Extinción de Condominio: Implicaciones fiscales y tributarias en 2024

La extinción de condominio es una solución legal que permite a los propietarios de un bien inmueble poner fin a la situación de copropiedad. Este proceso es especialmente útil en casos como separaciones, divorcios o herencias, donde varias personas comparten la titularidad de una vivienda y desean dividir sus derechos. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la extinción de condominio y en qué casos aplica?

La extinción de condominio es un procedimiento legal que permite disolver la copropiedad de un bien inmueble entre varias personas. Este proceso es especialmente común en situaciones como divorcios, separaciones, herencias o incluso cuando dos o más personas desean finalizar su relación como copropietarios de una vivienda.

Por ejemplo, en el caso de un divorcio, si ambos cónyuges tienen una casa en común, pueden optar por la extinción de condominio para que uno de ellos conserve la vivienda mientras el otro recibe una compensación económica equivalente a su parte.

1. Divorcios o separaciones: Cuando una pareja decide poner fin a su relación y uno de ellos desea quedarse con la vivienda, la extinción de condominio es una alternativa práctica y fiscalmente ventajosa frente a la compraventa.
   

2. Herencias: Cuando varios herederos comparten un inmueble y uno de ellos quiere adquirir el total, este proceso facilita la adjudicación.
   

3. Disolución de una inversión conjunta: Si dos personas compraron una propiedad como inversión y una de ellas quiere salir del acuerdo, la extinción de condominio permite una solución eficiente.

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Impuestos a pagar en la extinción de condominio

Estos son los principales impuestos a pagar en la extinción de condominio.

Actos Jurídicos Documentados (AJD): ¿Cuánto y quién lo paga?

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica sobre los documentos notariales que formalizan la extinción de condominio. Este impuesto varía dependiendo de la comunidad autónoma, generalmente situándose entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la parte adquirida.

• ¿Quién lo paga?
  El adjudicatario, es decir, la persona que se queda con el 100% del inmueble, es quien debe asumir este impuesto.
  

• Ejemplo práctico:
  Si el valor de la vivienda es de 200.000 euros y la extinción se realiza en una comunidad con un AJD del 1%, el adjudicatario deberá pagar 1.000 euros por este concepto.

IRPF en la extinción de condominio: cuándo aplica y cómo tributa

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) solo se aplica si uno de los copropietarios recibe una compensación económica por ceder su parte. En este caso, puede generarse una ganancia patrimonial, que tributa según el incremento de valor desde la fecha de adquisición del inmueble hasta la extinción del condominio.

• ¿Cuándo aplica?
  Cuando hay un aumento en el valor del inmueble respecto al momento de su compra inicial.
  

• Cálculo de la ganancia patrimonial:

  1. Determina el valor original de adquisición de la vivienda.

  2. Resta los gastos asociados (notaría, registro, impuestos pagados en su día).

  3. Calcula la diferencia con el valor actual del inmueble.

La ganancia patrimonial tributa a los siguientes tipos según el tramo:

• 19% para los primeros 6.000 euros.

• 21% entre 6.000 y 50.000 euros.

• 23% a partir de 50.000 euros.
  

Plusvalía Municipal: ¿se paga en la extinción de condominio?

Generalmente, la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana - IIVTNU) no aplica en la extinción de condominio, ya que este proceso no se considera una transmisión patrimonial sino una adjudicación. Sin embargo, hay excepciones:

• ¿Cuándo no se paga?
  Si la extinción no genera una ganancia patrimonial y cumple con la definición de especificación de derechos.
  

• ¿Cuándo sí se paga?
  Si el inmueble se encuentra en un municipio que interpreta la operación como una transmisión o si hay discrepancias en la valoración del procedimiento.

Extinción de condominio vs. compraventa: diferencias fiscales

La extinción de condominio y la compraventa son dos procedimientos legales distintos para transferir la titularidad de un inmueble. Aunque a simple vista puedan parecer similares, tienen diferencias significativas, especialmente en lo que respecta a la tributación. 

¿Qué es extinción de condominio?

Se produce cuando uno de los copropietarios de un inmueble decide adjudicarse el 100% de la propiedad, compensando económicamente al otro u otros copropietarios. Es habitual en casos de herencia, divorcio o separación de bienes.

¿Qué es compraventa?

Implica la transferencia de un inmueble entre dos partes distintas, normalmente de un vendedor a un comprador, a cambio de un precio pactado.

Gastos adicionales en la extinción de condominio

La extinción de condominio no solo implica impuestos, como el AJD (Actos Jurídicos Documentados), sino también otros gastos asociados al proceso que debes tener en cuenta.

1. Gastos notariales

El proceso de extinción de condominio debe formalizarse mediante una escritura pública ante notario.

• Coste
  Dependiendo del valor del inmueble y la complejidad del trámite, los gastos notariales suelen oscilar entre 300€ y 1.000€.
  

• ¿Quién paga?
  Generalmente, estos gastos son asumidos por la persona que se queda con la totalidad del inmueble, aunque puede ser negociado entre las partes.

2. Gastos registrales

Una vez firmada la escritura, es necesario inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

• Coste
  Este gasto suele rondar entre 200€ y 600€, dependiendo del valor del inmueble.
  

• ¿Por qué es importante?
  La inscripción es esencial para que la propiedad quede legalmente a nombre del adjudicatario.

3. Gastos de tasación

Aunque no es obligatorio en todos los casos, puede ser necesario realizar una tasación del inmueble para determinar su valor actual.

• Coste
  Una tasación profesional puede costar entre 250€ y 500€.
  

• ¿Cuándo se requiere?
  Es común cuando la propiedad está vinculada a una hipoteca o cuando hay desacuerdo sobre el valor del inmueble.
  

4. Comisión por amortización anticipada de hipoteca

Si el inmueble está gravado con una hipoteca y el adjudicatario decide cancelarla anticipadamente, deberá asumir las comisiones asociadas.

• Coste
  La comisión suele ser un porcentaje del capital pendiente, generalmente entre el 0,5% y el 2%.
  

• Alternativa
  También puedes subrogar la hipoteca a tu nombre, evitando así cancelarla.
  

5. Otros gastos posibles

• Gestoría: Si decides delegar trámites administrativos, los costes pueden ser de 100€ a 300€.
  

• Certificado de eficiencia energética: Obligatorio para formalizar la escritura, su coste suele rondar los 100€ a 200€.

Ventajas de la extinción de condominio frente a otras opciones

Frente a otras alternativas como la compraventa o la adjudicación judicial, este proceso presenta varias ventajas.

Una de las mayores ventajas de la extinción de condominio es su tratamiento fiscal más favorable en comparación con otros procedimientos.

• En lugar de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que puede llegar al 10% del valor del inmueble, el adjudicatario solo paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%.
  

• La Plusvalía Municipal no suele aplicarse, salvo en casos específicos, ya que no se considera una transmisión patrimonial.
  

• Solo tributa quien recibe una compensación económica y únicamente si genera una ganancia patrimonial, lo que puede minimizar el impacto fiscal.
  

• No requiere la intervención de terceros ni procesos judiciales, siempre que exista consenso. Basta con formalizar la operación mediante escritura pública ante un notario.
  

• El copropietario que cede su parte puede recibir una compensación acorde al valor de mercado o a un acuerdo entre las partes.
  

• Si la propiedad adjudicada es una vivienda habitual, el adjudicatario puede beneficiarse de ventajas fiscales específicas, como la exención de tributación por la ganancia patrimonial en determinados casos.

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Consejos prácticos para reducir impuestos y optimizar el proceso

Antes de iniciar el proceso, es recomendable contar con el acompañamiento de un profesional que pueda analizar tu caso concreto. Un abogado o gestor especializado te ayudará a entender las implicaciones fiscales y legales, además de identificar posibles exenciones o beneficios.

Realizar una tasación adecuada del bien compartido es clave para evitar sobrevaloraciones que puedan incrementar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o posibles tributos en el IRPF. Además, contar con una valoración profesional puede evitar conflictos entre los copropietarios.

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