Contrato de arras: qué es y tipos que hay

Comprar una vivienda es un gran paso que implica muchas decisiones importantes. Uno de los momentos clave en este proceso es la firma del contrato de arras, un documento que sirve para garantizar el compromiso de compra entre el vendedor y el comprador. Pero, ¿qué es exactamente un contrato de arras? ¿Qué debe incluir? ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de una vivienda en el que el comprador y el vendedor se comprometen a realizar la operación en un plazo determinado. Este documento es clave porque establece las condiciones básicas de la transacción y sirve como garantía para ambas partes de que la compraventa se llevará a cabo.

En este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal o anticipo, que será descontada del precio final de la vivienda al formalizar la escritura. A cambio, el vendedor se compromete a retirar la vivienda del mercado y reservarla para ese comprador. Este documento es especialmente útil para evitar malentendidos y proteger los intereses de ambas partes.

Existen tres tipos principales de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales, cada uno con sus propias características y consecuencias legales en caso de incumplimiento. Más adelante, te explicaremos cuál puede ser el más adecuado según tu caso.

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Tipos de contrato de arras: ¿Cuál es el adecuado para ti?

Existen tres tipos principales de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales.

1. Arras penitenciales

Son las más comunes en el mercado inmobiliario. Este tipo de contrato permite a cualquiera de las partes desistir del acuerdo, aunque no sin consecuencias:

• Si el comprador desiste, pierde el dinero entregado como señal.
  

• Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
  
  

2. Arras confirmatorias

Con este tipo de contrato, ambas partes están obligadas a cumplir el acuerdo. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar indemnizaciones por daños y perjuicios.

• Son recomendables cuando hay total certeza de que la compraventa se llevará a cabo.
  

• Garantizan un mayor nivel de compromiso y estabilidad para ambas partes.

3. Arras penales

Este contrato combina elementos de las arras penitenciales y confirmatorias. En caso de incumplimiento:

• Si el comprador incumple, pierde el importe entregado como arras.
  

• Si el vendedor incumple, está obligado a devolver el doble del importe recibido, pero también puede exigirse el cumplimiento del contrato.

¿Qué debe incluir un contrato de arras para evitar problemas?

Un contrato de arras es un paso clave en la compraventa de una vivienda, por lo que debe estar bien redactado y cubrir todos los aspectos esenciales para evitar malentendidos o conflictos entre las partes.

1. Identificación de las partes

• Datos completos del comprador y del vendedor, como nombres, apellidos, DNI o NIE y domicilios.
  

• Es importante asegurarse de que los datos sean correctos y correspondan con los titulares de la vivienda.
  
  

2. Descripción del inmueble

• Dirección exacta de la vivienda.
  

• Referencia catastral (si está disponible).
  

• Características de la propiedad (tamaño, estado, garaje, trastero, etc.).
  
  

3. Precio de la compraventa

• El precio total acordado de la vivienda debe especificarse claramente.
  

• Detallar el importe entregado como arras y el porcentaje que representa sobre el total.
  

• Indicar si el precio incluye impuestos, como el IVA o el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
  
  

4. Plazos y fechas

• Fecha límite para la firma de la escritura pública.
  

• Plazo para completar los trámites de financiación, si el comprador necesita hipoteca.
  

• Calendario de pagos si se realiza en varios plazos.
  
  

5. Tipo de arras

Especificar si se trata de arras penitenciales, confirmatorias o penales y detallar las condiciones en caso de incumplimiento:

• Arras penitenciales: Consecuencias si el comprador desiste (pierde la señal) o si el vendedor incumple (debe devolver el doble).
  

• Arras confirmatorias: Obligación de cumplimiento o indemnización.
  

• Arras penales: Combinación de las anteriores.
  
  

6. Condiciones de resolución

Detallar las situaciones en las que el contrato podría rescindirse, como falta de financiación del comprador o problemas legales con la propiedad, y quién asume las consecuencias.

7. Estado legal del inmueble

• Asegurarse de que la vivienda está libre de cargas y gravámenes.
  

• Si hay cargas (hipotecas, embargos, etc.), detallar cómo se gestionarán antes de la compraventa.
  

8. Firmas de ambas partes

El contrato debe ser firmado por comprador y vendedor, y preferiblemente incluir la firma de un testigo o agente inmobiliario.

¿Es necesario firmar un contrato de arras ante notario?

No es obligatorio firmar un contrato de arras ante notario, pero puede ser altamente recomendable en ciertos casos. Este documento, que formaliza el compromiso entre comprador y vendedor en una compraventa, puede redactarse y firmarse de forma privada.

Un notario valida que el contrato cumpla con la legalidad y que las cláusulas sean claras y equilibradas para ambas partes. Al estar firmado ante notario, el contrato tiene fe pública notarial, lo que facilita su defensa en caso de incumplimiento.

Firmar un contrato de arras ante notario implica un coste, ya que los honorarios notariales se suman al proceso. Este coste puede variar según la complejidad del documento, pero suele oscilar entre 50 y 150 euros.

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