Comprar una segunda vivienda para usar como residencia principal

Comprar una segunda vivienda con la intención de utilizarla como vivienda habitual es una decisión que puede generar diversas reflexiones y consideraciones. Si estás pensando convertir tu segunda residencia en residencia principal, te contamos todo lo que debes saber.

¿Qué es una segunda vivienda?

Una segunda vivienda es una propiedad adicional que una persona adquiere aparte de su residencia principal. Esta propiedad adicional puede estar ubicada en otro lugar, ya sea en una ciudad diferente, en el campo, en la playa o incluso en otro país. A diferencia de la vivienda principal, que es donde generalmente se reside de forma permanente, la segunda vivienda se utiliza principalmente como un lugar de vacaciones o escapada temporal.

Las segundas viviendas pueden tomar diferentes formas, como apartamentos, casas, chalets o incluso propiedades rurales. Algunas personas optan por comprar una segunda vivienda para disfrutar de momentos de descanso y ocio en un entorno diferente al de su residencia habitual. También puede ser una inversión a largo plazo, ya que algunas personas compran una segunda vivienda con el objetivo de obtener ingresos adicionales a través del alquiler a corto plazo cuando no la están utilizando.

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Diferencias entre residencia principal y segunda vivienda

La residencia principal es la vivienda donde una persona vive de forma habitual durante la mayor parte del año, mientras que una segunda vivienda se adquiere con un propósito diferente, como por ejemplo una vivienda vacacional o una propiedad de inversión. Existen algunas diferencias notables entre estas dos viviendas, como su tributación, financiación y ocupación.

• Tributación:

  • La residencia principal puede beneficiarse de exenciones y deducciones fiscales, como la exención por reinversión o la deducción por adquisición.
    

  • La segunda vivienda no tiene estos beneficios y puede generar una 
    imputación de renta en el IRPF y tributar por el Impuesto sobre el Patrimonio si supera el mínimo exento.
    
    

• Financiación:

  • La residencia principal suele tener mejores condiciones de financiación que la segunda vivienda debido a un menor riesgo de impago.
    

  • La financiación máxima para una residencia principal suele ser del 80% del valor de tasación o compraventa, mientras que para una segunda vivienda es del 60%.
    

  • El plazo máximo de devolución suele ser menor para las segundas viviendas.
    
    

• Ocupación: 

  • La residencia principal se ocupa durante más de seis meses al año y es el lugar donde se está empadronado.
    

  • La segunda vivienda se ocupa de forma ocasional o temporal, o puede ser alquilada a terceros.
    

  • La ocupación también tiene implicaciones jurídicas en cuanto a la calificación de la vivienda como morada o no.

¿La segunda vivienda se puede convertir en vivienda habitual?

Sí, es posible convertir una segunda vivienda en vivienda habitual. Aunque inicialmente se adquiera como una propiedad secundaria, las circunstancias y preferencias personales pueden cambiar con el tiempo, llevando a una persona a utilizar su segunda vivienda como su residencia principal.

La conversión de una segunda vivienda en vivienda habitual implica que se establezca como el lugar de residencia principal, donde la persona vive de forma permanente y realiza sus actividades diarias. Esto implica que la vivienda secundaria se convierte en el hogar principal y se utiliza de manera continua y regular.

Para hacer esta conversión, es posible que se deban realizar ciertos trámites legales o administrativos, dependiendo de las leyes y regulaciones locales. Más adelante te contaremos los pasos a seguir para cambiar de segunda vivienda a vivienda habitual. ¿Y si se trata de una vivienda en herencia? Aquí te vamos a contar como financiar una herencia con hipoteca, para que puedas tenerlo como primera vivienda.

Ventajas y desventajas de comprar una segunda vivienda

Comprar una segunda vivienda para utilizarla como vivienda habitual plantea ventajas e inconvenientes que es necesario considerar antes de tomar una decisión definitiva. Te los contamos:

Ventajas de comprar segunda vivienda para uso de vivienda habitual

• Posibilidad de disfrutar de una vivienda más adecuada a tus necesidades y preferencias en términos de tamaño, ubicación, entorno y diseño.
  

• Aprovechar oportunidades favorables del mercado inmobiliario, como precios más bajos o condiciones ventajosas en zonas específicas o en momentos determinados.
  

• Obtener rentabilidad mediante el alquiler o la venta de la primera vivienda, generando ingresos adicionales.
  

• Aplicar la exención por reinversión en caso de vender la primera vivienda y adquirir una nueva dentro del plazo legal establecido.
  
  

Desventajas de comprar segunda vivienda para uso de vivienda habitual

• Asumir los gastos e impuestos asociados a la compra de una segunda vivienda, incluyendo el IVA, ITP, AJD, costos de escritura, registro y gestoría.
  

• Necesidad de hacer frente a los gastos de mantenimiento y conservación de dos viviendas, como el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de comunidad, los seguros y las posibles reparaciones.
  

• Posibilidad de tributar por la ganancia patrimonial por cambio de uso si se ha aplicado la deducción por adquisición de la primera vivienda y se cambia a una segunda sin vender la primera.
  

• Pérdida del derecho a la deducción por adquisición de la primera vivienda si se cambia a otra sin vender la primera y se continúa pagando una hipoteca sobre esta.
  

• Obligación de tributar por imputación de rentas si se cambia a una nueva vivienda sin vender la primera y esta queda vacía o no se alquila.

Cómo pasar de segunda vivienda a uso de vivienda habitual

Para cambiar una segunda vivienda a vivienda habitual y comprender las consecuencias fiscales que esto conlleva, es necesario seguir los siguientes pasos:

Empadronamiento

El primer paso consiste en empadronarse en la segunda vivienda. Esto implica inscribirse en el padrón municipal del lugar donde se encuentra la vivienda. Para realizar este trámite, es necesario acudir al ayuntamiento correspondiente y presentar documentos como el DNI, el libro de familia (en caso de tener hijos), los datos de la vivienda y la hoja de inscripción. El empadronamiento es un requisito necesario para demostrar que se reside habitualmente en la vivienda.

Comunicación a Hacienda

El segundo paso implica comunicar el cambio de domicilio fiscal a la Agencia Tributaria. Esto se puede hacer de diferentes formas, como presentar una declaración censal (modelo 030), incluir el cambio en la declaración de la renta del año en que se produce el cambio o utilizar el servicio de modificación de datos personales disponible en la sede electrónica de Hacienda. El domicilio fiscal es el lugar donde se reciben las notificaciones tributarias y donde se determina la residencia fiscal para efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Con respecto a las consecuencias fiscales, el cambio de vivienda habitual puede tener implicaciones tanto en el momento del cambio como en el futuro. ¿Cuáles son?

Ganancia patrimonial por cambio de uso

Si se ha aplicado la deducción por adquisición de la primera vivienda habitual antes de 2013 y se cambia a otra vivienda habitual sin vender la primera, se genera una ganancia patrimonial por el cambio de uso que debe tributar en el IRPF. Esta ganancia se calcula aplicando un porcentaje sobre las cantidades deducidas por la primera vivienda y se imputa al año en que se produce el cambio.

Pérdida del derecho a la deducción por adquisición

Si se cambia a otra vivienda habitual sin vender la primera y se continúa pagando una hipoteca sobre esta, se pierde el derecho a aplicar la deducción por adquisición de la primera vivienda habitual a partir del año siguiente al cambio. Esta deducción sólo se puede aplicar si se reside en la vivienda habitual durante al menos tres años desde su compra o finalización de las obras.

Tributación por imputación de rentas

Si se cambia a otra vivienda habitual sin vender la primera y esta queda vacía o no se alquila, se debe tributar por imputación de rentas en el IRPF. Esto implica declarar una renta ficticia calculada en función del valor catastral de la primera vivienda y unos porcentajes establecidos por ley.

Exención por reinversión

Si se vende la primera vivienda habitual y se adquiere otra dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta, se puede aplicar la exención por reinversión en el IRPF. Esto significa que no es necesario tributar por la ganancia patrimonial obtenida por la venta si se destina la totalidad del importe a la compra de otra vivienda habitual. Sin embargo, se deben cumplir ciertos requisitos y condiciones para aplicar esta exención.

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