≫ ¿Qué es la ley hipotecaria y cómo afecta a tus derechos?

La Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario entró en vigor el 16 de junio de 2019 y es la ley que controla el contrato de hipotecas. ¿Quieres saber en qué te afecta esta ley hipotecaria? Sigue leyendo.

¿Qué es la ley hipotecaria?

La ley hipotecaria es un conjunto de normas y reglamentos que regulan el derecho hipotecario. Se encarga de regular el registro de los derechos de propiedad y de garantizar la seguridad jurídica de las operaciones de préstamo y de crédito hipotecario.

Esta ley establece las reglas y las condiciones para la adquisición, el uso y la disposición de bienes inmuebles. También establece las responsabilidades y los derechos de los propietarios, los prestatarios y los acreedores hipotecarios. Se creó con el objetivo de regular el derecho hipotecario y garantizar la seguridad jurídica en las operaciones de préstamo y de crédito hipotecario.

¿Cómo afecta a mis derechos la ley hipotecaria?

La nueva ley hipotecaria que entró en vigor en España el 16 de junio de 2019, ha introducido diversas modificaciones en la ley hipotecaria española con el objetivo de adaptarla a la situación actual del mercado inmobiliario y mejorar la protección de los derechos de los consumidores.

Algunas de las principales modificaciones que ha introducido la nueva ley hipotecaria son:

Mayor protección para los consumidores

La nueva ley introduce una serie de medidas destinadas a proteger a los consumidores de los abusos por parte de las entidades financieras. Entre otras cosas, establece un plazo máximo de 15 días para que el prestatario reciba una respuesta a su solicitud de crédito, y obliga a las entidades financieras a informar de forma clara y detallada sobre las condiciones del crédito y las comisiones que cobran.

Nuevas medidas para facilitar la ejecución de la garantía hipotecaria

Establece un procedimiento más rápido y sencillo para la ejecución de la garantía hipotecaria en caso de impago del préstamo. Esto permite que el proceso sea más ágil y menos costoso para la entidad financiera, lo que podría facilitar la recuperación del inmueble en caso de impago.

Mayor protección para los arrendatarios

También introduce medidas destinadas a proteger a los arrendatarios de los abusos por parte de los propietarios. Entre otras cosas, establece un plazo mínimo de cinco años para los contratos de alquiler y establece unos límites a la subida del alquiler durante el contrato.

Gastos hipotecarios fijos

La Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario (LCCI) ha establecido un nuevo reparto de los gastos de formalización de la hipoteca, que son los que se necesitan para escriturar e inscribir la hipoteca. Antes, el banco obligaba al cliente a pagar todos estos gastos, pero ahora la mayor parte son asumidos por la entidad financiera.

Los gastos de formalización que debe pagar el banco incluyen la gestoría, el registro, la notaría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

Sin embargo, el cliente sigue teniendo que pagar por su copia de la escritura y la tasación del inmueble.

Cláusula suelo

En la nueva ley hipotecaria se han introducido diversas medidas para mejorar la cláusula suelo. Algunas de estas medidas son:

Prohibición de la cláusula suelo en los contratos de préstamo con interés variable
Prohíbe la inclusión de la cláusula suelo en los contratos de préstamo con interés variable, es decir, en aquellos en los que el interés se ajusta a las fluctuaciones del mercado financiero. De esta forma, se garantiza que el prestatario pueda beneficiarse de las mejoras en las condiciones del mercado.
Inclusión de la cláusula suelo en el contrato de préstamo
La ley obliga a las entidades financieras a incluir la cláusula suelo en el contrato de préstamo, de forma que el prestatario conozca de forma clara y detallada cuál es el límite mínimo al interés que debe pagar. De esta forma, el prestatario puede tomar una decisión informada sobre si desea o no contratar el préstamo, y puede comparar distintas ofertas de préstamo para encontrar la que mejor se ajuste a sus necesidades.
Refinanciación
Permite al prestatario solicitar la refinanciación del préstamo con una entidad financiera distinta a la que le concedió el préstamo original. De esta forma, el prestatario puede beneficiarse de condiciones más favorables y dejar de estar sujeto a la cláusula suelo.

Libertad de cambio de banco

La libertad de poder cambiar de banco es una medida incluida en la nueva ley hipotecaria que tiene como objetivo facilitar a los titulares de una hipoteca el cambio de entidad financiera si consideran que pueden obtener una mejor oferta en otra entidad.

Antes de la entrada en vigor de esta medida, cambiar de banco podía resultar un proceso complicado y costoso para los prestatarios, ya que tenían que hacer frente a diferentes trámites y comisiones. La libertad de cambio de banco simplifica y agiliza este proceso, permitiendo a los prestatarios cambiar de entidad sin tener que afrontar costes adicionales.

Mínimo de 12 impagos

Este requisito se refiere a que, para poder acceder a ciertas medidas de protección establecidas en la ley hipotecaria, es necesario que el prestatario haya dejado de hacer los pagos de su préstamo hipotecario durante al menos 12 meses consecutivos. Estas medidas de protección pueden incluir, por ejemplo, la dación en pago, que es una forma de cancelar la deuda hipotecaria entregando el inmueble hipotecado al prestamista.

Incentivo a los préstamos fijos

Un préstamo hipotecario a tipo fijo es aquel en el que el interés que se paga sobre la deuda es fijo durante toda la vida del préstamo. Esto significa que el prestatario sabe exactamente cuánto va a pagar cada mes durante todo el plazo del préstamo, sin que el interés varíe.

Los incentivos para fomentar la concesión de préstamos hipotecarios a tipo fijo pueden ser distintos según la reforma de la ley hipotecaria en cuestión. Por ejemplo, en algunas reformas se han establecido bonificaciones fiscales para aquellos prestamistas que concedan préstamos hipotecarios a tipo fijo. En otras, se han establecido incentivos para que los prestatarios opten por préstamos hipotecarios a tipo fijo, como la reducción de intereses.

Ventas vinculadas y combinadas

La ley hipotecaria establece una serie de obligaciones y medidas de protección para las ventas vinculadas y combinadas de productos y servicios financieros, con el objetivo de garantizar que los consumidores reciban información clara y completa sobre los productos y servicios que están adquiriendo y de proteger sus derechos. Por ejemplo, la ley establece que los prestamistas deben proporcionar información detallada y clara sobre los productos y servicios que están ofreciendo y sobre los riesgos y beneficios de adquirirlos, y que deben garantizar que los consumidores puedan comparar diferentes opciones de forma clara y sencilla.

Amortización anticipada

Los prestamistas deben permitir a los prestatarios realizar amortizaciones anticipadas sin penalización, siempre que se hagan en plazos iguales o superiores a un año y se respete el plazo mínimo establecido en el contrato. Además, la ley establece que los prestamistas deben informar a los prestatarios de forma clara y detallada sobre los efectos de la amortización anticipada en la deuda y en el plazo restante del préstamo.

Es importante tener en cuenta que la ley hipotecaria establece unos límites máximos a la comisión que los prestamistas pueden cobrar por amortizaciones anticipadas. Estos límites máximos son el 1% de la cantidad amortizada en el caso de préstamos a tipo fijo y el 0,25% en el caso de préstamos a tipo variable. Además, la ley establece que en caso de amortizaciones anticipadas parciales, la comisión máxima que se puede cobrar es proporcional a la cantidad amortizada.

Ahora que conoces todos los detalles sobre la ley hipotecaria y cómo te puede afectar a la hora de pedir una hipoteca, lo mejor es que acudas a un especialista que te ayude con todos los trámites y encuentre la mejor hipoteca para ti.