Contrato de arras entre particulares: tipos y modelo

Firmar un contrato de arras entre particulares es una práctica cada vez más habitual cuando se compra o vende una vivienda. Pero si nunca lo has hecho, pueden surgir muchas dudas: ¿Qué debe incluir? ¿Cuánto se paga como señal? ¿Qué pasa si una de las partes no cumple?

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¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?

El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa definitiva de una vivienda, en el que comprador y vendedor pactan por escrito su intención de cerrar la operación en un plazo determinado. Es especialmente común cuando se trata de una venta de inmueble entre particulares, sin la intermediación de una agencia, y su función principal es reservar la propiedad y dejar constancia del compromiso adquirido por ambas partes.

A través de este documento, el comprador entrega una cantidad de dinero en concepto de señal, que suele descontarse del precio total acordado. A cambio, el vendedor se compromete a no vender la vivienda a terceros y a formalizar la operación en la fecha establecida.

¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?

No, no es obligatorio firmar un contrato de arras para comprar una vivienda, pero sí es altamente recomendable, sobre todo cuando la operación se realiza entre particulares, sin la intervención de una agencia o un profesional inmobiliario.

La compraventa de un inmueble puede llevarse a cabo directamente mediante la firma del contrato de compraventa, pero el contrato de arras es una fórmula útil para dejar por escrito los compromisos previos y reservar la propiedad mientras se reúnen los documentos necesarios, se tramita la hipoteca o se fija fecha para la firma ante notario.

Tanto si compras como si vendes una vivienda, este documento aporta seguridad: deja claro qué cantidad de dinero se entrega como señal, cuál es el precio acordado, qué plazos se manejan y qué ocurre si una de las partes no cumple el contrato.

Tipos de contrato de arras reconocidos por la ley

Aunque muchas personas hablan del contrato de arras como si fuera uno solo, en realidad existen tres tipos distintos según el Código Civil: arras confirmatorias, arras penitenciales y arras penales. La diferencia entre ellas está en las consecuencias legales que se aplican si una de las partes incumple el acuerdo.

Arras confirmatorias

Es el tipo más básico y común, sobre todo en contratos de arras entre particulares. En este caso, la cantidad entregada actúa como anticipo del precio total de la compraventa, y sirve simplemente para confirmar el acuerdo.

• Si una de las partes no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
  

• No implica la pérdida automática del dinero entregado como señal.

📌 Se usa cuando ambas partes están completamente seguras de que van a firmar, y no se contempla la posibilidad de echarse atrás libremente.

Arras penitenciales

Este tipo de arras, también llamadas arras de desistimiento, son las más utilizadas cuando se quiere dejar abierta la puerta a romper el acuerdo, aunque con penalización.

• Si el comprador incumple, pierde la cantidad entregada.
  

• Si el vendedor es quien incumple, debe devolver el doble del importe recibido.

📌 Es el tipo más habitual en compraventas de vivienda entre particulares, ya que regula con claridad lo que pasa si alguna de las partes se arrepiente.

Arras penales

Son menos frecuentes, pero también están reconocidas por la ley. En este caso, además de actuar como señal y garantía, las arras funcionan como una penalización en caso de incumplimiento.

• Permiten exigir una indemnización fija, pactada de antemano.
  

• Pueden acumularse a la reclamación del cumplimiento forzoso del contrato, según lo acordado.

📌 Se usan sobre todo en casos donde se quiere asegurar que el incumplimiento tenga un coste económico significativo, más allá de perder la señal.

¿Qué debe incluir un contrato de arras entre particulares?

Cuando una compraventa se realiza entre particulares, el contrato de arras es una herramienta clave para que todo quede bien definido por escrito. 

✅ Datos completos de comprador y vendedor

Nombre, apellidos, DNI o NIE, dirección y cualquier otro dato identificativo. Es importante que no haya lugar a dudas sobre quién interviene en el contrato.

✅ Descripción de la vivienda

Debe identificarse claramente el inmueble: dirección exacta, referencia catastral, número de finca registral si se tiene, y si la venta incluye garaje, trastero u otros anejos.

✅ Precio total pactado

Indicar cuál es el precio final de compraventa acordado entre las partes. Es la base para calcular el importe de las arras y para evitar futuras discrepancias.

✅ Importe entregado como señal (arras)

Especificar cuánto dinero se entrega en ese momento y que dicha cantidad se descontará del precio final en el momento de formalizar la escritura.

✅ Tipo de arras acordado

Es fundamental indicar si se trata de:

• Arras confirmatorias,
  

• Arras penitenciales (las más habituales entre particulares),
  

• O arras penales.

📌 Si no se indica el tipo, por defecto se considerarán confirmatorias.

✅ Plazo máximo para firmar la escritura

Debe figurar una fecha límite para formalizar el contrato de compraventa ante notario. Si no se incluye, puede generar inseguridad jurídica y complicaciones si una de las partes quiere retrasar la operación.

✅ Consecuencias del incumplimiento

Muy importante. Aquí se especifica qué ocurre si el comprador o el vendedor no cumplen lo pactado:

• El comprador puede perder la señal.
  

• El vendedor puede verse obligado a devolver el doble.
  

✅ Firma de ambas partes

Aunque no es obligatorio elevar el contrato a público ante notario, sí debe incluirse la firma original del comprador y del vendedor, en todas las hojas, para darle validez legal.

✅ Otros aspectos opcionales

• Si hay cargas sobre la vivienda (hipoteca, embargos, etc.).
  

• Si el inmueble se entrega con muebles.
  

• Posibilidad de prórroga si no se consigue la hipoteca a tiempo.
  

• Reparto de gastos de compraventa (notaría, registro, etc.).
  

¿Cuánto se suele pagar en un contrato de arras?

 Aunque no hay una norma fija, lo habitual es que se pacte un porcentaje sobre el precio total de compraventa.

Lo más común en España es que la señal sea de entre el 5% y el 10% del precio acordado por la vivienda.

Por ejemplo:

• Si el inmueble cuesta 180.000 €, lo habitual es entregar entre 9.000 € y 18.000 € como arras.

Este importe sirve como compromiso firme del comprador y como garantía para el vendedor de que la operación va en serio. Además, la cantidad entregada se descuenta del precio final en el momento de firmar la escritura de compraventa.

Consejos prácticos si vas a firmar un contrato de arras sin intermediarios

Aquí van algunos consejos prácticos para evitar sorpresas desagradables:

✅ Redacta el contrato con claridad

Evita ambigüedades o frases que se puedan interpretar de forma distinta. Usa lenguaje sencillo pero preciso, especificando:

• Precio de compraventa.
  

• Cantidad entregada como arras.
  

• Fecha límite para la firma ante notario.
  

• Consecuencias en caso de incumplimiento.

Si no tienes experiencia redactando contratos, puedes partir de un modelo básico adaptado a tu caso, pero es importante que ambas partes entiendan lo que están firmando.

✅ Define el tipo de arras

No des por hecho que son penitenciales. Indícalo expresamente: si no se dice nada, por defecto se considerarán arras confirmatorias, que tienen consecuencias legales distintas. Las arras penitenciales (las más comunes entre particulares) permiten desistir, pero con penalización.

✅ Refleja todos los datos del inmueble

Incluye la dirección completa, el número de finca registral si se conoce, y aclara si la venta incluye elementos adicionales (garaje, trastero, muebles…). Cuanto más detallado, mejor.

✅ Indica cómo se entrega el dinero

Especifica si el pago de la señal se hace mediante transferencia, cheque, efectivo o cualquier otro medio. Siempre que sea posible, deja constancia documental del pago (recibo firmado, justificante bancario…).

✅ No tengas prisa

Aunque la vivienda te guste mucho, no firmes nada si tienes dudas. Una señal mal entregada o un contrato mal redactado puede traerte problemas legales o incluso hacerte perder dinero.

✅ ¿Y si hay hipoteca de por medio?

Si el comprador está pendiente de la aprobación de la hipoteca, puede ser buena idea reflejar esa condición en el contrato, incluyendo una cláusula que contemple qué pasa si el banco no concede el préstamo.