¿Como comprar un piso con hipoteca pendiente?

Encontraste el piso que buscabas. El precio encaja, la zona te convence, y estás listo para avanzar. Pero hay un detalle: el vendedor todavía tiene una hipoteca sobre esa vivienda.

¿Eso lo complica todo? No necesariamente. Comprar un piso con hipoteca pendiente es una situación habitual en España. De hecho, teniendo en cuenta que el período medio de posesión de una vivienda antes de venderla es de casi 18 años según el Colegio de Registradores, es muy probable que cualquier piso de segunda mano que compres haya tenido, o tenga todavía, financiación pendiente.

Lo importante es entender qué opciones tienes, qué implica cada una y cómo protegerte durante el proceso. En esta guía te lo explicamos todo. Y si quieres que alguien te acompañe y negocie en tu nombre, en GoHipoteca, como bróker hipotecario, lo hacemos por ti.

¿Qué significa comprar una vivienda con una hipoteca pendiente?

Cuando un propietario pide una hipoteca, el banco inscribe una carga sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad. Esa carga garantiza que, si el propietario deja de pagar, el banco puede ejecutar el inmueble para recuperar el dinero prestado.

Si esa persona decide vender la vivienda antes de terminar de pagar la hipoteca, la carga sigue ahí. La vivienda tiene, en términos legales, una carga hipotecaria pendiente.

Esto no impide la compraventa, pero sí obliga a resolver esa situación antes o durante la firma. Nadie puede comprarte una vivienda con una deuda hipotecaria encima sin que tú lo sepas y sin que esa deuda quede resuelta. La ley es clara en este punto.

Lo que sí varía es cómo se resuelve. Y ahí es donde entran las opciones que tienes como comprador.

Opciones al comprar un piso hipotecado: Cancelación vs Subrogación

Cuando compras una vivienda con carga hipotecaria, hay dos caminos posibles. Entender la diferencia entre ambos es clave para saber cuál te conviene. 

Cancelación de la hipoteca del vendedor

Es la opción más habitual. El vendedor cancela su hipoteca en el momento de la compraventa, normalmente usando el dinero que recibe de la venta. La operación funciona así: el día de la firma ante notario, parte del precio que pagas va directamente al banco del vendedor para saldar su deuda. Una vez cancelada, la vivienda queda libre de cargas y tú puedes escriturar con total limpieza.

En la mayoría de los casos esto ocurre de forma coordinada entre el notario, el banco del vendedor y el banco que te concede tu hipoteca. No tienes que gestionarlo tú directamente, pero sí conviene que lo entiendas y que confirmes que todo está en orden antes de firmar.

Subrogación de la hipoteca del vendedor

La subrogación es una opción diferente: en lugar de cancelar la hipoteca del vendedor, tú la asumes. Te conviertes en el nuevo titular de ese préstamo, con las condiciones que el vendedor tenía pactadas con su banco.

Según los datos de operaciones cerradas por GoHipoteca en 2025, menos del 2% de nuestros clientes optaron por la subrogación del vendedor. La cancelación y la nueva hipoteca propia sigue siendo, con diferencia, el camino más habitual y el que más control le da al comprador sobre sus condiciones.

El proceso de compraventa con carga hipotecaria paso a paso

Paso 1: Verifica la situación registral de la vivienda

Antes de comprometerte a nada, pide una nota simple en el Registro de la Propiedad. Es un documento que cuesta menos de 10€ y te dice exactamente qué cargas tiene la vivienda: si hay hipoteca, a nombre de qué banco está y cuánto queda pendiente. Es el primer paso y no deberías saltártelo.

Paso 2: Solicita el certificado de deuda pendiente

Una vez confirmada la carga, el vendedor debe pedir a su banco un certificado con la deuda exacta que queda por pagar, incluyendo capital pendiente, intereses y comisiones de cancelación anticipada. Sin este documento no puedes saber cuánto dinero va a necesitar el vendedor para liquidar su hipoteca el día de la firma.

Paso 3: Firma el contrato de arras

El contrato de arras es el acuerdo previo entre comprador y vendedor que fija el precio, los plazos y las condiciones de la operación. En este documento debe quedar reflejado que la vivienda tiene una carga hipotecaria y que el vendedor se compromete a cancelarla antes o en el momento de la firma. No firmes unas arras sin que esto quede por escrito.

Paso 4: Solicita tu propia hipoteca

Mientras el vendedor gestiona la cancelación de su hipoteca, tú deberías estar tramitando la tuya. En 2025 se firmaron en España más de 501.000 hipotecas sobre viviendas, la cifra más alta en los últimos 15 años, lo que significa que los bancos están activos, pero también que los plazos de aprobación pueden alargarse. Cuanto antes empieces, mejor.

Paso 5: Coordinación el día de la firma

Es el momento más delicado de todo el proceso. El día de la firma ante notario hay que coordinar tres cosas a la vez: el pago al vendedor, la cancelación de su hipoteca y la constitución de la tuya. El notario y los bancos implicados lo gestionan, pero conviene tener todo preparado con antelación para evitar imprevistos de última hora.

Paso 6: Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez firmado todo, la cancelación de la hipoteca del vendedor y la nueva titularidad a tu nombre deben inscribirse en el Registro. Hasta que eso ocurra, la carga anterior sigue apareciendo formalmente. Es un trámite que lleva semanas, pero que se hace de forma automática a través de la gestoría.

Cómo solicitar el certificado de deuda pendiente

El certificado de deuda pendiente es uno de los documentos clave en este proceso. Es el papel que confirma cuánto dinero le queda exactamente al vendedor por pagar de su hipoteca.

Sin ese dato, vas un poco a ciegas. No sabes si el precio de la vivienda cubre la deuda, ni cómo se va a repartir el dinero el día de la firma.

Este certificado lo tiene que pedir el vendedor a su banco. No puedes solicitarlo tú directamente, pero sí debes asegurarte de que existe y revisarlo antes de avanzar.

El documento incluye:

1. El capital pendiente

2. Los intereses acumulados

3. Las posibles comisiones por cancelación anticipada

Por ejemplo, si el vendedor debe más de lo que vale la vivienda, la operación se complica porque tendrá que aportar dinero adicional para cancelar la hipoteca.

Si todo está correcto, ese certificado será la base para coordinar el pago al banco el día de la firma.

Gastos y comisiones de cancelar la hipoteca del vendedor

Cuando compras un piso con hipoteca pendiente, hay algo importante que debes entender: cancelar esa hipoteca tiene un coste.

Aunque en la mayoría de los casos estos gastos los asume el vendedor, forman parte de la operación y pueden influir en la negociación del precio o en cómo se estructura la compraventa. Por eso, merece la pena saber qué hay detrás.

El principal coste suele ser la comisión por cancelación anticipada. Es una penalización que el banco puede aplicar al vendedor por devolver el dinero antes de tiempo. No siempre es alta, y depende del tipo de hipoteca (fija o variable) y de cuándo se firmó, pero es un factor que el vendedor tendrá en cuenta.

A esto se suman los gastos administrativos de la cancelación. Para eliminar la hipoteca del Registro de la Propiedad no basta con pagar la deuda. Hay que hacer un trámite formal que implica:

• La escritura de cancelación ante notario

• La inscripción en el Registro de la Propiedad

• La gestión de todo el proceso a través de una gestoría 
  

En conjunto, estos gastos suelen moverse en un rango aproximado de entre 600 € y 1.000 €, dependiendo del caso.

También es importante entender que la cancelación no termina el día de la firma. Aunque el banco reciba el dinero y la deuda quede saldada, la carga sigue apareciendo en el Registro hasta que se formaliza la cancelación registral. Es un trámite normal, pero conviene saberlo para no llevarse sustos si consultas la nota simple días después.

Riesgos y precauciones al comprar un piso con hipoteca pendiente

El primer riesgo es el más simple: no tener claro cómo se va a cancelar la hipoteca del vendedor.

Si esto no está bien definido desde el principio, puedes encontrarte con retrasos, falta de coordinación el día de la firma o incluso bloqueos en la operación. 

Otro punto clave es la información registral.

Nunca deberías avanzar en una compra sin haber revisado la nota simple actualizada. Ahí es donde verás si realmente existe esa hipoteca, a nombre de qué entidad está y si hay alguna otra carga adicional que no te hayan comentado. 

También es fundamental que el contrato de arras deje todo por escrito.

No basta con que el vendedor diga que cancelará la hipoteca. Tiene que estar reflejado claramente que la vivienda se entregará libre de cargas y que esa cancelación se hará antes o en el mismo momento de la firma. 

Hay un último punto que suele generar dudas: ver la carga en el Registro después de la firma.

Esto es normal. Aunque la hipoteca esté pagada, la cancelación registral puede tardar semanas en aparecer. No significa que haya un problema, simplemente que el trámite administrativo sigue su curso.

Y aquí es donde tiene sentido apoyarte en alguien que esté acostumbrado a este tipo de situaciones. En GoHipoteca, como bróker hipotecario, no solo te ayudamos a conseguir la financiación, también revisamos todo el proceso para que no firmes nada sin entenderlo. Porque en este tipo de operaciones, los problemas no vienen por lo que ves, sino por lo que no te explican.