Qué es una provisión de fondos y cómo solicitar la devolución en tu hipoteca

Te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la provisión de fondos en una hipoteca, desde qué gastos cubre hasta cómo reclamar el dinero que te corresponde y evitar posibles problemas con la devolución.

Reclamar la devolución de la provisión de fondos es un paso importante tras la firma de una hipoteca, ya que en muchos casos los bancos solicitan más dinero del necesario para cubrir los gastos de notaría, registro y gestoría, a modo de garantía de pago.

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¿Qué es la provisión de fondos en una hipoteca?

Cuando solicitas una hipoteca, el banco te pedirá una provisión de fondos, que no es más que una cantidad de dinero anticipado que sirve para cubrir los gastos hipotecarios asociados a la operación. Esta provisión es gestionada por una gestoría asignada por la entidad bancaria y se destina a pagar notaría, registro de la propiedad, gestoría e impuestos.

El motivo por el que el banco exige esta cantidad es porque en una operación hipotecaria es difícil calcular con exactitud los costes finales hasta que se formaliza la escritura. Para evitar problemas de impago de estos conceptos, el banco solicita más dinero del necesario y, una vez pagados los gastos de la hipoteca, se devuelve el sobrante al titular del préstamo.

Sobre quién paga la provisión de fondos de la hipoteca es el propio comprador.

La provisión de fondos se realiza antes de la firma de la hipoteca pero muchos hipotecados desconocen que pueden reclamar la devolución del sobrante de la provisión de fondos, ya que el banco no suele hacer esta devolución de forma automática.

¿Qué gastos cubre la provisión de fondos?

Los gastos que suele cubrir la cuenta de provisión de fondos incluyen:

• Honorarios notariales: el coste por la elaboración y firma de escrituras públicas, como la escritura de compraventa o de préstamo hipotecario.

• Honorarios registrales: el pago por la inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad.

• Gestoría: si se contrata una gestoría (algo habitual en operaciones hipotecarias), sus honorarios se incluyen aquí. Se encargan de tramitar los documentos ante las diferentes instituciones.

• Impuestos: como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), según el tipo de operación.

• Otros gastos administrativos: como copias adicionales de escrituras, tasas municipales o certificados que puedan ser necesarios.

Una vez finalizado el proceso, la gestoría o el notario hacen un desglose detallado de los gastos y, en caso de que haya sobrado dinero de los fondos para cubrir dichos gastos, se devuelve al cliente. Por eso, es importante conservar todos los justificantes y comprobar que las cantidades cobradas coinciden con los servicios prestados.

¿Cuándo y por qué se realiza una provisión de fondos?

La provisión de fondos en una hipoteca se realiza en el momento en que el banco aprueba el préstamo hipotecario y antes de la firma de la escritura en la notaría. Este proceso es fundamental para garantizar que todos los gastos hipotecarios asociados a la compra de la vivienda queden cubiertos y que no haya retrasos en la formalización del préstamo.

• Antes de la firma de la hipoteca: El banco informa al cliente del importe aproximado que debe ingresar en la cuenta de la gestoría tras contabilizar la provisión de fondos estimada.
  

• Días previos a la formalización del préstamo hipotecario: Se realiza el pago a la gestoría, que se encargará de distribuir el dinero entre los diferentes profesionales y organismos.
  

• Tras la firma de la hipoteca: Se liquidan los pagos y, en caso de que haya un sobrante, el cliente puede solicitar la devolución de la provisión de fondos.

 Proceso de liquidación de la provisión de fondos

Una vez que la hipoteca se firma y se pagan todos los costes, comienza el proceso de liquidación, que es cuando se determina si ha sobrado dinero y cuánto debe devolverse al titular del préstamo hipotecario.

El banco calcula la provisión de fondos

• Antes de la firma de la hipoteca, el banco estima los gastos hipotecarios y solicita la provisión de fondos al cliente, por lo general una cantidad aproximada para cubrirlos.
  

• La cantidad suele ser mayor a la real para evitar incidencias.

La gestoría se encarga de los pagos

• La gestoría hipotecaria asignada por el banco se encarga de pagar los costes de notaría, registro y demás gastos asociados.
  

• Estos pagos se hacen tras la firma de la escritura de la hipoteca en la notaría.

Cálculo del sobrante de la provisión de fondos

• Una vez abonados todos los gastos, la gestoría revisa si ha quedado dinero sobrante de la cantidad inicial aportada por el cliente.
  

• En muchos casos, el importe final es menor al previsto, por lo que el cliente tiene derecho a recibir una devolución.

Devolución de la provisión de fondos al cliente

• Si existe un sobrante, la gestoría o el banco deben reembolsarlo en la cuenta del cliente.
  

• Este proceso puede tardar entre uno y tres meses, aunque en algunos casos se demora más de lo debido.
  

• El cliente puede reclamar si la devolución no se ha realizado en un plazo razonable.

Gastos cubiertos con la provisión de fondos

La provisión de fondos en una hipoteca se destina a cubrir una serie de gastos obligatorios en la formalización del préstamo y la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Estos costes son gestionados por la gestoría asignada por el banco, que se encarga de realizar los pagos una vez firmada la hipoteca.

Gastos cubiertos provisión de fondos
Gastos de notaría	Coste de la escritura de compraventa e hipoteca, copias autorizadas.
Registro de la Propiedad	Inscripción de la vivienda y de la hipoteca en el registro.
Gastos de gestoría	Gestión de trámites administrativos, pago de impuestos y presentación de documentos.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)	Impuesto aplicado a la formalización de la hipoteca.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)	Aplicado en viviendas de segunda mano (lo paga el comprador).
Cancelación de cargas previas	Coste de la cancelación de una hipoteca anterior si la vivienda ya tenía una.
Otros costes administrativos	Solicitudes de certificados, tasas administrativas y posibles costes bancarios adicionales.

Tus derechos como consumidor en la devolución de la provisión de fondos

Muchas entidades bancarias y gestorías no realizan la devolución de forma automática, por lo que es fundamental conocer tus derechos como consumidor y los pasos a seguir para reclamar lo que te corresponde.

¿Qué dice la ley sobre la devolución de la provisión de fondos?

Los derechos de los consumidores en este ámbito están regulados por diversas normativas que protegen la transparencia en los préstamos hipotecarios. Algunas claves a tener en cuenta:

✔ El banco no puede quedarse con el sobrante de la provisión de fondos.
✔ La gestoría debe justificar los gastos con facturas detalladas.
✔ El cliente tiene derecho a recibir el desglose de los pagos realizados.
✔ No hay un plazo legal fijo para la devolución, pero debe realizarse en un tiempo razonable.

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley Hipotecaria) establece que los bancos deben actuar con transparencia en la gestión de los gastos hipotecarios, y la falta de devolución de la provisión de fondos podría considerarse una práctica abusiva.

¿Cuáles son tus derechos en la devolución de la provisión de fondos?

✅ Derecho a reclamar el sobrante: Si después de liquidar los gastos de la hipoteca ha quedado un excedente en la provisión de fondos, el banco o la gestoría están obligados a devolvértelo.

✅ Derecho a recibir un desglose detallado de los gastos: Puedes exigir a la gestoría una relación detallada de todos los pagos realizados con la provisión de fondos.

✅ Derecho a recibir la devolución en un plazo razonable: Aunque no hay un tiempo exacto estipulado por ley, el plazo medio recomendado para la devolución es de uno a tres meses tras la firma de la hipoteca.

✅ Derecho a presentar una reclamación si la devolución se retrasa: Si la gestoría o el banco no efectúan la devolución en un plazo adecuado, puedes presentar una reclamación formal ante la entidad bancaria, el Banco de España o la Dirección General de Consumo.

✅ Derecho a asistencia legal en caso de negativa: Si el banco o la gestoría se niegan a devolver el dinero, puedes recurrir a un asesor financiero o interponer una reclamación legal para recuperar el importe.

Cómo reclamar la devolución de la provisión de fondos

Si has firmado una hipoteca y realizaste una provisión de fondos, es importante que verifiques si ha sobrado dinero después de liquidar los gastos hipotecarios. Muchos clientes desconocen que tienen derecho a recuperar este importe, y algunas gestorías o bancos no lo devuelven de manera automática. 

Solicita el desglose de los gastos a la gestoría

• La gestoría hipotecaria es la encargada de gestionar la provisión de fondos y liquidar los gastos de notaría, registro y otros conceptos.

• Deben proporcionarte un informe detallado con las facturas de cada gasto y el posible sobrante que debe devolverse.

Verifica el importe a devolver

• Compara los pagos realizados con la cantidad de dinero que entregaste en la provisión de fondos.

• Si hay un excedente, tienes derecho a reclamar su devolución.
  

 Solicita la devolución a la gestoría o al banco

• Envía una solicitud por escrito a la gestoría o al departamento de atención al cliente del banco.
  

• En la solicitud, indica:
  ✔ Datos personales.
  ✔ Número de expediente de la hipoteca.
  ✔ Justificante del pago de la provisión de fondos.
  ✔ Desglose de gastos recibido.
  ✔ Importe que solicitas que te devuelvan.

Espera el plazo de respuesta

• La gestoría o el banco deberían tramitar la devolución en un plazo de 1 a 3 meses.

• Si no recibes respuesta en este tiempo, es momento de elevar la reclamación.
  

Presenta una reclamación formal

• Si el banco o la gestoría no responden o se niegan a devolver el sobrante, puedes interponer una reclamación ante:
  ✔ El Servicio de Atención al Cliente del banco.
  ✔ El Banco de España.
  ✔ Organismos de defensa del consumidor.

¿Cómo te ayuda GoHipoteca en este proceso?

En GoHipoteca, nuestro objetivo es que consigas la mejor hipoteca posible desde el inicio, evitando que pagues de más y que enfrentes problemas como una provisión de fondos excesiva o gastos inesperados. Aunque no gestionamos la recuperación del sobrante de la provisión de fondos, sí nos aseguramos de que accedas a una financiación transparente y con las mejores condiciones.

El problema de la provisión de fondos suele ocurrir cuando no se conocen bien todos los gastos asociados a la hipoteca. En GoHipoteca, negociamos con más de 20 bancos para conseguirte una hipoteca adaptada a tu perfil y evitar que tengas que asumir costes innecesarios.

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