¿Se puede vender una casa embargada?

¿Tienes una casa embargada y quieres venderla? ¿Has heredado una casa con una carga y no sabes qué hacer? Si te encuentras en alguna de estas situaciones, este artículo te interesa. Te explicaremos qué significa tener una casa embargada, qué problemas te puedes encontrar al venderla, qué opciones tienes para resolver tu situación.

¿Qué significa tener una casa embargada?

Tener una casa embargada significa que el banco o algún otro acreedor ha iniciado un proceso judicial para reclamar el pago de una deuda que no hemos podido afrontar. Esto implica que el inmueble queda registrado con una carga o anotación de embargo, lo que limita nuestra capacidad para disponer de él libremente.

El embargo de la casa no se produce de forma inmediata, sino que suele haber un periodo de tiempo en el que podemos negociar con el acreedor para buscar una solución, como una novación de la hipoteca, una dación en pago o un plan de pagos. Si no logramos llegar a un acuerdo, el acreedor puede solicitar al juez que ordene el embargo y la subasta del inmueble para cobrar lo que se le debe.

¿Se puede vender una casa con una parte embargada?

Sí, se puede vender una casa con una parte embargada, siempre y cuando no se trate de un alzamiento de bienes, es decir, una acción fraudulenta para evitar que el acreedor pueda cobrar. Sin embargo, vender una casa embargada tiene algunas dificultades y desventajas que debemos tener en cuenta.

Informa al comprador

Debemos informar al comprador de la situación del inmueble y de la deuda que pesa sobre él. Esto puede hacer que el comprador pierda interés o quiera negociar un precio más bajo. Además, debemos contar con el consentimiento del acreedor para realizar la venta, ya que él tiene preferencia para cobrar su crédito.

Impuestos y gastos

Debemos tener en cuenta los impuestos y gastos que conlleva la venta de una casa embargada. Por un lado, tendremos que pagar el impuesto de plusvalía municipal, que se calcula sobre el incremento del valor del suelo desde que compramos la casa hasta que la vendemos. Por otro lado, tendremos que liquidar la deuda con el acreedor, lo que puede implicar el pago de intereses, costas y comisiones.

La venta de una casa embargada no nos exime de responder con nuestro patrimonio personal si la deuda es superior al valor del inmueble. Es decir, si vendemos la casa por menos de lo que debemos al banco, este puede seguir reclamándonos el resto de la deuda por otros medios, como el embargo de nuestros salarios o cuentas bancarias.

Por todo ello, vender una casa con una parte embargada no es una decisión fácil ni rápida. 

¿Se puede vender una casa con embargo preventivo?

Sí, se puede vender una casa con embargo preventivo, pero hay que tener en cuenta algunas cuestiones legales y fiscales. Un embargo preventivo es una medida cautelar que se aplica cuando existe una demanda judicial contra el propietario de la casa, pero aún no hay una sentencia firme que determine el importe de la deuda. En este caso, el inmueble también queda registrado con una carga, pero el acreedor no puede proceder a la subasta hasta que haya una resolución judicial.

En este caso, también se puede vender la casa con la carga, siempre que se informe al comprador de la situación y se cuente con el consentimiento del acreedor. El comprador deberá hacerse cargo de las deudas que pesan sobre la vivienda, o bien negociar con el acreedor para cancelarlas o reducirlas. Además, se deberán pagar los impuestos y gastos que conlleva la venta, como el impuesto de plusvalía municipal y el impuesto de transmisiones patrimoniales.

¿Cómo puedo vender una casa embargada?

Para vender una casa embargada, debes seguir una serie de pasos que te explicaremos a continuación. Recuerda que se trata de un proceso complejo y que es recomendable contar con el asesoramiento de un profesional.

Paso 1: Negociar con el acreedor

Lo primero que debes hacer es intentar negociar con el acreedor que ha iniciado el embargo, ya sea el banco o cualquier otro. Puedes proponerle una novación de la hipoteca, que en esto GoHipoteca te puede ayudar, una dación en pago o un plan de pagos que te permita saldar la deuda. Si logras llegar a un acuerdo, podrás cancelar el embargo y vender la casa sin problemas.

Paso 2: Informar al comprador y contar con el consentimiento del acreedor

Si no consigues negociar con el acreedor o si prefieres vender la casa antes de cancelar el embargo, debes informar al comprador de la situación del inmueble y de la deuda que pesa sobre él. Esto puede hacer que el comprador pierda interés o quiera negociar un precio más bajo. Además, debes contar con el consentimiento del acreedor para realizar la venta, ya que él tiene preferencia para cobrar su crédito.

Paso 3: Pagar los impuestos y gastos de la venta

Por un lado, tendrás que pagar el impuesto de plusvalía municipal, que se calcula sobre el incremento del valor del suelo desde que compraste la casa hasta que la vendiste. Por otro lado, tendrás que liquidar la deuda con el acreedor, lo que puede implicar el pago de intereses, costas y comisiones.

Paso 4: Responder con tu patrimonio personal si la deuda es superior al valor del inmueble

Si vendes la casa por menos de lo que debes al banco, este puede seguir reclamándote el resto de la deuda por otros medios, como el embargo de tus salarios o cuentas bancarias. La venta de una casa embargada no te exime de responder con tu patrimonio personal si la deuda es superior al valor del inmueble.

Qué problemas me encontraré al vender una casa embargada

Algunos de los problemas que te puedes encontrar al vender una casa embargada son los siguientes:

• Dificultad para encontrar un comprador interesado, ya que la casa embargada tiene una carga que se transmite junto con la propiedad y puede disuadir a los posibles compradores o hacer que quieran negociar un precio más bajo.
   
• Necesidad de contar con el consentimiento del acreedor que ha iniciado el embargo, ya que él tiene preferencia para cobrar su crédito y puede oponerse a la venta o poner condiciones.
   
• Obligación de pagar los impuestos y gastos que conlleva la venta de una casa embargada, como el impuesto de plusvalía municipal, los intereses, las costas y las comisiones.
   
• Responsabilidad de responder con tu patrimonio personal si la deuda es superior al valor del inmueble, es decir, si vendes la casa por menos de lo que debes al banco, este puede seguir reclamándote el resto de la deuda por otros medios, como el embargo de tus salarios o cuentas bancarias.

¿Qué pasa si heredo una casa embargada, puedo venderla?

Si heredas una casa embargada, puedes venderla, pero debes tener en cuenta algunas cuestiones legales y fiscales. En primer lugar, debes saber que la casa embargada tiene una carga que se transmite junto con la propiedad, es decir, que la deuda del fallecido pasa a los herederos. Por tanto, debes informar al comprador de la situación del inmueble y de la deuda que pesa sobre él. Esto puede hacer que el comprador pierda interés o quiera negociar un precio más bajo.

En segundo lugar, debes contar con el consentimiento del acreedor que ha iniciado el embargo, ya sea el banco o cualquier otro. El acreedor tiene preferencia para cobrar su crédito y puede oponerse a la venta o poner condiciones. Si no logras llegar a un acuerdo con el acreedor, puedes solicitar al juez que autorice la venta, pero esto puede demorar el proceso.

En tercer lugar, debes pagar los impuestos y gastos que conlleva la venta de una casa embargada. Por un lado, tendrás que pagar el impuesto de sucesiones, que se calcula sobre el valor de la herencia. Por otro lado, tendrás que pagar el impuesto de plusvalía municipal, que se calcula sobre el incremento del valor del suelo desde que el fallecido compró la casa hasta que la vendes. Además, tendrás que liquidar la deuda con el acreedor, lo que puede implicar el pago de intereses, costas y comisiones

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¿Cuánto tarda el banco en embargar una vivienda?

El tiempo que tarda el banco en embargar una vivienda depende de varios factores, como el tipo de bien, la localización del cliente, la capacidad del banco para gestionar el proceso y los posibles obstáculos legales del cliente. En España, el tiempo oscila entre 8 y 24 meses, siendo el embargo la última opción del banco y trabajando para encontrar soluciones alternativas.

El proceso de embargo de una vivienda no es tan sencillo ni tan rápido como muchos pueden pensar. Existen distintos pasos ineludibles desde el primer impago de hipoteca hasta el desahucio efectivo del piso. Estos son los principales pasos que se siguen:

1. Aviso de impago: se lleva a cabo después de que hayan pasado 15 días desde el primer impago. El banco se pone en contacto con el titular de la hipoteca para informarle de la situación y buscar una solución.
    
2. Comunicaciones oficiales: se realizan después de que se hayan acumulado al menos 12 impagos (en la primera mitad del plazo de devolución) o 15 impagos (en la segunda mitad del plazo). El banco envía un burofax al cliente reclamándole la deuda y advirtiéndole de las consecuencias legales.
    
3. Demanda judicial: se ejecuta después de que el cliente no haya atendido las comunicaciones oficiales. El banco presenta una demanda ante el juzgado solicitando el embargo y la subasta del inmueble. Este proceso puede durar entre tres y cinco años, dependiendo de cada caso.
    
4. Notificación judicial: se produce cuando el juez admite la demanda del banco y ordena el embargo y la subasta del inmueble. El cliente recibe una notificación judicial en su domicilio informándole de la situación y dándole un plazo para pagar o alegar.
    
5. Subasta judicial: se celebra cuando el cliente no ha pagado ni alegado en el plazo establecido. El inmueble se subasta al mejor postor, que puede ser el propio banco o un tercero. El precio de salida suele ser el 70% del valor de tasación.
    
6. Adjudicación y desahucio: se produce cuando se cierra la subasta y se adjudica el inmueble al ganador. El cliente tiene que abandonar la vivienda en un plazo determinado por el juez. Si no lo hace voluntariamente, se procede al desahucio con la intervención de las fuerzas de seguridad.

Podemos decir que vender una casa con una parte embargada es un proceso que requiere de información, asesoramiento y negociación. No es imposible, pero tampoco es fácil. Hay que tener en cuenta los problemas legales y fiscales que conlleva, así como las posibles alternativas para evitar el embargo o cancelarlo.