Cómo comprar pisos de bancos | GoHipoteca

Comprar pisos de bancos puede ser una gran oportunidad para conseguir una vivienda a un precio más bajo, pero también implica seguir un proceso específico y conocer las ventajas y desventajas. Estos inmuebles suelen provenir de embargos y ejecuciones hipotecarias (cuando los antiguos dueños no pudieron pagar la hipoteca).

¿Por qué interesa comprar pisos de bancos? Porque los bancos no quieren ser propietarios de casas; su negocio es financiero, no inmobiliario. Por eso, cuando tienen viviendas en cartera tienden a venderlas con descuentos para quitarse ese activo “problemático”. Además, al ser el banco el vendedor, ofrecen facilidades de financiación poco habituales en una compra a un particular. Antes de lanzarte, eso sí, conviene informarse bien y seguir un proceso específico.

¿Sabes cómo comprar un piso de un banco correctamente? En esta guía te explicamos cómo funcionan las compras de pisos a bancos, los pasos clave para obtener la mejor financiación, y cómo GoHipoteca puede ayudarte a obtener las mejores condiciones en tu hipoteca.

Cómo comprar casas de bancos paso a paso

Comprar un piso de un banco puede ser una excelente oportunidad de inversión para adquirir una propiedad a un precio más asequible que el del mercado tradicional. Estos inmuebles suelen provenir de embargos y ejecuciones hipotecarias.

1. Presupuesto y pre-aprobación

Antes de nada, analiza tu situación financiera. Aunque el banco pueda financiar más, define cuánto puedes pagar al mes cómodamente. Lo ideal es conseguir una pre-aprobación hipotecaria (sea con el mismo banco propietario u otro). Esto te dará claridad de hasta qué precio puedes comprar. Reúne documentación básica: DNI, últimas nóminas, declaración de la renta y ahorros disponibles. El banco (vendedor) te pedirá estos datos pronto para comprobar que cumples requisitos (ley de prevención de blanqueo y solvencia).

2. Búsqueda de pisos de bancos

Utiliza las fuentes mencionadas en la siguiente sección para encontrar el piso que te interese. Tómate tu tiempo para comparar varias opciones. Cuando algo te guste, pide más información y agenda una visita. En esta etapa conviene hacerse estas preguntas: ¿Está en la zona que quiero? ¿El precio realmente es competitivo? ¿Por qué fue embargado (impagos, quiebra de promotora)? Cuanta más info, mejor.

3. Revisión del estado del inmueble

Uno de los pasos más importantes es verificar el estado del inmueble. Muchas veces los pisos de bancos pueden requerir reformas, ya que suelen estar en las mismas condiciones en las que fueron embargados. Es recomendable visitar la propiedad y revisar si existen impagos de la comunidad o impuestos pendientes, ya que podrías asumir estos costes. Si puedes, lleva un técnico o arquitecto de confianza para una inspección técnica; te podrá estimar el coste de reformas necesarias.

4. Negociación del precio

Si tras la visita sigues interesado, toca hacer una oferta formal. ¿Y cómo hacer una oferta a un banco por una vivienda? Normalmente, comunicarás al comercial o gestor inmobiliario cuál es tu propuesta económica por el inmueble. No tengas miedo de ofrecer por debajo del precio pedido: los bancos suelen esperar negociación. Por ejemplo, si piden 100.000 €, podrías probar con 90.000 €. Ellos estudiarán tu oferta. Pueden aceptarla, rechazarla o hacer contraoferta. Aquí es clave tu análisis del mercado: si el piso lleva mucho tiempo en venta o necesita mucha reforma, tienes más margen para apretar el precio.

5. Reserva y arras

El siguiente paso habitual es reservar la vivienda. Con el banco se firma un contrato de arras o reserva donde se fija el precio acordado y condiciones, y tú entregas una señal (por lo general, el 10% del precio). Este documento compromete a ambas partes: el banco promete no venderle a nadie más durante el plazo acordado, y tú prometes comprar (si te echas atrás sin causa, podrías perder la señal; si es el banco quien se echa atrás, debería devolverte el doble de la señal, como en cualquier arras penitenciales).

6.  Formalización de la hipoteca

Paralelamente o justo después de las arras, tendrás que cerrar la financiación y firmar el contrato. Si has decidido usar el mismo banco vendedor para la hipoteca (suele ser lo más ágil, y a veces condición para el descuento), ellos iniciarán el estudio más a fondo de tu caso: tasación del piso, análisis de riesgo y preparación de la oferta vinculante. Si vas con otra entidad, igualmente deberán tasar el inmueble y aprobar tu préstamo hipotecario. Tip: Compara condiciones; a veces el banco propietario te da buen tipo de interés, pero otro banco podría igualarlo. En GoHipoteca podemos comparar por ti varias opciones. Ten presente el tiempo: conseguir la hipoteca puede tardar un par de semanas o más, según el banco y tu perfil.

¿Dónde comprar pisos de bancos?

Para saber cómo comprar pisos baratos de bancos en España te recomendamos buscar en las siguientes fuentes donde puedes encontrar propiedades de bancos:

1. Portales inmobiliarios de bancos

Casi todos los grandes bancos tienen portales o empresas inmobiliarias asociadas donde publican sus inmuebles adjudicados. Por ejemplo:

• Solvia – Portal que surgió de Banco Sabadell (solvia.es), con miles de viviendas en venta de Sabadell y otros.

• Haya Real Estate – Gestiona activos de BBVA, CaixaBank, entre otros (haya.es).

• Aliseda / Diglo – Vinculada al Banco Santander (y antes Popular). Altamira/Aliseda ahora operan bajo la marca Diglo, englobando los pisos de Santander.

• Servihabitat – Plataforma de CaixaBank (y antes La Caixa), también con gran catálogo.

• Otros bancos medianos: Bankinter, Cajamar, etc., publican sus propiedades en sus webs inmobiliarias o a través de colaboradoras.

En estos portales puedes filtrar por ciudad, precio, tipo de inmuebles, y muchas veces solicitar visita online a los pisos de banco para comprar. Son una fuente directa y confiable de información (fotos, ubicación, estado legal…).

2. Plataformas especializadas

Hay portales que agrupan viviendas de bancos en venta de diversas entidades financieras, como:

• Idealista

• Fotocasa

• Pisos.com

De hecho, Idealista tiene una sección especial de “Pisos de bancos” donde agrupa anuncios de este tipo. Puedes ver en un mismo sitio la oferta de distintas entidades y usar sus filtros. Simplemente, en el buscador avanzado marca la opción de inmuebles bancarios o similares.

3. Subastas judiciales

Algunas viviendas de bancos acaban en subasta pública si forman parte de procesos judiciales. El Portal de Subastas del BOE es el sitio oficial donde se publican subastas de inmuebles (entre otros bienes) y es donde debes mirar si buscas cómo comprar pisos embargados. Puedes encontrar pisos con precios base muy bajos. Ojo: comprar viviendas embargadas en subasta es más complejo (hay que presentar fianza, pujar, posiblemente asumir deudas o desalojos). Solo es recomendable para usuarios avanzados o inversores profesionales. Aun así, si te interesa, visita el portal del BOE y busca subastas de viviendas en tu provincia para explorar esta vía.

4. Inmobiliarias y APIs locales

A veces, los bancos delegan la venta en inmobiliarias locales. Por ejemplo, en pueblos pequeños es común que la oficina bancaria encargue la venta a una agencia de la zona. Infórmate en inmobiliarias de tu ciudad; algunas promocionan pisos de bancos en sus escaparates. También existen aplicaciones móviles especializadas en “chollos” de bancos donde comprar una casa.

Ventajas y desventajas de comprar pisos de bancos

Si buscas cómo comprar un piso de banco es porque ya sabes que puede ser una excelente oportunidad tanto si quieres una vivienda o como si quieres invertir en propiedades. Sin embargo, este tipo de compra también tiene ciertos riesgos. A continuación, te explicamos en detalle las ventajas y desventajas de adquirir una propiedad directamente de una entidad bancaria.

Ventajas de comprar piso de banco

1. Precios más bajos: Los bancos suelen aplicar precios de salida competitivos. Es posible encontrar “chollos” inmobiliarios con descuentos significativos (un 20% o 30% menos que viviendas similares). Si quieres comprar un piso de banco y usarlo como vivienda habitual puedes encontrar una ganga o ajustar presupuesto.
   

2. Condiciones de financiación favorables: Es uno de los mayores beneficios. Al ser propietario del inmueble, el banco puede ofrecerte una hipoteca 100% del precio e incluso, en algunos casos, financiar también parte de los gastos (impuestos, notaría…) – lo que sería una hipoteca 100% + gastos. Esto no siempre ocurre, pero es más probable con pisos de banco que en compraventas normales. Recuerda que, normalmente, para comprar casa se exige aportar ~20% del precio + gastos. Con estos pisos podrías necesitar menos ahorros si cumples el perfil.
   

3. Mayor seguridad jurídica: Comprar una vivienda de un banco implica que la propiedad ha pasado por un proceso de revisión legal y que, en teoría, está libre de cargas. Esto significa que el riesgo de heredar problemas legales del antiguo propietario, como deudas, es menor que en otras compras, aunque vayas a comprar un piso embargado por el banco.
   
   

4. Oportunidades de inversión: Los pisos de bancos son una opción muy atractiva para los inversores, ya que pueden revenderse o alquilarse, generando beneficios. Dado que suelen comprarse a un precio más bajo, existe la posibilidad de obtener un buen rendimiento económico si se invierte en reformas y mejoras.
   

5. Menos trámites de particular a particular: La negociación y el proceso son directos con la entidad o su inmobiliaria asociada, lo que da más seguridad jurídica. No hay riesgo de “estafas” típicas (el banco confirma cargas, estado legal, etc.). Además, muchos bancos ya tienen el inmueble saneado de deudas anteriores.
   

6. Variedad de oferta: Puedes encontrar de todo – desde pisos pequeños urbanos hasta chalets, pasando por locales o garajes – en distintas ubicaciones. Hay portales donde se agrupan cientos de propiedades de bancos por toda España, así que tanto si buscas inversión como primera vivienda, tendrás opciones.
   

Riesgos de comprar piso de banco

1. Estado del inmueble: Muchos pisos de bancos llevan meses o años vacíos. Algunos pueden estar deteriorados, con humedades, sin suministros activos, o haber sufrido vandalismo/ocupación. Lo barato puede salir caro si no inspeccionas bien. Siempre visita el inmueble (si es posible, con un experto en construcción) para evaluar qué arreglos necesita.
   
   

2. Trámites más burocráticos: El proceso de compra de un piso de banco puede ser más lento y burocrático en comparación con una compra tradicional. Las entidades bancarias tienen protocolos más estrictos, por lo que los tiempos de espera suelen ser más largos. Además, necesitarás asegurarte de tener todos los documentos en regla y estar preparado para la burocracia adicional que implican los trámites de estas compras.
   
   

3. Oferta limitada: Aunque parezca que hay muchos pisos de bancos en venta, la oferta puede ser limitada. Esto se debe a que no todos los inmuebles de los bancos están en las mejores zonas o cuentan con las características que buscas. La mayoría de estos pisos suelen estar ubicados en áreas menos demandadas o pueden no cumplir con tus expectativas en cuanto a tamaño o calidad.
   
   

4. Posibles problemas de ocupación: En algunos casos, los pisos embargados pueden estar ocupados por los antiguos propietarios o inquilinos que se niegan a dejar la propiedad. Aunque el banco se encargará de los trámites legales para desalojarlos, esto puede suponer retrasos y complicaciones legales. Es fundamental revisar bien el estado de la vivienda y preguntar por la situación antes de avanzar con la compra.
   
   

5. Competencia alta: Debido a los precios atractivos, los pisos de bancos suelen venderse rápidamente. Si no estás atento o no actúas con rapidez, puedes perder oportunidades de compra. Además, es común que haya otros interesados compitiendo por las mismas propiedades, lo que puede llevar a una venta rápida o incluso a una oferta superior.

6. Cargas y deudas pendientes: Aunque la hipoteca anterior se cancela con la adjudicación, podría haber deudas de comunidad, IBI u otros impuestos vinculados al piso. Por ley, el nuevo propietario puede responder de algunas de ellas (por ejemplo, cuotas de comunidad del año en curso y anterior). Pide certificaciones de que el piso está al corriente de pagos con la comunidad de vecinos y revisa si tiene IBI impagado. El banco debería asumir esas deudas en la negociación o descontarlas del precio.
   

7. Ubicación y revalorización: Muchos pisos de bancos están en zonas donde hubo sobreconstrucción (ej. barrios periféricos, municipios pequeños) o con poca demanda. Asegúrate de que la ubicación te interesa de verdad, porque la revalorización podría ser más lenta que la media del mercado. Si es para inversión, analiza bien la rentabilidad del alquiler en esa zona.
   

8. Derecho de tanteo de la administración: Tip: En algunas comunidades autónomas, cuando un banco vende viviendas procedentes de embargo, la administración local tiene un derecho preferente de compra (tanteo) para destinarlas a vivienda social. Por ejemplo, en Cataluña la Generalitat puede, en un plazo de 60 días, decidir comprar el inmueble por el mismo precio pactado contigo. No suele ocurrir con frecuencia, pero puede pasar y retrasaría la operación (o cancelarla si ejercen el derecho). Infórmate si tu Comunidad tiene alguna normativa al respecto.
   

9. Menor margen de reforma/negociación estructural: Los bancos venden “lo que ves es lo que hay”. No esperes que arreglen desperfectos antes de la venta (como podría pedirse a un particular). Tampoco suelen permitir entrar a hacer mediciones exhaustivas antes de comprar. Debes evaluar el piso tal cual está y calcular tú mismo los costes de ponerlo a punto después.
   

¿Cómo financiar la compra de un piso de banco?

Financiar la compra de un piso de banco puede ser más sencillo si aprovechas las condiciones favorables que suelen ofrecer las entidades bancarias que los venden. Sin embargo, no siempre la mejor opción es aceptar la financiación del mismo banco que vende la propiedad. En GoHipoteca, te ayudamos a buscar y comparar las mejores opciones de financiación entre más de 20 entidades bancarias, para que consigas las mejores condiciones hipotecarias, ya sea una hipoteca fija, variable o con financiación del 100%.

Los bancos que venden inmuebles suelen ofrecer condiciones preferentes a los compradores, como hipotecas con tasas de interés más bajas o mayor financiación (hasta el 100% del valor del piso). Esta puede ser una opción atractiva, ya que es una forma de facilitar la venta y asegurarse de que puedas financiar la compra sin complicaciones. Sin embargo, estas condiciones pueden no ser las más adecuadas para tu situación personal, por lo que es importante comparar varias opciones.

Con un bróker hipotecario como GoHipoteca, no solo obtendrás un análisis de las mejores opciones de financiación, sino que también tendrás un acompañamiento personalizado para gestionar todo el proceso de solicitud y firma de la hipoteca. Te ayudamos a preparar la documentación, negociar las condiciones y asegurarte de que eliges la mejor oferta disponible.

¿Es seguro comprar pisos de bancos ocupados?

Comprar un piso de banco ocupado puede ser complicado, y en muchos casos, si el inmueble sigue ocupado, los bancos no ofrecen hipoteca para su adquisición. Esta política se debe a los riesgos y problemas legales asociados al desalojo de los ocupantes. Hasta que el inmueble esté libre de ocupantes, el banco no financiará la compra para evitar complicaciones legales o posibles pérdidas.

Si estás interesado en un piso ocupado, es importante informarte con claridad sobre su situación. Antes de firmar cualquier acuerdo al comprar una vivienda de bancos en esas circunstancias, asegúrate de que el banco ha gestionado el desalojo y la propiedad está libre para ser ocupada o habitada legalmente. Si no es así, la mejor opción es esperar o elegir otra propiedad.