Vivienda

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

31 Enero 2023
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El derecho de tanteo y retracto es una figura jurídica que permite a ciertas personas o entidades tener preferencia en la compra de una determinada propiedad cuando ésta se encuentra en venta. Este derecho se basa en la idea de que algunas personas o entidades tienen un vínculo especial con la propiedad en cuestión y, por tanto, deben tener la oportunidad de adquirirla antes que terceros. En este artículo hablaremos sobre qué son estos derechos, sus diferencias y más detalles que debes conocer.
 

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es un derecho que le otorga al inquilino la posibilidad de adquirir la propiedad que está arrendando antes que otras personas. Por ejemplo, si un inquilino tiene el derecho de tanteo sobre una propiedad en la que está viviendo, puede ejercer ese derecho y ofrecer comprar la propiedad antes de que se ofrezca a otros posibles compradores.

El derecho de tanteo para un inquilino puede ser establecido por ley o por el contrato de arrendamiento. A menudo se establece como una forma de proteger a los arrendatarios de posibles aumentos de alquiler o de tener que mudarse si el propietario vende la propiedad a otra persona.
 

¿Qué es el derecho de retracto?

El derecho de retracto es un derecho que le da a ciertas personas la posibilidad de adquirir de nuevo una propiedad que han vendido previamente. En el contexto de la compraventa de viviendas, el derecho de retracto se refiere a la posibilidad que tiene el inquilino de comprar de nuevo la propiedad que está arrendando si se vende a otra persona. Este derecho se utiliza a menudo como una forma de proteger a los inquilinos de tener que mudarse si el propietario vende la propiedad a otra persona.

Para poder ejercer el derecho de retracto, el inquilino debe cumplir ciertas condiciones

Por ejemplo, el propietario debe haber informado de la venta de la propiedad o haber omitido alguna de las condiciones de la misma. Además, el precio al que el propietario vende la propiedad a un tercero debe ser menor que el precio que le había ofrecido al inquilino para que ejerciera su derecho de adquisición preferente.


¿En qué se diferencian?

El derecho de tanteo y el derecho de retracto son dos derechos que se utilizan en diferentes circunstancias y que se diferencian por:

Contexto

El derecho de tanteo se refiere a la posibilidad de adquirir una propiedad antes que otras personas. Por ejemplo, un arrendatario o inquilino puede tener el derecho de tanteo sobre la propiedad que está arrendando y puede ejercer ese derecho y ofrecer comprar la propiedad antes de que se ofrezca a otros posibles compradores.

El derecho de retracto, por otro lado, se refiere a la posibilidad de adquirir de nuevo una propiedad que se ha vendido previamente. Por ejemplo, un propietario puede tener el derecho de retracto sobre la propiedad que ha vendido y puede ejercer ese derecho y ofrecer comprar la propiedad de nuevo antes de que se realice la venta a otra persona.


Ejercicio

El derecho de tanteo se ejerce antes de que se realice la venta de la propiedad. Por ejemplo, si un arrendatario o inquilino tiene el derecho de tanteo sobre la propiedad que está arrendando y el propietario decide venderla, el arrendatario o inquilino puede ejercer ese derecho y ofrecer comprar la propiedad antes de que se ofrezca a otros posibles compradores.

El derecho de retracto, por otro lado, se ejerce después de que se haya realizado la venta de la propiedad. Por ejemplo, si un propietario vende la propiedad y luego decide ejercer su derecho de retracto, puede ofrecer comprar la propiedad de nuevo con las condiciones y precio que se haya establecido en la venta.


 

¿Qué requisitos hay para ejercer estos derechos?

Los requisitos para ejercer el derecho de tanteo y el derecho de retracto pueden variar dependiendo del contexto y de las leyes. 

Algunos de los requisitos más comunes para ejercer el derecho de tanteo son:

  • Que el arrendatario o inquilino tenga el derecho de tanteo establecido por ley o por el contrato de arrendamiento.
     
  • Que el propietario haya informado al arrendatario o inquilino de la venta de la propiedad o haya omitido alguna de las condiciones de la misma.
     
  • Que el precio al que el propietario vende la propiedad a un tercero sea mayor que el precio que le había ofrecido al arrendatario o inquilino para que ejerciera su derecho de adquisición preferente.
     

En el caso del derecho de retracto, algunos de los requisitos más comunes para ejercerlo son:

  • Que el propietario tenga el derecho de retracto establecido por ley o por el contrato de venta.
     
  • Que el propietario haya vendido la propiedad a otra persona.
     
  • Que el precio al que el propietario vende la propiedad a un tercero sea menor que el precio que se había establecido en la venta original.

 

¿Quién tiene el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y el derecho de retracto pueden ser ejercidos por diferentes personas, por lo que tienen diferentes derechos que pueden aplicar, como estos:

  • Arrendatario o inquilino: Un arrendatario o inquilino puede tener el derecho de tanteo sobre la propiedad que está arrendando si el derecho de tanteo está establecido por ley o por el contrato de arrendamiento. El derecho de tanteo le da al arrendatario o inquilino la posibilidad de adquirir la propiedad antes que otras personas.
     
  • Propietario: Un propietario puede tener el derecho de retracto sobre la propiedad que ha vendido si el derecho de retracto está establecido por ley o por el contrato de venta. El derecho de retracto le da al propietario la posibilidad de adquirir de nuevo la propiedad antes que se realice la venta a otra persona.

 

¿Qué tiempo de caducidad tiene el derecho de tanteo y retracto?

Hay que tener en cuenta que, el tiempo de caducidad del derecho de tanteo y el derecho de retracto puede variar, pero por norma son:

  • Derecho de tanteo: el derecho de tanteo caduca a los 30 días desde que el arrendatario o inquilino es informado de la venta de la propiedad. Si el arrendatario no ejerce su derecho de tanteo dentro de este plazo, el derecho de tanteo caduca y el propietario puede proceder a vender la propiedad a otra persona.
     
  • Derecho de retracto: el derecho de retracto caduca a los 30 días desde que el propietario es informado de las condiciones y precio de la venta de la propiedad. Si el propietario no ejerce su derecho de retracto dentro de este plazo, el derecho de retracto caduca y la venta de la propiedad a otra persona se considera válida y efectiva.

 

Derecho de tanteo y retracto en fincas rústicas

El derecho de tanteo y el derecho de retracto también pueden aplicarse a fincas rústicas, es decir, a terrenos de campo o de agricultura. Los derechos que se aplican a este tipo de fincas son:

  • Derecho de tanteo: el derecho de tanteo puede aplicarse a fincas rústicas arrendadas o en propiedad. Si la finca rústica está arrendada, el arrendatario puede tener el derecho de tanteo sobre la finca si el derecho de tanteo está establecido por ley o por el contrato de arrendamiento. Si la finca rústica es propiedad del arrendatario, el propietario puede tener el derecho de tanteo sobre la finca si el derecho de tanteo está establecido por ley o por el contrato de venta
     
  • Derecho de retracto: el derecho de retracto puede aplicarse a fincas rústicas vendidas previamente. Si el propietario de la finca rústica vende la finca a otra persona y quiere recuperarla, puede ejercer el derecho de retracto si el derecho de retracto está establecido por ley o por el contrato de venta.

 

Excepciones al derecho de tanteo y retracto

Existen algunas excepciones o casos en los que este derecho no se aplica. Algunas de ellas son:

  • Cuando la propiedad se encuentra en una subasta pública: en este caso, cualquier persona puede participar en la subasta y adquirir la propiedad, sin que se apliquen los derechos de tanteo y retracto.
     
  • Cuando la propiedad se vende a un tercero de buena fe: es decir, cuando la propiedad se vende a una persona que no tenía conocimiento de que existía el derecho de tanteo y retracto. En este caso, el comprador adquiere la propiedad de forma válida y el derecho de tanteo y retracto no se aplica.
     
  • Cuando el plazo para ejercer el derecho de tanteo y retracto ha expirado: cada ley o estatuto establece un plazo durante el cual se puede ejercer este derecho. Si transcurre este plazo sin que se haya ejercido, el derecho pierde su validez y ya no se puede aplicar.
     
  • Cuando la propiedad se encuentra en un proceso de liquidación: en este caso, la propiedad se vende para satisfacer deudas o obligaciones de la entidad o persona que la poseía. El derecho de tanteo y retracto no se aplica en este caso.

 

Renuncia al derecho de tanteo y retracto

Es posible renunciar al derecho de tanteo y retracto de manera expresa o tácita. La renuncia expresa consiste en una declaración escrita o verbal en la que se renuncia de forma clara y expresa al derecho de tanteo y retracto. Por otro lado, la renuncia tácita se da cuando la persona o entidad que tiene el derecho de tanteo y retracto actúa de tal manera que demuestra que no quiere ejercer ese derecho, como por ejemplo participando en una subasta pública en la que se vende la propiedad en cuestión.

Es importante tener en cuenta que la renuncia al derecho de tanteo y retracto es una decisión importante que debe ser tomada de forma consciente, ya que una vez renunciado no se podrá volver a ejercer ese derecho.

Una vez conocidos todos los detalles sobre estos derechos, podrás acogerte a uno de ellos si estabas pensando en comprar una propiedad. 


 

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