el caso de las arras penales, ninguna de las partes puede desistir del contrato sin causa justificada. Si se produce un incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato con indemnización por daños y perjuicios, que se fija en el importe de las arras entregadas.

En cualquier caso, existen causas justificadas para resolver el contrato, como la no concesión de hipoteca al comprador, la existencia de vicios ocultos en la vivienda, o el incumplimiento del plazo pactado para formalizar la escritura. Es importante revisar cuidadosamente las cláusulas del contrato de arras.
 

Plazo para escriturar desde el contrato de arras

Aunque la ley no establece un plazo mínimo o máximo, lo habitual es que se establezca un plazo máximo de 90 días para formalizar la escritura de compraventa desde la firma de las arras. Este plazo es suficiente para llevar a cabo todos los trámites necesarios, como la solicitud de una hipoteca o la comprobación de la situación legal del inmueble.

Si el plazo pactado termina y ambas partes desean continuar con la operación, se puede firmar una prórroga para extender el tiempo acordado. También se puede optar por establecer unas arras con duración indefinida, que se pueden resolver en cualquier momento por cualquiera de las partes con las consecuencias previstas en el contrato.
 

¿El contrato de arras se firma ante notario?

La firma del contrato de arras no tiene que hacerse necesariamente ante notario, pero en algunos casos puede ser conveniente o incluso obligatorio, dependiendo de la legislación aplicable y de las circunstancias de la operación.

En general, la firma del contrato de arras se realiza entre las partes vendedora y compradora, ya sea de forma presencial o telemática, y en algunos casos con la asistencia de un intermediario o profesional del sector inmobiliario. La forma en que se redacta y firma el contrato de arras suele estar regulada por la normativa civil o mercantil correspondiente, y se recomienda que se haga por escrito para dejar constancia de las condiciones y compromisos acordados.

En algunos casos, puede ser conveniente que el contrato de arras se eleve a escritura pública ante notario, especialmente si se trata de operaciones de alto valor o con implicaciones fiscales o hipotecarias importantes. En estos casos, la elevación a escritura pública garantiza una mayor seguridad jurídica y facilita el cumplimiento de las obligaciones de las partes, aunque también implica un coste adicional.
 

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