Subrogar una hipoteca: todo lo que debes saber

La subrogación de una hipoteca es una opción que algunas personas consideran cuando quieren cambiar de banco o mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario. Pero ¿qué es exactamente la subrogación de una hipoteca y cómo funciona? ¿Es conveniente subrogar una hipoteca?

En este artículo, te explicamos todo lo que debes saber sobre la subrogación de una hipoteca, para hacerlo en las mejores condiciones, incluyendo sus ventajas y desventajas, y te damos algunos consejos para decidir si es la opción adecuada para ti si estás buscando mejorar tu hipoteca.

¿Qué es subrogar una hipoteca?

La subrogación de hipoteca es el proceso mediante el cual una persona decide cambiar de banco o entidad financiera que le ha concedido un préstamo hipotecario. Esto se hace con el fin de conseguir una mejor tasa de interés o condiciones más favorables en la nueva hipoteca. Este proceso, conocido también como cambiar de hipoteca de banco, puede ayudar a mejorar las condiciones de tu préstamo y reducir los costos a largo plazo.

Para llevar a cabo la subrogación de hipoteca, el prestatario debe solicitar una nueva hipoteca con otro banco y, una vez concedida, utilizar el dinero obtenido para pagar la deuda pendiente con el banco original. A partir de ese momento, la nueva entidad financiera se convierte en la acreedora y el titular de la hipoteca. Es importante tener en cuenta que la subrogación de hipoteca conlleva una serie de costes y comisiones, por lo que es recomendable comparar diferentes opciones y calcular cuál es la más conveniente en cada caso particular.

La subrogación de hipoteca entre particulares también es posible, aunque es menos común. En este caso, una persona puede transferir su hipoteca a otra, siempre y cuando la nueva entidad financiera o el banco consientan el cambio de deudor y las condiciones del préstamo. Este tipo de subrogación por cambio de deudor puede ser una buena opción para quienes buscan vender piso o transferir la deuda hipotecaria a un nuevo propietario.

¿Se puede subrogar una hipoteca a otra persona?

Sí, se puede subrogar una hipoteca a otra persona. Esta opción se suele considerar cuando la persona que desea subrogar la hipoteca no puede seguir haciéndose cargo del préstamo, ya sea por haber perdido su trabajo, enfrentar problemas de salud, o cualquier otra circunstancia que le impida cumplir con los pagos. En estos casos, el titular del préstamo hipotecario puede intentar encontrar a otra persona dispuesta a asumir la deuda a cambio de una contraprestación económica.

La subrogación de hipoteca a otra persona, conocida también como subrogación por cambio de deudor, requiere la aprobación del banco o entidad financiera que concedió el préstamo. Este proceso implica que el nuevo deudor asuma todas las responsabilidades y condiciones del préstamo hipotecario original. Si buscas modificar sus condiciones financieras, es fundamental que el nuevo deudor cumpla con ciertos requisitos establecidos por la entidad bancaria, tales como demostrar la sostenibilidad y solvencia económica y cumplir con los criterios de evaluación crediticia.

Para realizar la subrogación de la hipoteca a otra persona, es necesario seguir un proceso específico, que puede variar según la entidad financiera y el lugar donde se encuentre la propiedad hipotecada. Los pasos comunes en este proceso incluyen:

• Solicitud de subrogación: El titular del préstamo hipotecario y el nuevo deudor deben presentar una solicitud de subrogación al banco, indicando las razones para el cambio y proporcionando toda la documentación requerida. Esto puedes hacerlo a través de un bróker hipotecario como GoHipoteca.
  

• Evaluación del nuevo deudor: El banco realizará una evaluación crediticia del nuevo deudor para asegurarse de que cumple con los requisitos necesarios para asumir la deuda hipotecaria.
  

• Tasación de la propiedad: La entidad financiera puede solicitar una tasación actualizada de la propiedad para determinar su valor y asegurarse de que cubre el monto del préstamo.
  

• Aprobación y formalización: Si el banco aprueba la subrogación, se procederá a formalizar el cambio de deudor mediante la firma de un nuevo contrato de hipoteca y el pago de los gastos asociados, como los honorarios de notaría y posibles comisiones por subrogación.

¿Cómo subrogar una hipoteca con un banco?

Para realizar el proceso de subrogación de una hipoteca con otro banco, es necesario seguir una serie de pasos. A continuación se detalla el procedimiento:

Solicitud de información

El prestatario debe solicitar a la entidad financiera a la que desea subrogar la hipoteca información sobre las condiciones de la subrogación de hipoteca y los requisitos necesarios para hacerlo. Es esencial obtener detalles sobre la tasa de interés, comisiones, gastos de subrogación y cualquier otra condición relevante.

Solicitud de la nueva hipoteca

Una vez que el prestatario tenga la información necesaria, debe presentar una solicitud de nueva hipoteca al banco al que desea subrogar. Es importante aportar toda la documentación necesaria para el análisis de la solicitud, incluyendo informes de ingresos, tasación de la propiedad, historial crediticio y cualquier otro documento solicitado por la entidad bancaria.

Análisis de la solicitud

El banco analizará la solicitud y valorará si es viable conceder la nueva hipoteca. Durante este proceso, la entidad financiera realizará una tasación de la propiedad y evaluará la capacidad de pago del prestatario. Si el análisis es favorable, se procederá a la siguiente etapa.

Firma del contrato

Una vez que el banco haya aceptado la solicitud, se firmará un nuevo contrato de hipoteca con las condiciones acordadas. Este contrato debe ser firmado ante notario, y el prestatario debe asegurarse de comprender todas las cláusulas y condiciones incluidas.

Pago de la deuda con el banco anterior

Una vez que las condiciones de la subrogación de la hipoteca estén resueltas. Con el dinero obtenido de la nueva hipoteca, el prestatario deberá hacer una transferencia al banco anterior para saldar la deuda pendiente. A partir de ese momento, la nueva entidad financiera se convierte en la acreedora y el titular de la hipoteca.

¿Cómo subrogar una hipoteca a otra persona?

La subrogación de una hipoteca a otra persona es un proceso mediante el cual el titular de una hipoteca transfiere la responsabilidad de la deuda a otra persona. Este proceso puede ser relativamente sencillo si se siguen los pasos adecuados. A continuación, se detallan los pasos para realizar una subrogación de hipoteca a otra persona:

1. Encuentra a la persona adecuada: Identifica a alguien que esté dispuesto y sea capaz de asumir la hipoteca. Esta persona puede ser un familiar, amigo o cualquier otra persona que tenga interés en asumir la deuda.
   

2. Obtén una copia del acuerdo de hipoteca original: Asegúrate de que la persona interesada en asumir la hipoteca entienda todas las condiciones y obligaciones asociadas con la deuda. Es crucial que ambas partes estén plenamente informadas sobre los términos del préstamo hipotecario.
   

3. Haz una oferta de subrogación: Negocia el monto de la deuda y cualquier otra condición relevante con la persona que va a asumir la hipoteca. Este paso implica acordar los términos financieros y cualquier contraprestación económica que pueda estar involucrada.
   

4. Firma un contrato de subrogación de hipoteca: Formaliza el acuerdo mediante la firma de un contrato de subrogación de hipoteca. Este contrato debe incluir todos los términos y condiciones de la subrogación, como el monto de la deuda, las obligaciones del nuevo deudor, y cualquier otra condición relevante. Es recomendable contar con la asesoría de un abogado para redactar este contrato.
   

5. Notifica a la entidad financiera: Informa al banco o entidad financiera que otorgó la hipoteca original sobre la subrogación. Es fundamental que la entidad financiera apruebe el cambio de deudor y actualice sus registros para reflejar la nueva titularidad de la hipoteca. El banco puede requerir que el nuevo deudor pase por un proceso de evaluación crediticia y cumpla con ciertos requisitos para aprobar la subrogación.
   

6. Actualización de registros y documentación: Asegúrate de que todos los documentos y registros estén actualizados. Esto incluye la modificación del contrato de hipoteca y la inscripción del nuevo deudor en los registros pertinentes.

¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?

El coste de subrogar una hipoteca puede variar dependiendo de varios factores, tales como la entidad financiera que concedió la hipoteca original, el plazo restante de la hipoteca, la tasa de interés y otros aspectos específicos del préstamo. A continuación, se detallan los principales costes asociados con el proceso de subrogación de una hipoteca:

1. Comisiones de apertura: La entidad financiera que concede la nueva hipoteca puede cobrar una comisión por la apertura del nuevo préstamo. Esta comisión por subrogación suele ser un porcentaje del capital pendiente de la hipoteca y puede variar según la política del banco.
   

2. Comisiones de cancelación: El banco original puede cobrar una comisión por cancelar la hipoteca anterior. Esta comisión, conocida también como comisión por amortización anticipada, puede ser un porcentaje del capital pendiente y está regulada por la ley hipotecaria.
   

3. Comisiones de tasación: La nueva entidad financiera requerirá una tasación del inmueble para determinar su valor actual como garantía del préstamo. Los costos de tasación suelen ser responsabilidad del prestatario y pueden variar según la empresa tasadora y el valor de la propiedad.
   

4. Gastos de notaría: La firma de la escritura de subrogación de la hipoteca ante un notario conlleva gastos notariales. Estos gastos incluyen los honorarios del notario por la redacción y firma del nuevo contrato de hipoteca.
   

5. Impuestos: La subrogación de una hipoteca puede estar sujeta al pago de ciertos impuestos, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). El importe de este impuesto depende de la legislación vigente en la comunidad autónoma donde se encuentra la propiedad y del capital pendiente de la hipoteca.

Ejemplo de gastos de subrogación

A modo de simulador de subrogación de hipoteca, supongamos una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros y una tasación del inmueble de 200.000 euros. Los costos podrían desglosarse aproximadamente de la siguiente manera:

Costes subrogación	Coste
Comisión apertura	750
Comisión cancelación	1.500
Tasación	300
Gastos de gestoría notaría	500
Impuestos	750
Total	3.800

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Requisitos para subrogar una hipoteca

Para poder subrogar una hipoteca, es necesario cumplir con ciertos requisitos que pueden variar dependiendo de la entidad financiera. A continuación, se detallan los requisitos más comunes:

1. Ser el titular de la hipoteca: Para poder subrogar una hipoteca, es necesario ser el titular de la misma. Esto implica que la persona que solicita la subrogación debe estar registrada como el deudor principal en el contrato de la hipoteca original.
   

2. Tener una financiación aceptable: La entidad financiera evaluará la capacidad del solicitante para hacer frente a la cuota mensual del nuevo préstamo. Esto incluye una revisión del historial crediticio, ingresos y otros factores financieros para asegurarse de que el solicitante puede cumplir con los pagos del nuevo préstamo hipotecario.
   

3. Contar con una garantía: En la mayoría de los casos, la hipoteca se subroga con una garantía hipotecaria sobre un inmueble. El inmueble debe ser evaluado y tasado para determinar su valor actual, y este valor debe ser suficiente para cubrir el monto del préstamo hipotecario.
   

4. Presentar documentación: Se deben presentar diferentes documentos necesarios para el proceso de subrogación. Estos documentos pueden incluir:

• El recibo de la hipoteca actual.

• El contrato original de la hipoteca.

• Documentación sobre el impuesto sobre el valor añadido (IVA) de la hipoteca, si aplica.

• Informe de ingresos y situación laboral.

• Tasación actual del inmueble.

• Otros documentos específicos solicitados por la entidad financiera.

¿Qué documentos tengo que presentar?

Para poder subrogar una hipoteca, es necesario presentar una serie de documentos a la entidad financiera. A continuación se detalla la documentación requerida:

1. Recibo de la hipoteca: Este documento incluye información relevante sobre el importe del préstamo, el plazo restante, la tasa de interés y otros detalles del préstamo hipotecario actual.
   

2. Contrato de la hipoteca: El contrato de la hipoteca original contiene las condiciones y términos del préstamo, y es esencial para que la nueva entidad financiera pueda evaluar la subrogación.
   

3. Impuesto sobre el valor añadido (IVA) de la hipoteca: Es necesario presentar el recibo del IVA de la hipoteca, que es un impuesto que se debe pagar por la firma de la escritura de la hipoteca. Este documento es relevante para demostrar el cumplimiento fiscal relacionado con el préstamo.
   

4. Escritura de la hipoteca: La escritura de la hipoteca original formaliza el préstamo y la garantía hipotecaria. Este documento es crucial para la transferencia de la hipoteca a la nueva entidad financiera.
   

5. Informe de tasación: Se debe presentar un informe de tasación del inmueble que se ofrece como garantía de la hipoteca. Este informe debe incluir información actualizada sobre el valor del inmueble y suele ser realizado por una empresa tasadora reconocida.
   

6. Informe de ingresos y situación laboral: Este documento incluye pruebas de ingresos, como nóminas o declaraciones de impuestos, y puede incluir información sobre la situación laboral actual del solicitante.
   

7. Documentación adicional: Dependiendo de la entidad financiera y la situación específica, pueden solicitarse otros documentos adicionales, como informes de solvencia, extractos bancarios y cualquier otro documento que la entidad considere necesario para evaluar la viabilidad de la subrogación.

Ventajas y desventajas de subrogar una hipoteca

La opción de subrogar la hipoteca puede ser conveniente en algunos casos, pero también conlleva ciertos riesgos y desventajas. Aquí te contamos las ventajas y desventajas que pueden haber:

Ventajas de subrogar una hipoteca:

• Permiten ahorrar dinero: una de las principales ventajas de subrogar una hipoteca es la posibilidad de ahorrar dinero en intereses y comisiones. Si se consigue una hipoteca con una tasa de interés más baja o con menores comisiones, se puede reducir el costo total del préstamo.
  
  

• Ofrecen flexibilidad: la subrogación de una hipoteca también ofrece cierta flexibilidad, ya que permite modificar el plazo o la tasa de interés de la hipoteca. Esto puede ser útil en caso de que se haya producido un cambio en la situación financiera del titular de la hipoteca.

Desventajas de subrogar una hipoteca:

• Pueden conllevar costes adicionales: subrogar una hipoteca puede conllevar ciertos costes adicionales, tales como comisiones de apertura, comisiones de cancelación, comisiones de tasación, gastos de notaría, entre otros.
  

• No siempre es la opción más conveniente: en algunos casos, subrogar una hipoteca puede no ser la opción más conveniente. Por ejemplo, si el plazo restante de la hipoteca es corto o si la tasa de interés de la hipoteca original es muy baja, puede que no sea rentable subrogar la hipoteca.

¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?

Sí, el banco o entidad financiera que concede la hipoteca tiene la potestad de negarse a subrogar una hipoteca. Esto puede ocurrir por diferentes motivos, como los siguientes:

• Incumplimiento de requisitos: Si el prestatario no cumple con los requisitos establecidos por la entidad financiera para la subrogación de hipoteca, el banco puede negar la solicitud. Estos requisitos pueden incluir aspectos como la estabilidad financiera, el nivel de ingresos y la solvencia del solicitante.
  

• Mala situación financiera o historial crediticio negativo: Si el prestatario tiene una situación financiera inestable o un historial crediticio negativo, el banco puede considerar que existe un alto riesgo de impago y, por lo tanto, rechazar la subrogación.
  

• Problemas con la propiedad hipotecada: Si la propiedad hipotecada presenta problemas o deficiencias que la hacen menos atractiva para el banco, como valoraciones bajas, problemas estructurales o legales, la entidad puede negarse a aceptar la subrogación.
  

• No viabilidad económica: Si el banco considera que la subrogación no es viable desde un punto de vista económico, es decir, si no hay suficiente incentivo financiero o beneficio para la entidad, puede optar por rechazar la solicitud.

En cualquier caso, si el banco se niega a subrogar una hipoteca, deberá informar al prestatario de las razones por las que se ha tomado esta decisión. Es importante que el prestatario reciba esta información por escrito y de manera detallada para entender completamente los motivos del rechazo.

Opciones si el banco se niega a subrogar una hipoteca

Si el banco se niega a subrogar una hipoteca, el prestatario tiene varias alternativas para considerar.

Negociar con el banco

Intentar llegar a un acuerdo con el banco original para mejorar las condiciones de la hipoteca actual sin necesidad de subrogar. Esto puede incluir negociar una reducción en la tasa de interés o la eliminación de ciertas comisiones. A veces, el banco original puede estar dispuesto a ofrecer mejores condiciones para retener a los clientes,

Buscar otras entidades financieras

Consultar con otras entidades financieras para ver si están dispuestas a ofrecer una subrogación en términos más favorables. Es posible que otro banco esté interesado en aceptar la subrogación bajo condiciones distintas.

Ir a través de un broker hipotecario

Una de las mejores opciones es trabajar con un broker hipotecario especializado, como GoHipoteca. Los brokers hipotecarios tienen acceso a una amplia gama de entidades financieras y pueden comparar diferentes ofertas para encontrar las mejores condiciones posibles para el prestatario. Al trabajar con GoHipoteca, puedes beneficiarte de su experiencia y conocimiento del mercado para asegurar que obtienes una oferta competitiva y adecuada a tus necesidades. Los brokers hipotecarios se encargan de todo el proceso, desde la solicitud hasta la formalización, lo que puede ahorrarte tiempo y esfuerzo.

Acompañamiento profesional

Además de los brokers hipotecarios, consultar con un gestor financiero también puede proporcionar orientación valiosa. Un bróker financiero puede ayudar a evaluar la situación financiera del prestatario y ofrecer recomendaciones sobre las mejores estrategias para mejorar las condiciones de la hipoteca.

Revisar la situación financiera

Trabajar en mejorar el historial crediticio y la situación financiera antes de volver a solicitar la subrogación en el futuro. Esto puede implicar pagar deudas pendientes, mejorar los ingresos y asegurar una estabilidad financiera a largo plazo. Un mejor perfil financiero puede aumentar las posibilidades de obtener una subrogación exitosa en el futuro.

En conclusión, el traspaso de hipoteca a otro banco puede ser una opción interesante para quien quiera mejorar la tasa o condiciones de su préstamo. Sin embargo, es importante tener en cuenta que subrogar una hipoteca no es una decisión que deba tomarse a la ligera.

Por ello, es necesario que cuentes con la experiencia de un gestor hipotecario como Gohipoteca, como bróker hipotecario donde te ayudaremos a encontrar el mejor banco para subrogar una hipoteca y  resolver cualquier consulta o documentación que necesites, consiguiendo mejorar tu tipo de interés y condiciones.