Hipoteca sobre valor de tasación o valor de compra, ¿qué es mejor?

Desde entender la diferencia entre el valor de tasación y el precio de compraventa, hasta sopesar las ventajas de una hipoteca basada en uno u otro, cada paso en este camino es crucial. Te contaremos los aspectos más importantes sobre las hipotecas y cómo el valor de tasación frente al valor de compra afecta tus opciones de financiamiento y la compra en sí.

Además, para aquellos que buscan ir más allá del estándar del 80% en financiación, ya sea en una hipoteca fija o variable, te invitamos a conocer nuestra oferta de hipoteca 90, una solución diseñada para ajustarse aún más a tus necesidades y posibilidades.

¿Qué es la tasación hipotecaria?

Cuando adquirir una vivienda está en tu radar, es fundamental entender lo que significa realizar la tasación de una vivienda para la hipoteca. Esta no es otra cosa que una valoración profesional y minuciosa del precio de compraventa de un inmueble, es decir, tasar la vivienda para una hipoteca. Su importancia radica en que su valor es el que los bancos financian para concederte un préstamo hipotecario.

Digamos que te has decidido a comprar una casa y quieres saber cuánto te prestará el banco. Aquí es donde la tasación hipotecaria juega un papel vital. Un tasador profesional, certificado y, sobre todo, independiente, evaluará la casa que deseas comprar.

Un aspecto clave aquí es: ¿coincide este valor con el precio de compraventa? No siempre. La tasación puede dar mayor o menor  precio que el vendedor pide por la casa. Esto es crítico, dado que los bancos suelen ofrecer financiación basándose en el valor de tasación, no en el precio de venta. Por ejemplo, si la tasación es inferior al precio de venta, podrías necesitar más ahorros para cubrir la diferencia.

Diferencia entre valor de tasación y valor de mercado

Dos términos que a menudo generan confusión son el valor de tasación y el valor de mercado. Aunque pueden parecer similares, representan conceptos distintos que es vital entender, especialmente cuando estás considerando comprar un piso o contratar una hipoteca.

Valor de tasación

Este es el valor asignado a una propiedad por una empresa tasadora profesional. Cuando adquieres una vivienda, ya sea de obra nueva o segunda mano, y necesitas financiación, los bancos solicitan una tasación para determinar cuánto están dispuestos a prestar.

Este valor de tasación para hipoteca se basa en un análisis detallado cuyo resultado depende de factores que influyen como la ubicación, el estado del inmueble, las características del área, comparaciones con propiedades similares y, en algunas comunidades autónomas, también puede influir el impuesto de transmisiones o el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).

Valor de mercado

Es el valor por el que una propiedad podría venderse en función del precio en el mercado abierto. Este valor es más dinámico y puede ser influenciado por varios factores como la situación económica, la oferta y la demanda, e incluso el tipo de interés vigente en los préstamos hipotecarios.

El valor de mercado es el que suele aparecer en los anuncios de venta y es el que se negocia directamente entre el comprador y el vendedor.

La principal diferencia radica en que el valor de tasación es más técnico y formal, mientras que el valor de mercado es más realista y fluctuante. Es común que existan discrepancias entre ambos valores.

Hipoteca sobre valor de tasación o valor de compra: pros y contras

Cuando se trata de contratar una hipoteca para comprar una vivienda, una de las decisiones más importantes es si basar la hipoteca en el valor de tasación o en el valor de compra.

Pros y contras de la hipoteca sobre valor de tasación

Pros:

• Financiación potencialmente mayor: Si el valor de tasación es superior al precio de compra, existe la posibilidad de que obtengas una financiación que cubra una mayor parte del precio. Esto es especialmente útil si los bancos financian hasta un 80% del valor del informe de tasación y este es más alto. Aunque con GoHipoteca también puedes llegar a conseguir una hipoteca 90 o 100%.
  

• Menor desembolso inicial: Al poder financiar una mayor cantidad, es posible que necesites menos dinero para la entrada o el contrato de arras.

Contras:

• Riesgo de una tasación baja: Si la tasación del inmueble es menor que el precio de compra, podrías encontrarte con la necesidad de aportar más fondos propios. Es habitual porque los bancos tasan a la baja.
  

• Posible conflicto con el vendedor: Un valor de tasación significativamente más bajo que el precio de venta puede complicar las negociaciones con el vendedor.

Pros y contras de la hipoteca sobre valor de compra

Pros:

• Transparencia en el precio: El valor de compra es el precio acordado entre comprador y vendedor, lo que ofrece claridad y simplicidad en el proceso de financiación.
  

• Menor riesgo de discrepancias: Al basar la hipoteca en el precio de compra, se evitan sorpresas desagradables si la tasación del banco resulta ser inferior.

Contras:

• Financiación limitada: Si los bancos financian solo un porcentaje del valor de compra y este es inferior al valor de tasación oficial, podrías perder la oportunidad de obtener una hipoteca mayor.
  

• Mayor capital inicial: Podrías necesitar aportar más dinero de tu bolsillo si el banco financia una menor proporción del precio de compra.

En conclusión, la elección entre una hipoteca basada en el valor de tasación o en el valor de compra dependerá de factores como la situación económica del comprador, las condiciones del mercado, y las políticas de financiación de las entidades bancarias.

Tasaciones por encima del valor de compra: consecuencias y consideraciones

¿Y qué pasa si la tasación es más alta que el precio de compra? Aunque a primera vista puede parecer una ventaja, es importante entender las consecuencias y consideraciones que esto conlleva, tanto para el comprador como para el proceso de contratar una hipoteca.

Consecuencias de una tasación mayor

1. Mayor financiación de los bancos
   Si estás buscando financiar tu compra, una tasación mayor significa que los bancos financian una cantidad mayor, basándose en el valor de tasación. Esto podría permitirte obtener mejores condiciones de crédito o reducir la cantidad de dinero que necesitas aportar inicialmente.
   

2. Posibles implicaciones fiscales
   En algunas comunidades autónomas, una tasación más alta podría influir en la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es decir, podrías acabar pagando más impuestos si la administración tributaria considera que el valor de tasación refleja mejor el valor real de mercado.
   

3. Negociación del precio de venta
   Si la tasación es superior al precio acordado, esto podría darte una ventaja en la negociación con el vendedor, especialmente si están pidiendo un precio por debajo del mercado.
   

4. Riesgo de liquidación complementaria
   En algunos casos, si pagas un precio mucho más bajo que la tasación, podrías enfrentarte a una liquidación complementaria por parte de Hacienda. Esto ocurre cuando se considera que el precio pagado es demasiado bajo y no refleja el valor real de mercado.

Por ello, según el caso, no es tan fácil decir qué es mejor, si la tasación alta o baja.

Hipotecas al 80% del valor de tasación: lo que debes saber

Cuando estás en el proceso de comprar una vivienda, una de las opciones de financiamiento más comunes que encontrarás son las hipotecas que financian hasta el 80% del valor de tasación del inmueble. Es más difícil encontrar financiación de hipoteca del 90% de tasación.

Las entidades financieras ofrecen prestar hasta un 80% del valor de tasación del inmueble. Esto significa que si la tasación homologada del inmueble es de 100.000 euros, por ejemplo, podrías obtener un máximo de 80.000 euros como préstamo hipotecario. Necesitarás aportar el 20% restante del valor de la vivienda, más los gastos asociados a la compra (como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), notario, registro, tasa de interés, etc.), de tu bolsillo.

Si la tasación es superior al precio de venta, puedes financiar prácticamente la totalidad del precio de compra, siempre y cuando no exceda el 80% de la tasación. Es decir, nunca vas a tener una hipoteca al 100% del valor de tasación. Esto puede ser beneficioso en términos de liquidez y ahorro inicial.

Por otro lado, una tasación por debajo del precio de venta significa que necesitarás aportar más capital propio, ya que el banco sólo financiará el 80% del valor tasado, que es menor al precio de venta. Aunque también debes conocer que con un bróker hipotecario como GoHipoteca, puedes llegar a conseguir hasta una financiación del 90% para tu hipoteca.

Cómo saber el valor de tasación de tu vivienda

Conocer el valor de tasación de tu vivienda es un paso crucial, especialmente si estás considerando comprar un piso, vender el inmueble o contratar una hipoteca.

1. Contratar a una empresa tasadora
   El primer paso es contratar a una empresa tasadora certificada. Estas empresas cuentan con profesionales especializados en evaluar propiedades y determinar su valor en el mercado.
   

2. Proceso de tasación
   La tasación implica una visita del tasador a tu propiedad, donde evaluará múltiples factores como la ubicación, el tamaño, el estado de conservación, las mejoras realizadas, las características de la construcción y las comparaciones con propiedades similares en la zona.
   

3. Consideración de factores externos
   Además de las características físicas del inmueble, el tasador también tomará en cuenta factores externos como la situación del mercado inmobiliario, la demanda en la zona, y tendencias económicas generales.
   

4. Revisar ventas recientes en la zona
   Una forma de obtener una estimación aproximada es revisar los precios de venta de propiedades similares en tu área. Esto te dará una idea general del valor de mercado, que puede ser diferente al valor de tasación, pero te proporcionará un punto de referencia.
   

5. Tasaciones online
   Existen herramientas en línea que ofrecen tasaciones estimadas basadas en datos de mercado y características de tu propiedad. Aunque no son tan precisas como una tasación profesional, pueden ser útiles para tener una idea preliminar tanto si eres vendedor como si eres el futuro propietario.

¿Qué ocurre si la tasación es mayor que el precio de compra?

Cuando la tasación de un inmueble es mayor que su precio de compraventa, puede permitir al comprador obtener una mayor financiación del banco, ya que las entidades suelen prestar un porcentaje del valor de tasación, que en este caso es superior al precio de compra. En ese sentido, es mejor que una tasación más baja que el precio de compra.

Esto podría reducir la cantidad de capital propio necesario para la compra. Sin embargo, desde una perspectiva fiscal, podría haber implicaciones, como un posible aumento en la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), o incluso el riesgo de una liquidación complementaria por parte de Hacienda si se considera que el precio de venta está por debajo del valor de mercado.