¿Se puede escriturar una vivienda sin cédula de habitabilidad?

Es posible que te hayas encontrado con el término "cédula de habitabilidad" y no sepas del todo su importancia al comprar o escriturar una vivienda.

Este documento, aunque no siempre obligatorio, cumple una función clave en la compra, venta y en la financiación de una vivienda, ya que certifica que el inmueble cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad.

En este artículo, explicaremos en detalle qué es la cédula de habitabilidad, si es posible escriturar una vivienda sin contar con ella, y cómo afecta a aspectos como la obtención de una hipoteca o los requisitos de habitabilidad en distintas comunidades autónomas.

¿Qué es la cédula de habitabilidad y por qué es importante?

La cédula de habitabilidad es un documento oficial que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad, higiene y solidez para ser habitada. 
Su función es garantizar que el inmueble está en condiciones de ser habitado de forma segura y adecuada, cumpliendo con la normativa local y autonómica. 
Esta certificación es emitida por los organismos de urbanismo o vivienda de cada comunidad autónoma en España y suele tener una validez que varía entre 10 y 15 años.

¿Por qué es importante?

La cédula de habitabilidad es importante principalmente por tres razones:

1. Condiciones de habitabilidad: Asegura que la vivienda cumple con los estándares mínimos de habitabilidad, lo que es clave para la seguridad y confort de los habitantes.
   

2. Trámites de compra-venta e hipotecas: En muchas comunidades autónomas y para muchas entidades bancarias, este documento es necesario para la venta de la propiedad o para solicitar una hipoteca. Sin la cédula, algunos bancos pueden negar la financiación debido al riesgo que supone la falta de cumplimiento con los requisitos de habitabilidad.
   

3. Conexiones a servicios básicos: Algunas compañías de suministros (agua, electricidad, gas) requieren la cédula de habitabilidad para conectar los servicios a la vivienda, ya que certifica que la vivienda cumple con los estándares necesarios para ser habitada.

En ciertos casos, la cédula de habitabilidad puede no ser exigida en el proceso de compraventa, como en viviendas antiguas que no han sido reformadas o en propiedades que serán destinadas a uso comercial, pero esto depende de la normativa de cada comunidad autónoma. En GoHipoteca podemos ayudarte.

¿Se puede firmar una hipoteca sin cédula?

Legalmente, sí, pero dependerá de la política de riesgo de cada banco y del uso que reconozca el inmueble. Es frecuente que sin la cédula haya peores condiciones o directamente la denegación de la hipoteca.

Respecto a las tasaciones inmobiliarias, aunque la cédula no sea requisito legal universal, la tasadora puede requerir documentación que acredite uso y habitabilidad.

¿Se puede obtener una hipoteca sin cédula de habitabilidad?

Algunas comunidades, como Cataluña o Baleares, son especialmente estrictas con la cédula de habitabilidad a la hora de vender un inmueble, mientras que otras regiones pueden no requerirla de forma obligatoria para ciertos trámites. Aquí te explico más a fondo los motivos que pueden influir en el proceso del préstamo hipotecario:

Requisitos regionales

Algunas comunidades autónomas exigen la cédula de habitabilidad para vender un piso y para obtener una hipoteca. Por ejemplo, en Cataluña es prácticamente indispensable para cualquier tipo de transacción inmobiliaria. En otras, la cédula puede no ser obligatoria para obtener una hipoteca, aunque sí se requiere para conectar suministros básicos como agua, gas o electricidad.

Tipo de propiedad y uso previsto

Algunas entidades pueden aceptar financiar una vivienda sin cédula si esta va a destinarse a usos distintos del habitacional, como oficina o local comercial, o si se trata de un inmueble antiguo que no cumple con los requisitos actuales. Sin embargo, en estos casos es fundamental comprobar que el uso previsto no sea conflictivo con las normativas urbanísticas locales.

Consultoría especializada

Contar con un bróker hipotecario como GoHipoteca es una ventaja en estos casos, ya que puede ayudar a identificar las entidades dispuestas a financiar propiedades sin cédula en función de la región y los requisitos específicos del comprador. Además, GoHipoteca te ayuda con los pasos a seguir para obtener la cédula si se requiere una hipoteca para reformas.

¿En qué comunidades autónomas es obligatoria la cédula de habitabilidad?

Sin embargo, puede haber algunas excepciones en las comunidades autónomas en las que sí es obligatoria la cédula de habitabilidad:

• Vivienda a rehabilitar o a demoler → posible exoneración de entregar cédula en escritura (comprador exonera al vendedor).

• Destino para no vivienda (oficina, local, trastero) → posible exoneración.

• Entrega diferida en supuestos excepcionales con solicitud presentada e informe técnico.

En Cataluña, el notario puede exigir informe técnico y el Registro anotar nota marginal hasta que se aporte la cédula.

¿Cómo obtener la cédula de habitabilidad?

Antes de comenzar, es importante revisar los requisitos específicos en la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble, ya que las regulaciones y los documentos pueden variar. Comunidades como Cataluña, Baleares y Valencia tienen normas específicas y un formulario oficial de solicitud.

1. Contactar a un Técnico Certificado

La cédula de habitabilidad debe ser emitida por un técnico profesional, generalmente un arquitecto o arquitecto técnico, quien certificará que la vivienda cumple con las condiciones de habitabilidad. El técnico inspeccionará aspectos como la estructura, la ventilación, los sistemas eléctricos y la fontanería, asegurando que la vivienda es segura y adecuada para ser habitada.

2. Inspección y Redacción del Certificado de Habitabilidad

Durante la visita, el técnico elaborará el certificado de habitabilidad. Este documento acredita que la vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad según la normativa vigente. Esta certificación incluye datos sobre la vivienda, la distribución y el estado de las instalaciones y servicios.

3. Solicitud de la Cédula en el Ayuntamiento o Entidad Competente

Una vez obtenido el certificado de habitabilidad, debes presentar la solicitud de la cédula en el organismo correspondiente. Esto puede ser el ayuntamiento o la consejería de vivienda de la comunidad autónoma. Normalmente, se deben aportar:

• Certificado de habitabilidad emitido por el técnico

• Documentación de identidad del propietario

• Documentación del inmueble (como el título de propiedad)

• Pago de las tasas correspondientes
  
  

4. Pago de Tasas

Al solicitar la cédula, es necesario abonar una tasa administrativa que varía según la región. En algunas comunidades autónomas, el importe puede rondar los 50-100 €.

5. Tiempo de Resolución

El tiempo de resolución para la obtención de la cédula de habitabilidad suele variar entre 15 días y un mes, aunque este plazo depende de la carga de trabajo y los procedimientos internos de cada organismo.

6. Recepción de la Cédula de Habitabilidad

Una vez aprobada la solicitud, la comunidad autónoma emitirá la cédula de habitabilidad, que tendrá una validez de entre 10 y 15 años, dependiendo de la región.

Obtener este documento facilita trámites como la compraventa, el alquiler o la obtención de una hipoteca. En GoHipoteca, te orientamos en cada paso del proceso, asegurando que cuentes con toda la documentación necesaria para facilitar cualquier trámite hipotecario o de venta.

Consecuencias de escriturar sin cédula de habitabilidad

La mayoría de los bancos y entidades financieras exigen la cédula de habitabilidad como parte del proceso de concesión de una hipoteca. Sin ella, es probable que el banco rechace la solicitud, complicando o haciendo imposible la financiación. Si se llegara a conseguir una hipoteca sin esta cédula, las condiciones de préstamo podrían ser menos favorables.  Por lo tanto, según las circunstancias, se puede vender un piso sin cédula de habitabilidad pero con consecuencias. Para saber qué bancos dan hipoteca sin cédula de habitabilidad lo mejor es que consultes directamente con cada entidad.

En algunas comunidades autónomas, es ilegal habitar o alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad. Esto puede llevar a multas y sanciones por incumplir la normativa local, especialmente si se alquila el inmueble a terceros sin cumplir con las condiciones de habitabilidad mínimas.

En GoHipoteca, podemos ayudarte en el proceso de compra de una vivienda sin cédula de habitabilidad y ayudarte a entender los riesgos y los pasos necesarios para regularizar la situación si fuera posible. Esto facilita el proceso de adquisición y evita sorpresas en el futuro.

¿Y qué pasa si me han vendido una casa sin cédula de habitabilidad?

1. Verifica si en tu CCAA la cédula es obligatoria o si sirven documentos alternativos (LPO/IEE).

2. Relee contrato y escritura: si no firmaste exoneración, exige al vendedor subsanación (tramitar la cédula) o compensación.

3. Pide un plan y plazos por escrito y guarda toda la comunicación.

4. Consulta en ayuntamiento y notaría el impacto en suministros/empadronamiento.

5. Si hay incumplimiento, valora la rebaja del precio o resolución con consultoría jurídica especializada.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre la cédula y la Licencia de Primera Ocupación (LPO)?

La cédula acredita condiciones mínimas de habitabilidad de la vivienda; la LPO autoriza la primera ocupación tras la obra. Según la CCAA, pueden pedirse uno u otro (o ambos) en trámites de compraventa, alquiler o suministros.

¿Puedo firmar una hipoteca si no hay cédula?

Legalmente puede llegar a ser posible, pero cada banco aplica su política de riesgos: muchas entidades no financian o endurecen condiciones sin cédula (o documento alternativo) donde sea exigible

¿Puedo contratar luz/agua sin cédula?

Depende de la CCAA y la comercializadora. En muchas jurisdicciones se exige presentar la cédula de habitabilidad (o documento equivalente) para altas de suministros; en Cataluña el decreto obliga a las suministradoras a pedirla.

¿Qué riesgos corro si quiero comprar un piso sin cédula de habitabilidad en una CCAA donde se exige?

Posibles problemas de inscripción, limitaciones de uso, dificultades de financiación, denegación de suministros e incluso sanciones. En Cataluña, notaría y registro pueden condicionar la operación y reflejarlo con nota marginal hasta que aportes la cédula.

¿Se puede vender una casa sin cédula de habitabilidad?

Sí, pero la falta de suministros y/o cédula puede reducir compradores, bajar precio y exigir cláusulas específicas. Revisa normativa local y requisitos de la notaría/banco.

¿Qué pasa si un piso no tiene cédula de habitabilidad?

Depende de la CCAA: puede impedir o complicar la compraventa (notaría/registro), bloquear o endurecer la hipoteca y dificultar el alta de suministros o el empadronamiento. Además, suele devaluar el inmueble y, donde sea obligatoria, puede acarrear sanciones hasta que se obtenga o se justifique una exoneración.