Gastos de apertura de una hipoteca

La Ley 5/2019, conocida como la nueva ley hipotecaria, ha reformado significativamente la distribución de los gastos de apertura de la hipoteca entre el prestatario y el banco, con el objetivo de aumentar la transparencia y proteger al consumidor. Hoy, el comprador suele pagar la tasación, las copias si las pide y, si existe, la comisión de apertura; mientras que el banco asume notaría, registro, gestoría e impuestos ligados a la hipoteca.

En este artículo, desglosaremos qué dice la ley sobre los gastos hipotecarios, cuándo se pagan, quién los asume y cómo puedes reclamar.

¿Qué son los gastos de apertura en una hipoteca?

Los gastos de apertura en una hipoteca son un conjunto de costes iniciales que se deben pagar al formalizar un préstamo hipotecario. Estos gastos incluyen, principalmente, la comisión de apertura, que es una tarifa que las entidades financieras cobran por la gestión y tramitación del préstamo. Este coste es uno de los varios gastos hipotecarios que se deben considerar al solicitar un préstamo hipotecario para la compra de una casa o hogar.

La comisión de apertura puede variar según la entidad bancaria y el tipo de hipoteca. Este gasto específico se destina a cubrir los servicios administrativos y de gestión que realiza el banco al conceder el préstamo. Es fundamental entender que estos gastos son independientes del importe del préstamo o la cantidad prestada, y deben ser pagados en el momento de la formalización de la hipoteca.

Es importante no confundir estos gastos con los habituales al comprar una vivienda (ITP/IVA, notaría de compraventa, etc.). Tenlo en cuenta al calcular cuánto son los gastos de hipoteca.

La nueva ley hipotecaria ha introducido cambios en la distribución de algunos gastos asociados con las hipotecas, pero la comisión de apertura sigue siendo un aspecto importante a considerar. Dependiendo del banco y de las condiciones del préstamo, es posible que esta comisión se pueda negociar o incluso reclamar en ciertos casos.

¿Qué gastos de apertura hay en la hipoteca?

Al firmar una hipoteca, es esencial conocer los gastos de apertura que se deben afrontar. Estos gastos están regulados por la Ley 5/2019 y se dividen entre el prestatario y el banco.

1. Tasación del inmueble: Es la valoración del inmueble que el banco usa para decidir cuánto puede financiar. En contratos firmados desde la Ley 5/2019, la tasación la paga el cliente. Los gastos de tasación son necesarios para determinar el valor de la vivienda que se va a hipotecar. El coste de la tasación suele oscilar entre 300€ y 500€.
   

2. Nota simple: Este documento del Registro de la Propiedad proporciona información sobre la vivienda. Su coste es menor, generalmente alrededor de 20€.
   

3. Comisión de apertura: Es un cobro único que algunas entidades aplican al conceder la hipoteca. Engloba los gastos de estudio, tramitación y concesión, y se paga una sola vez. Suele ser un porcentaje del importe total del préstamo, generalmente entre el 0.5% y el 1.5%.
   

4. Notaría: Los honorarios del notario por la escritura del préstamo hipotecario son asumidos por el banco.
   

5. Registro de la propiedad: El coste de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad también corre a cargo del banco.
   

6. Gestoría: Los gastos de gestoría y tramitación de la hipoteca son pagados por la entidad financiera.
   

7. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto, que grava la formalización de documentos notariales y registrales, debe ser pagado por el banco según la nueva normativa con los gastos de formalización de hipoteca.

¿Quién paga los gastos de apertura en la hipoteca?

Con la Ley 5/2019, los gastos de apertura en una hipoteca se distribuyen de la siguiente manera:

Gastos que paga el prestatario

• Tasación de la propiedad: Necesaria para determinar el valor del inmueble.

• Nota simple: Documento del Registro de la Propiedad.

Gastos que paga el banco

• Notaría: Honorarios del notario.

• Registro de la propiedad: Inscripción de la hipoteca.

• Gestoría: Trámites administrativos.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Gravamen de documentos notariales.

¿Cuándo se pagan los gastos de apertura en la hipoteca?

Los gastos de apertura en una hipoteca se abonan en diferentes momentos del proceso de formalización del préstamo hipotecario.

Tasación de la propiedad

Este gasto se suele pagar antes de la concesión del préstamo, ya que el banco necesita conocer el valor de la propiedad para evaluar el préstamo hipotecario.

Nota simple

Generalmente se paga al solicitar la hipoteca, como parte del proceso de evaluación de la propiedad.

Notaría

Los gastos notariales se pagan en el momento de la firma de la escritura del préstamo hipotecario.

Registro de la propiedad

El coste de inscripción de la hipoteca se abona una vez que la escritura ha sido firmada y debe ser registrada.

Gestoría

Los gastos de la gestoría se liquidan tras la formalización de la hipoteca y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este impuesto es pagado por el banco al formalizar la hipoteca.

Cómo calcular los gastos de apertura hipoteca (con ejemplo)

Paso 1: estima la tasación

Pon un rango realista (por ejemplo, 350–500 €) o usa el rango 200–600 € como referencia.

Paso 2: comprueba si hay comisión de apertura

Busca en la oferta:

• porcentaje o importe fijo

• mínimo

• si se paga al inicio

• si se suma al préstamo

Paso 3: suma las copias de documentos (si las quieres)

Solo si vas a pedir copias adicionales sobre los gastos de comprar una casa.

Ejemplo para una hipoteca de 180.000 € con comisión de 0,75% y una tasación de 400 €

• Comisión: 180.000 × 0,0075 = 1.350 €

• Tasación: 400 €

• Total de apertura estimado: 1.750 € (+ copias si aplican)

✅ Consejo: compara 2–3 ofertas con el “coste total” (TAE + vinculaciones + comisión). Una hipoteca “sin comisión” puede compensarlo con otros costes.

Cómo reducir los gastos de apertura de tu hipoteca

• Negocia la comisión de apertura: No es obligatoria por ley y algunas entidades la eliminan en ciertos productos.

• No te quedes solo con la comisión: Mira el pack completo: TIN/TAE, vinculaciones, seguros y bonificaciones.

• Asegúrate de entender qué pagas tú y qué paga el banco: En contratos desde la Ley 5/2019 el reparto es claro y ayuda a evitar sorpresas.

¿Cuándo es abusiva la comisión de apertura de la hipoteca?

La comisión de apertura puede considerarse abusiva en determinadas circunstancias, especialmente si no cumple con ciertos criterios de transparencia y justificación. A continuación se detallan las condiciones bajo las cuales puede haber cláusulas abusivas de gastos de apertura en hipotecas:

• Falta de transparencia: Si la entidad bancaria no informa de manera clara y detallada al prestatario sobre la existencia, cuantía y justificación de la comisión de apertura.
  

• Desproporcionalidad: Cuando la comisión es excesivamente alta en comparación con el importe del préstamo y los servicios efectivamente prestados por la entidad financiera.
  

• Doble cobro: Si se cobra por conceptos que ya están cubiertos por otros gastos o comisiones, generando un cobro duplicado por el mismo servicio.
  

• Ausencia de servicios específicos: Si la comisión de apertura no corresponde a servicios específicos y claramente detallados proporcionados por el banco.

La nueva ley hipotecaria y las normativas del Banco de España exigen que las entidades financieras sean transparentes en la comunicación de todos los gastos hipotecarios. Es fundamental que el prestatario reciba una información clara y detallada sobre todas las comisiones bancarias, incluyendo la comisión de apertura, para poder evaluar si estos gastos son justificados y proporcionados.

La clave suele estar en la transparencia: información previa clara, cuantía entendible y encaje con lo que se explica en la documentación acerca de los gastos de constitución de la hipoteca. El Tribunal Supremo ha reiterado que no hay una respuesta automática: depende del análisis de cada caso.

¿Se puede solicitar la devolución de gastos de apertura de la hipoteca?

Sí, es posible solicitar la devolución de la comisión de apertura en ciertas circunstancias. Si consideras que esta comisión es abusiva o no está justificada adecuadamente, puedes tomar las siguientes acciones para reclamar los gastos de apertura de la hipoteca:

1. Revisión de la documentación: Verifica todos los documentos de tu hipoteca para asegurarte de que la comisión de apertura está claramente detallada y justificada.
   

2. Solicitud al banco: Presenta una reclamación formal a tu entidad bancaria, explicando por qué consideras que la comisión es injusta o abusiva.
   

3. Defensa del consumidor: Si el banco no responde favorablemente, puedes acudir a organismos de defensa del consumidor o al Banco de España para recibir apoyo en tu reclamación.
   

4. Acción judicial: En casos donde no se llega a una solución amigable, puedes considerar llevar el caso a los tribunales.

¿Qué dice la ley hipotecaria sobre los gastos de la hipoteca?

La Ley 5/2019, conocida como la nueva ley hipotecaria, ha introducido importantes cambios en la distribución de los gastos de hipoteca para proteger al consumidor y garantizar una mayor transparencia en el proceso de concesión de préstamos hipotecarios.

La nueva ley hipotecaria busca aumentar la protección del consumidor al asegurar que los gastos administrativos más significativos sean asumidos por las entidades financieras, reduciendo así el coste inicial para los prestatarios. Además, establece normas claras sobre la transparencia y la información que deben proporcionar los bancos, permitiendo a los consumidores tomar decisiones más informadas y seguras.

La ley también permite a los prestatarios reclamar la comisión de apertura y otros gastos si consideran que no han sido debidamente informados o si estos gastos no están justificados. Esto refuerza la posición del consumidor frente a posibles abusos por parte de las entidades bancarias.

La Ley 5/2019 ha redefinido la manera en que se distribuyen los gastos hipotecarios entre el prestatario y el banco, buscando proteger al consumidor y garantizar un proceso hipotecario más justo y transparente.

Si quieres saber más sobre qué gastos de hipoteca puedes reclamar, hemos creado un artículo con más información.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de apertura de la hipoteca

¿Qué son los gastos de apertura de la hipoteca?

Son los costes iniciales vinculados a la formalización del préstamo hipotecario (no a la compraventa). En la práctica, suelen incluir la tasación (que paga el cliente), las copias de la escritura si las solicitas y, si existe, la comisión de apertura del banco.

¿Cuánto suelen costar los gastos de apertura hipoteca en total?

Depende de si tu hipoteca tiene comisión de apertura. Como referencia:

• Tasación: suele moverse en rangos habituales como 200–600 €.

• Comisión de apertura: si existe, suele ser un % del importe (por ejemplo, 0,5%–1% en muchos casos).

En total, una cifra típica puede ir desde ~300–600 € (si no hay comisión y solo pagas tasación) hasta más de 1.500–2.000 € si hay comisión sobre importes altos. Lo ideal es sumar: tasación + (comisión si aplica) + copias si las pides.

¿Quién paga los gastos de apertura de la hipoteca?

De forma general:

• Cliente: paga la tasación, las copias si las solicita y la comisión de apertura si figura en la oferta/condiciones.

• Banco: paga notaría (matriz), registro, gestoría e impuestos asociados a la hipoteca.

¿Se puede negociar o eliminar la comisión de apertura de la hipoteca?

Sí, muchas veces se puede negociar y, en algunos productos, directamente no existe. Recomendaciones prácticas:

• Pide opciones sin comisión de apertura o solicita rebaja del %.

• Compara el “pack completo”: una hipoteca sin comisión puede compensarlo con tipo más alto o vinculaciones (seguros/bonificaciones).

• Negocia en base a tu perfil: estabilidad laboral, ratio de endeudamiento, ahorro aportado y tasación favorable ayudan.

¿Se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca ya firmada?

Puede estudiarse y reclamarse en algunos casos si se considera que hubo falta de transparencia o que no se informó adecuadamente (por ejemplo, si no estaba clara la cuantía/justificación en la documentación).