Contrato de arras: qué es y que tipos hay

Comprar una vivienda es un gran paso que implica muchas decisiones importantes. Uno de los momentos clave en este proceso es la firma del contrato de arras, un documento que sirve para garantizar el compromiso de compra entre el vendedor y el comprador. Pero, ¿qué es exactamente un contrato de arras? ¿Qué debe incluir? ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de una vivienda en el que el comprador y el vendedor se comprometen a realizar la operación en un plazo determinado. Este documento es clave al adquirir la propiedad porque establece las condiciones básicas de la transacción y sirve como garantía para ambas partes de que la compraventa se llevará a cabo.

En este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal o anticipo, que será descontada del precio final de la vivienda al formalizar la escritura. Es decir,  las arras se descuentan de la hipoteca. A cambio, el vendedor se compromete a retirar la vivienda del mercado y reservarla para ese comprador. Este documento es especialmente útil para evitar malentendidos y proteger los intereses de ambas partes.

¿Y cuándo se firma el contrato de arras? Cuando comprador y vendedor llegan a un acuerdo sobre el precio y las condiciones básicas de la venta, normalmente antes de solicitar la hipoteca y antes de formalizar el contrato de compraventa definitivo.

Además de saber qué son las arras de un piso, debes conocer los tres tipos principales de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales, cada uno con sus propias características y consecuencias jurídicas en caso de incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor o del comprador. Más adelante, te explicaremos cuál puede ser el más adecuado según tu caso.

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Tipos de contratos de arras: ¿Cuál es el adecuado para ti?

Existen tres tipos principales de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales.

1. Arras penitenciales o de desistimiento

Son las únicas reguladas directamente por el artículo 1454 del Código Civil, que permite a cualquiera de las partes desistir sin justificar causa. Son las más habituales porque ofrecen flexibilidad:

• Si el comprador desiste, pierde el dinero entregado como señal.
  

• Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
  
  

2. Arras confirmatorias

Con este tipo de contrato de arras, ambas partes están obligadas a cumplir el acuerdo. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar indemnizaciones por daños y perjuicios de acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil.

• Son recomendables cuando hay total certeza de que la compraventa se llevará a cabo.
  

• Garantizan un mayor nivel de compromiso y estabilidad para ambas partes.

3. Arras penales

Este contrato combina elementos de las arras penitenciales y confirmatorias. No están reguladas expresamente, por lo que conviene detallar las consecuencias en el contrato para evitar problemas con el contrato de arras. En caso de incumplimiento:

• Si el comprador incumple, pierde el importe entregado como arras.
  

• Si el vendedor incumple, está obligado a devolver el doble del importe recibido, pero también puede exigirse el cumplimiento del contrato.

¿Cuáles pueden ser las causas para anular un contrato de arras?

Un contrato de arras puede anularse si ambas partes lo acuerdan, si existe un incumplimiento (el comprador pierde las arras o el vendedor devuelve el doble) o si se ha pactado una condición suspensiva —como no obtener la hipoteca— y esta no se cumple.

¿Cuánto dinero se suele dar en un contrato de arras?

Aunque la ley no fija una cantidad, en España la señal suele representar entre el 5 % y el 10 % del precio de compraventa. Portales inmobiliarios como Idealista indican que lo habitual es rondar el 10 % del valor de la vivienda. Por ejemplo, para un piso de 250 000 € las arras ascenderían a unos 25 000 € si se pacta el 10 %. Esta señal se descuenta del precio final cuando se firma la escritura.

Plazos y vigencia del contrato de arras

No existe un plazo entre el contrato de arras y la escritura legal único, pero lo más común es acordar un periodo de 90 días (1 a 3 meses). Este plazo da tiempo al comprador para conseguir financiación y al vendedor para reunir la documentación.

Algunas partes pactan un límite máximo de seis meses. Si surge algún imprevisto (por ejemplo, retrasos en la concesión de la hipoteca), es posible prorrogar un contrato de arras por escrito, detallando el nuevo plazo y condiciones

Fiscalidad y consecuencias legales del contrato de arras

La entrega de arras se considera un anticipo del precio. Cuando la compraventa se formaliza, el vendedor debe declarar la ganancia o pérdida patrimonial en su IRPF. Si la operación se frustra y una de las partes se queda con la señal como penalización, dicha cantidad tributa como ganancia; quien pierde la señal puede declarar la pérdida en su IRPF.

Recuerda que para viviendas nuevas se paga IVA y para viviendas usadas se paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; en ambos casos las arras se descuentan del precio final.

Incumplir un contrato de arras puede conllevar la pérdida de la señal o la obligación de devolverla duplicada según el tipo de arras. Además, la parte perjudicada puede reclamar daños y perjuicios o exigir el cumplimiento. Por ello es fundamental detallar las consecuencias en el documento.

¿Qué debe incluir un contrato de arras para evitar problemas?

Un contrato de arras es un paso clave en la compraventa de una vivienda, por lo que debe estar bien redactado y cubrir todos los aspectos esenciales para evitar malentendidos o conflictos entre las partes.

Si quieres saber cómo se hace un contrato de arras, explicamos los detalles.

1. Identificación de las partes

• Datos completos del comprador y del vendedor, como nombres, apellidos, DNI o NIE y domicilios.
  

• Es importante asegurarse de que los datos sean correctos y correspondan con los titulares de la vivienda.
  
  

2. Descripción del inmueble

• Dirección exacta de la vivienda.
  

• Referencia catastral (si está disponible).
  

• Características de la propiedad (tamaño, estado, garaje, trastero, etc.).
  
  

3. Precio de la compraventa

• El precio total acordado de la vivienda debe especificarse claramente.
  

• Detallar el importe entregado como arras y el porcentaje que representa sobre el total.
  

• Indicar si el precio incluye impuestos, como el IVA o el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
  
  

4. Plazos y fechas

• Fecha límite para la firma de la escritura pública.
  

• Plazo para completar los trámites de financiación, si el comprador necesita hipoteca.
  

• Calendario de pagos si se realiza en varios plazos.
  
  

5. Tipo de arras

Especificar si se trata de arras penitenciales, confirmatorias o penales y detallar las condiciones en caso de incumplimiento del contrato:

• Arras penitenciales: Consecuencias si el comprador desiste (pierde la señal) o si el vendedor incumple (debe devolver el doble).
  

• Arras confirmatorias: Obligación de cumplimiento o indemnización.
  

• Arras penales: Combinación de las anteriores.
  
  

6. Condiciones de resolución

Detallar las situaciones en las que el contrato podría rescindirse, como falta de financiación del comprador o problemas legales con la propiedad, y quién asume las consecuencias.

7. Estado legal del inmueble

• Asegurarse de que la vivienda está libre de cargas y gravámenes.
  

• Si hay cargas (hipotecas, embargos, etc.), detallar cómo se gestionarán antes de la compraventa.
  

8. Firma de ambas partes

El contrato debe ser firmado por comprador y vendedor, y preferiblemente incluir la firma de un testigo o agente inmobiliario.

¿Es obligatorio hacer contrato de arras?

La pregunta que muchos se hacen es si es obligatorio hacer un contrato de arras en una transacción inmobiliaria.

Aunque no es obligatorio por ley, es altamente recomendable que se realice un contrato de arras en cualquier transacción inmobiliaria. Este tipo de acuerdo protege a ambas partes, tanto al comprador como al vendedor, y establece las condiciones de la compra o venta de la propiedad.

Además, si se realiza la transacción sin un contrato de arras, existe el riesgo de que surjan problemas o malentendidos entre las partes. Un contrato de arras es una forma efectiva de prevenir cualquier problema futuro y garantizar una transacción sin contratiempos.

¿Cuánto dinero se entrega en el contrato de arras?

La cantidad de dinero que se entrega en un contrato de arras varía dependiendo de diferentes factores, tales como el valor de la propiedad, las condiciones del mercado inmobiliario, el acuerdo alcanzado entre las partes involucradas y la región o país en el que se está realizando la transacción.

Por lo general, el importe entregado como señal o garantía en un contrato de arras se estima en un porcentaje del valor total de la propiedad. Este porcentaje puede variar entre el 5% y el 10% del precio de venta acordado, aunque esta cantidad puede ser negociada entre las partes.

Qué hacer antes de firmar contrato de arras

Antes de firmar un contrato de arras, tienes que seguir un procedimiento para saber que estás haciendo lo correcto. Estos pasos que puedes seguir antes de firmar el contrato de arras son:

• Revisar el contrato de arras: antes de firmar cualquier contrato de arras, es fundamental leer detenidamente todas las cláusulas y entender el contenido del documento. Si hay algún término o cláusula que no está clara o que no se entiende, se debe solicitar una explicación al profesional que está asesorando en la transacción.

• Verificar la documentación del inmueble: es importante asegurarse de que toda la documentación del inmueble esté en orden antes de firmar un contrato de arras. Esto incluye el título de propiedad, los planos de construcción, las autorizaciones y permisos necesarios, entre otros.

• Realizar una inspección del inmueble: es recomendable realizar una inspección del inmueble para asegurarse de que está en las condiciones acordadas. Si se detecta algún problema o defecto, se puede negociar una rebaja en el precio o solicitar que se realice la reparación correspondiente antes de firmar el contrato.

• Establecer las condiciones de financiamiento: si se necesita financiamiento para la compra del inmueble, es importante establecer las condiciones con la entidad financiera correspondiente antes de firmar el contrato de arras. De esta forma, se pueden evitar sorpresas desagradables más adelante.

• Asegurarse de que el vendedor sea el propietario legítimo: antes de firmar un contrato de arras, se debe verificar que el vendedor sea el propietario legítimo del inmueble. Esto se puede hacer consultando el Registro de la Propiedad correspondiente.

Plazo para escriturar desde el contrato de arras

Aunque la ley no establece un plazo mínimo o máximo, lo habitual es que se establezca un plazo máximo de 90 días para formalizar la escritura de compraventa desde la firma de las arras. Este plazo es suficiente para llevar a cabo todos los trámites necesarios, como la solicitud de una hipoteca o la comprobación de la situación legal del inmueble.

Si el plazo pactado termina y ambas partes desean continuar con la operación, se puede firmar una prórroga para extender el tiempo acordado. También se puede optar por establecer unas arras con duración indefinida, que se pueden resolver en cualquier momento por cualquiera de las partes con las consecuencias previstas en el contrato.

¿Es necesario firmar un contrato de arras ante notario?

No es obligatorio firmar un contrato de arras ante notario, pero puede ser altamente recomendable en ciertos casos. Este documento, que formaliza el compromiso entre comprador y vendedor en una compraventa, puede redactarse y firmarse de forma privada.

Un notario valida que el contrato cumpla con la legalidad y que las cláusulas sean claras y equilibradas para ambas partes. Al estar firmado ante notario, el contrato tiene fe pública notarial, lo que facilita su defensa en caso de incumplimiento.

Firmar un contrato de arras ante notario implica un coste, ya que los honorarios notariales se suman al proceso. Este coste puede variar según la complejidad del documento, pero suele oscilar entre 50 y 150 euros.

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Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?

No. Firmar arras es voluntario, pero recomendable para reservar la vivienda y demostrar compromiso. Hay ocasiones en las que el banco te pide el contrato de arras.

¿Hay que firmar ante notario?

No es obligatorio firmar el documento de arras ante notario, pero un notario garantiza la legalidad y evita cláusulas abusivas. El coste notarial suele ser reducido y se puede negociar quién lo asume.

¿Cómo se diferencia un contrato de reserva de uno de arras?

El contrato de reserva retiene la vivienda mediante una cantidad pequeña pero no fija consecuencias tan estrictas como las arras. En las arras, las partes asumen obligaciones claras y una penalización en caso de incumplimiento.

¿Puedo cancelar las arras?

Solo en el caso de arras penitenciales se puede desistir sin causa, a cambio de perderlas o devolverlas por duplicado. En las confirmatorias y penales, el perjudicado puede optar por exigir el cumplimiento o reclamar daños.

¿Quien paga el contrato de arras?

El comprador es quien paga las arras, ss decir, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal o garantía para reservar la vivienda hasta la firma de la escritura.

Sin embargo, es importante matizar

• No existe una ley que obligue a que sea el comprador: es simplemente lo habitual en el mercado inmobiliario.

• Los gastos derivados (como redactar el contrato o elevarlo a notario) pueden negociarse entre comprador y vendedor.

¿Cuál es la diferencia entre contrato de arras y contrato de compraventa?

El contrato de arras es un acuerdo previo que reserva el inmueble y fija condiciones básicas antes de la compra. El contrato de compraventa es el documento definitivo, mediante el cual se transfiere la propiedad al comprador, normalmente ante notario.