Hipoteca Preconcedida: Qué es y Cómo Funciona

Si estás buscando comprar una vivienda y en la app de tu banco aparece una oferta de hipoteca preconcedida, ¡enhorabuena! Significa que, a priori, cumples el perfil para obtener una hipoteca y el proceso podría ser más ágil de lo normal. Con una preaprobación hipotecaria, la entidad ya ha revisado tu solvencia, tus ingresos domiciliados y tus requisitos, ofreciéndote un importe máximo en unos días.

Pero ¿qué es exactamente una hipoteca preconcedida? ¿En qué se diferencia del tipo de hipoteca habitual? ¿Implica que ya tienes la hipoteca aprobada? Vamos a aclarar todas estas dudas y a ver cómo puedes sacarle partido a esta situación antes de lanzarte a firmar nada.

En GoHipoteca, como bróker hipotecario, te ayudamos a tramitar tu hipoteca preconcedida, optimizar tu perfil y obtener las mejores condiciones sin complicaciones. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es una hipoteca preconcedida y qué significa?

Una hipoteca preconcedida, también llamada hipoteca preaprobada o preaprobación hipotecaria, es una oferta anticipada que los bancos conceden tras un rápido estudio de tu solvencia e ingresos domiciliados. En lugar de empezar de cero, el banco ya ha valorado tu historial financiero, el ratio de endeudamiento, que no debe superar el 3%, y la existencia de pensión o nómina domiciliada, o cualquier otra fuente de ingresos fiable.

En otras palabras, el banco te dice: “Según lo que sabemos de ti, podríamos concederte hasta X euros de hipoteca”. Suele aparecer como un aviso en tu banca online o un correo personalizado. La gran ventaja es que ahorras tiempo y trámites de entrada: ya no comienzas desde cero, porque el banco ya ha hecho parte del análisis de riesgo.

Importante: tener un préstamo preconcedido no equivale a tener la hipoteca aprobada al 100%. Es un aviso o preaprobación no vinculante: indica que cumples el perfil inicial, pero todavía tendrás que cumplir ciertos pasos y condiciones generales (aportación de documentos, tasación de la vivienda, etc.) para la aprobación definitiva.

 ¿Cómo funciona y qué pasa después de la preconcesión?

El funcionamiento de una hipoteca preconcedida por parte del banco es simple: con los datos que tiene sobre ti (movimientos en cuenta, nómina, productos contratados, histórico de pagos), elabora una pre-evaluación y calcula cuánto dinero podría prestarte y en qué condiciones. Esa propuesta te la comunica directamente (por ejemplo “Tienes hasta 150.000€ preconcedidos para tu hipoteca”).

A partir de ahí, eres tú quien decide si quiere aprovechar esa oferta. Los pasos habituales serían:

1. Contacto con el banco: Tendrás que indicar a tu gestor o mediante la web que te interesa tramitar esa hipoteca preconcedida. Aunque ya esté preaprobada, deberás presentar la solicitud formal para continuar el proceso.

2. Entrega de documentación: A pesar de que el banco ya conoce tus ingresos, te pedirá documentos que verifiquen tu situación actual. Por ejemplo, últimas nóminas, vida laboral, IRPF, etc. Es un control para confirmar que los datos con los que hicieron la oferta siguen vigentes y son correctos (ingresos reales, estabilidad laboral, que no tienes deudas ocultas, etc.).

3. Tasación de la vivienda: La oferta final dependerá del inmueble que quieras comprar. El banco encargará una tasación de la vivienda para conocer su valor real de mercado. Recuerda que incluso las hipotecas preaprobadas solo financian, por norma general, hasta el 80% del valor de tasación (o de compra, el menor de los dos). Si la tasación sale baja o el inmueble tiene problemas legales/urbanísticos, la entidad financiera podría ajustar o retirar la oferta.

4. Oferta vinculante (FEIN): Si todo lo anterior es correcto, el banco confeccionará una oferta final vinculante (la FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada) con las condiciones detalladas: importe, tipo de interés, plazo, cuotas, comisiones, etc. Aquí sí estamos ante una aprobación formal de la hipoteca (la preconcedida se convierte ya en concesión real, supeditada solo a que firmes).

5. Firma ante notario: Con la FEIN entregada y tras cumplir los plazos legales de consulta, podrás proceder a la firma de la hipoteca junto con la compra de la vivienda.

Como ves, la preconcesión agiliza sobre todo la fase inicial (tú ya sabes que cuentas con el visto bueno preliminar del banco), pero no elimina los pasos formales finales. Debes cumplir los mismos requisitos que cualquier solicitante de hipoteca en la recta final.

Consejo: Aunque tengas una oferta preconcedida, negocia y compara con otras entidades financieras. La preaprobación muestra cuánto te prestaría ese banco, pero no garantiza que sea la mejor oferta del mercado para ti. En la etapa de oferta vinculante, fíjate bien en el interés y las condiciones; si no te convencen, estás en tu derecho de consultar con otros bancos o con un bróker antes de firmar.

Ventajas de una hipoteca preconcedida

Tener una hipoteca preaprobada te coloca inmediatamente en una posición de cliente sólido y otorga una serie de beneficios que van más allá de la simple rapidez del trámite. A continuación, te explicamos por qué aprovechar una preaprobación hipotecaria puede ser la clave para lograr la mejor financiación para ti.

En primer lugar, la rapidez y la liquidez que ofrece una hipoteca preconcedida son su gran gancho:

• Al completar un estudio inicial de tu solvencia e ingresos domiciliados, reciben una respuesta en 48–72 horas, frente a las semanas que suele tardar el proceso tradicional.
  

• Conocer de antemano el importe máximo y un tipo de interés orientativo te permite actuar con agilidad en un mercado competitivo, evitando perder la vivienda deseada.
  

• Puedes presentarte ante el vendedor con una oferta firme y real, lo que suele inclinar la balanza a tu favor.
  

• Los bancos a menudo reservan mejores condiciones (diferenciales más bajos, menos comisiones) a quienes ya han pasado la criba de la preaprobación.
  

• Seguridad en el presupuesto: evitas sorpresas a la hora de calcular la cuota mensual y los plazos de amortización.
  

• Simplificación del proceso: la entidad ya conoce tu perfil y no te pedirá documentos extra; basta con aportar la tasación y firmar la oferta definitiva.
  

• Flexibilidad para explorar varias viviendas dentro de tu rango, sin tener que volver a presentar toda la documentación en cada entidad.

Si tienes cualquier duda o quieres maximizar estas ventajas, en GoHipoteca, como bróker hipotecario, te acompañamos desde el primer día para gestionar tu hipoteca preconcedida y conseguir las condiciones más favorables, adaptadas a tu proyecto de vida.

Inconvenientes y puntos a tener en cuenta

Sin embargo, no todo son ventajas. Es importante conocer los posibles inconvenientes o trampas de las hipotecas preconcedidas:

• No es garantía final: Repetimos esta idea porque es crucial: una hipoteca preconcedida no significa una garantía de conseguirla finalmente. La oferta puede ser revisada o revocada si en el análisis completo algo no encaja – por ejemplo, si la tasación resulta baja, si tu situación económica cambia antes de la firma o si al presentar documentos ven discrepancias. Siempre hay condicionantes hasta la firma final.

• Podrías conseguir condiciones mejores: La oferta preaprobada viene de tu banco, que te valora como buen cliente, pero eso no significa automáticamente que sea la mejor hipoteca del mercado para ti. Es posible que otro banco ofrezca un tipo de interés más bajo o menos comisiones. Si te quedas solo con la oferta preconcedida por comodidad, podrías acabar pagando de más por no comparar alternativas.

• Vinculaciones y extras: Revisa si la oferta conlleva productos vinculados (seguro de vida, seguro de hogar, alarmas, etc.) y en qué condiciones. A veces, por ser cliente, el banco puede aplicar bonificaciones de interés si contratas ciertos productos, pero aún así esas vinculaciones tienen un coste. Que no te deslumbre la rapidez: lee la letra pequeña igual que lo harías con cualquier hipoteca ofrecida desde cero.

• Importe orientativo: El importe preconcedido suele ser orientativo y no tiene en cuenta la vivienda específica hasta que se tasa. Puede que te hayan preaprobado, por ejemplo, 200.000€, pero si la casa que quieres comprar vale menos (o más), la realidad del préstamo cambiará. Incluso podrías necesitar menos dinero y entonces la oferta del banco podría ajustarse. No des por sentado que te prestarán el 100% de lo que ponen en pantalla; finalmente se ceñirán al porcentaje máximo (80% usualmente) sobre el valor de la vivienda que compres.

En definitiva, tómate la hipoteca preconcedida como una oportunidad, no como un compromiso cerrado. Te da ventaja inicial, pero debes seguir siendo racional y crítico con las condiciones ofrecidas.

Consejos antes de aceptar la hipoteca preconcedida

1. Compara ofertas antes de firmar: Que tu banco te “reserve” una hipoteca está genial, pero dedica tiempo a comparar con otras entidades y ver las diferencias entre préstamos. Siempre conviene analizar la oferta del banco y compararla con las del mercado para ver si es la más adecuada. Aprovecha que ya sabes cuánto te prestarían para negociar con otros bancos: quizás otro iguala o mejora esa propuesta.

2. Consulta con un bróker hipotecario: Si no quieres ir banco por banco, ve de la mano de profesionales expertos. En GoHipoteca, por ejemplo, podemos estudiar tu caso gratis y presentarte opciones de varios bancos. Un bróker te ayuda a confirmar si la oferta preconcedida es buena o si existe algo más barato o con mejores condiciones (menos vinculaciones, menos comisiones) en el mercado. ¡No te quedes con la duda!

3. Revisa tu documentación y situación: Aunque de primeras no te la pidieran, prepara toda la documentación necesaria como si fueras a pedir la hipoteca (nóminas, contratos, ahorros, deudas…). Así, cuando avances con la preconcedida, no habrá sorpresas. Y muy importante: no te endeudes ni cambies de trabajo en medio del proceso. La oferta está calculada con tu situación actual; si ésta varía drásticamente (p.ej. pides un préstamo personal, o dejas tu empleo) es posible que la hipoteca no sea aprobada al final.

4. Elige vivienda acorde al presupuesto: Usa el importe preconcedido como tope máximo y calcula también qué cuota mensual te supondría. No porque el banco te preapruebe X cantidad debes gastarla completa si no lo necesitas. Sé prudente: calcula con un simulador de hipoteca cuánto pagarías al mes y asegúrate de que encaja en tu economía doméstica (lo recomendable es que la cuota no supere ~30% de tus ingresos). Si la casa que deseas requiere un préstamo mayor al preconcedido, probablemente debas aportar más entrada o el banco no la aprobará, así que ajusta tus expectativas de búsqueda a la financiación disponible.

Siguiendo estos consejos, convertirás la preaprobación en una ventaja real en tu proceso de compra, evitando los sustos y tomando la mejor decisión informada.

Requisitos imprescindibles para obtener una hipoteca preconcedida

Conseguir una hipoteca preconcedida es posible si te aseguras de cumplir esta serie de requisitos que las entidades suelen exigir para valorar tu solvencia y otorgarte la liquidez que necesitas:

Ingresos domiciliados

Tener tu nómina o pensión domiciliada en la cuenta con la que vas a financiar es prácticamente innegociable. Esto demuestra al banco tu compromiso y facilita el estudio de tu perfil al conocer tu capacidad económica y solvencia.

Historial financiero impecable

Un cliente con score crediticio limpio —sin impagos ni morosidades— transmite confianza. Revisa tu informe y corrige cualquier incidencia en tu situación financiera antes de presentar la solicitud.

Capacidad de endeudamiento

Las hipotecas preconcedidas rara vez se conceden si tus deudas (créditos, tarjetas, otras hipotecas) superan el 35 % de tus ingresos netos. Calcula bien tu capacidad de pago para no pasarte de ese límite.

Garantías adicionales (si las piden)

En algunos casos, la entidad bancaria puede solicitar un aval o la contratación de un seguro de amortización para cubrir fallecimiento o incapacidad. Prepárate para aportar esa garantía extra si te la requieren.

Antigüedad en el empleo o actividad

• Asalariados: mínimo 6–12 meses en el mismo puesto.
  

• Autónomos: al menos 2 años de actividad demostrable con declaraciones de IVA o IRPF al día.

Ten en cuenta que cada entidad puede ajustar estos criterios. Por ejemplo, un banco podría preaprobar solo a clientes con nómina superior a cierta cantidad, o excluir a quien ya tiene otra hipoteca. Pero si cumples la mayoría de puntos anteriores, es muy probable que califiques para una hipoteca preconcedida en tu entidad.

Liquidez ahorrada

Aunque sea preaprobada, necesitarás ahorros propios para la compra.

Lo común es que financien hasta 80%, así que deberías contar con el 20% del precio de la vivienda ahorrado (más alrededor de un 10-15% extra para gastos de compraventa e impuestos).

Si el banco detecta que tienes fondos en cuentas o depósitos, es punto a favor.

Documentación básica lista

Prepara con antelación:

• DNI/NIE en vigor.
  

• Últimas nóminas o certificado de pensión.
  

• Extractos bancarios de los últimos 3 meses.

Si quieres asegurarte de cumplir todos estos requisitos y obtener tu hipoteca preconcedida en tiempo récord, en GoHipoteca, como bróker hipotecario, te guiamos paso a paso y gestionamos el proceso para que consigas las mejores condiciones sin sorpresas.

Cómo solicitar y gestionar tu preaprobación hipotecaria

Pedir tu hipoteca preconcedida es más sencillo de lo que piensas, y seguir un proceso organizado te ahorrará tiempo y trámites innecesarios.

Primero, haz una autoevaluación rápida de tu solvencia:

• Comprueba que tu nómina o pensión esté correctamente domiciliada en la cuenta que vas a usar.
  

• Asegúrate de que tu historial financiero no tiene impagos ni morosidades.
  

• Calcula tu ratio de endeudamiento (≤ 35 %) para no pasarte del límite que marcan las entidades.
  

Cuando estés seguro de cumplir los requisitos, sigue estos pasos:

1. Elige tu canal de solicitud

• Online con la entidad: la mayoría de bancos ofrecen un formulario de preaprobación hipotecaria en su web.
  

• A través de un bróker: en GoHipoteca, como bróker hipotecario, centralizamos tu expediente y lo presentamos solo a las entidades que realmente ajusten tus condiciones.
  
  2. Envía la documentación completa
  

  • DNI/NIE escaneado y en vigor.
    

  • Últimas nóminas o certificado de pensión.
    

  • Extractos bancarios de los 3 últimos meses.
    

  • Si eres autónomo, añade tus declaraciones de IVA e IRPF.
    

3. Espera la respuesta y repasa condiciones
En 48–72 horas laborales recibirás la preaprobación: importe máximo, tipo de interés orientativo y plazo sugerido. Repasa:

• Importe preconcedido y plazo de amortización.
  

• Comisiones y posibles productos vinculados.
  

4. Solicita ajustes o aclaraciones
Si ves que necesitas un plazo un poco más largo o te interesa rebajar el diferencial, no dudes en comentar tu situación y obtener más información. Un cliente bien informado puede negociar mejores condiciones.

5. Renueva o confirma tu preaprobación de la hipoteca
El crédito preconcedido tiene validez limitada (normalmente 3–6 meses). Antes de caducar, confirma que tus cifras siguen intactas o solicita la renovación para mantener tu financiación para ti activa.

Cuánto tardan en ingresar un préstamo preconcedido y condiciones de desembolso

Una vez que tienes tu hipoteca preconcedida, la liquidez puede llegar antes de lo que imaginas: por lo general, los bancos ingresan el importe acordado en tu cuenta en un plazo de 5 a 10 días laborables desde la firma de la oferta vinculante y la entrega de la tasación definitiva. Esto incluye la revisión de la documentación necesaria (escrituras, certificados catastrales, IBI) y la valoración final de la vivienda.

Sin embargo, el desembolso no es automático ni único: dependerá de los pasos que marques el contrato y de la evolución de la operación de compraventa.

En resumen, una hipoteca preconcedida es una excelente noticia: indica que tu banco confía en tu perfil y está dispuesto a financiarte rápidamente la compra de una vivienda. Te ahorra trámites iniciales y te da una orientación clara de presupuesto. Pero no es un billete dorado asegurado: debes cumplir los pasos finales y sobre todo, debes evaluar si te conviene.

La hipoteca preconcedida está pensada como un punto de partida: tienes vía libre con tu banco, ahora compara si es la mejor ruta. Con la información de este artículo sabes qué esperar del proceso, qué requisitos son necesarios y qué cautelas tener. Si manejas bien la situación, la hipoteca preconcedida puede acelerarte el sueño de la casa propia sin contratiempos.

¿Tienes dudas sobre tu oferta hipotecaria o quieres comparar otras opciones antes de decidirte? En GoHipoteca podemos ayudarte. Nuestro equipo de expertos te asesorará gratis y sin compromiso para que consigas la mejor hipoteca posible adaptada a tu perfil, ya sea aprovechando tu hipoteca preconcedida o buscando alternativas más ventajosas. ¡Estamos aquí para que tomes la mejor decisión financiera con total tranquilidad!