Resumen del artículo
La Ley 5/2019 cambió la forma en la que se reparten los gastos de la hipoteca para proteger al consumidor. Desde su entrada en vigor, el banco asume notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, mientras que el cliente solo paga la tasación y, en algunos casos, la nota simple. Esto reduce de forma notable el coste inicial al contratar una hipoteca.
La comisión de apertura puede seguir cobrándose, pero solo si está claramente explicada, justificada y es proporcional. Si no hubo transparencia o no se detallaron los servicios que la justifican, puede considerarse abusiva y reclamarse primero al banco y, si es necesario, ante el Banco de España o por vía judicial.
Índice del artículo
La Ley 5/2019, conocida como la nueva ley hipotecaria, ha reformado significativamente la distribución de los gastos de apertura de la hipoteca entre el prestatario y el banco, con el objetivo de aumentar la transparencia y proteger al consumidor. En este artículo, desglosaremos qué dice la ley sobre los gastos hipotecarios, cuándo se pagan, quién los asume y cómo puedes reclamar.
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¿Qué son los gastos de apertura en una hipoteca?
Los gastos de apertura en una hipoteca son un conjunto de costes iniciales que se deben pagar al formalizar un préstamo hipotecario. Estos gastos incluyen, principalmente, la comisión de apertura, que es una tarifa que las entidades financieras cobran por la gestión y tramitación del préstamo. Este coste es uno de los varios gastos hipotecarios que se deben considerar al solicitar un préstamo para la compra de una casa o hogar.
La comisión de apertura puede variar según la entidad bancaria y el tipo de hipoteca. Este gasto específico se destina a cubrir los servicios administrativos y de gestión que realiza el banco al conceder el préstamo. Es fundamental entender que estos gastos son independientes del importe del préstamo o la cantidad prestada, y deben ser pagados en el momento de la formalización de la hipoteca.
La nueva ley hipotecaria ha introducido cambios en la distribución de algunos gastos relacionados con las hipotecas, pero la comisión de apertura sigue siendo un aspecto importante a considerar. Dependiendo del banco y de las condiciones del préstamo, es posible que esta comisión se pueda negociar o incluso reclamar en ciertos casos.
¿Qué gastos de apertura hay en la hipoteca?
Al contratar una hipoteca, es esencial conocer los gastos de apertura que se deben afrontar. Estos gastos están regulados por la Ley 5/2019 y se dividen entre el prestatario y el banco.
Tasación de la propiedad: Este gasto es necesario para determinar el valor de la vivienda que se va a hipotecar. El coste de la tasación suele oscilar entre 300€ y 500€.
Nota simple: Este documento del Registro de la Propiedad proporciona información sobre la vivienda. Su coste es menor, generalmente alrededor de 20€.
Comisión de apertura: Tarifa que el banco puede cobrar por la gestión y concesión del préstamo hipotecario. Suele ser un porcentaje del importe total del préstamo, generalmente entre el 0.5% y el 1.5%.
Notaría: Los honorarios del notario por la escritura del préstamo hipotecario son asumidos por el banco.
Registro de la propiedad: El coste de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad también corre a cargo del banco.
Gestoría: Los gastos de gestión administrativa y tramitación de la hipoteca son pagados por la entidad financiera.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto, que grava la formalización de documentos notariales y registrales, debe ser pagado por el banco según la nueva normativa.
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¿Quién paga los gastos de apertura en la hipoteca?
Con la Ley 5/2019, los gastos de apertura en una hipoteca se distribuyen de la siguiente manera:
Gastos que paga el prestatario
Tasación de la propiedad: Necesaria para determinar el valor del inmueble.
Nota simple: Documento del Registro de la Propiedad.
Gastos que paga el banco
Notaría: Honorarios del notario.
Registro de la propiedad: Inscripción de la hipoteca.
Gestoría: Trámites administrativos.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Gravamen de documentos notariales.
Gastos de apertura hipoteca | Quién paga | Cuánto se paga | Cuándo se paga |
Tasación | Prestatario | 300€ - 500€ | Antes de la concesión del préstamo |
Nota simple | Prestatario | 20€ - 50€ | Al solicitar la hipoteca |
Comisión de apertura | Prestatario | 0.5% - 1.5% del importe del préstamo | Al formalizar el préstamo |
Notaría | Banco | 600€ - 1.000€ | En la firma de la escritura |
Registro de la Propiedad | Banco | 400€ - 700€ | Después de la firma de la escritura |
Gestoría | Banco | 300€ - 500€ | Tras la formalización e inscripción |
Impuesto Actos Jurídicos | Banco | 0.5% - 1.5% del importe del préstamo | Al formalizar la hipoteca |
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¿Cuándo se pagan los gastos de apertura en la hipoteca?
Los gastos de apertura en una hipoteca se abonan en diferentes momentos del proceso de formalización del préstamo hipotecario.
Tasación de la propiedad
Este gasto se suele pagar antes de la concesión del préstamo, ya que el banco necesita conocer el valor de la propiedad para evaluar el préstamo hipotecario.
Nota simple
Generalmente se paga al solicitar la hipoteca, como parte del proceso de evaluación de la propiedad.
Notaría
Los honorarios del notario se pagan en el momento de la firma de la escritura del préstamo hipotecario.
Registro de la propiedad
El coste de inscripción de la hipoteca se abona una vez que la escritura ha sido firmada y debe ser registrada.
Gestoría
Los gastos de la gestoría se liquidan tras la formalización de la hipoteca y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este impuesto es pagado por el banco al formalizar la hipoteca.
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¿Cuándo es abusiva la comisión de apertura?
La comisión de apertura puede considerarse abusiva en determinadas circunstancias, especialmente si no cumple con ciertos criterios de transparencia y justificación. A continuación se detallan las condiciones bajo las cuales esta comisión puede ser considerada abusiva:
Falta de transparencia: Si la entidad bancaria no informa de manera clara y detallada al prestatario sobre la existencia, cuantía y justificación de la comisión de apertura.
Desproporcionalidad: Cuando la comisión es excesivamente alta en comparación con el importe del préstamo y los servicios efectivamente prestados por la entidad financiera.
Doble cobro: Si se cobra por conceptos que ya están cubiertos por otros gastos o comisiones, generando un cobro duplicado por el mismo servicio.
Ausencia de servicios específicos: Si la comisión de apertura no corresponde a servicios específicos y claramente detallados proporcionados por el banco.
La nueva ley hipotecaria y las normativas del Banco de España exigen que las entidades financieras sean transparentes en la comunicación de todos los gastos hipotecarios. Es fundamental que el prestatario reciba una información clara y detallada sobre todas las comisiones bancarias, incluyendo la comisión de apertura, para poder evaluar si estos gastos son justificados y proporcionados.
¿Se puede solicitar la devolución de la comisión de apertura?
Sí, es posible solicitar la devolución de la comisión de apertura en ciertas circunstancias. Si consideras que esta comisión es abusiva o no está justificada adecuadamente, puedes tomar las siguientes acciones:
Revisión de la documentación: Verifica todos los documentos de tu hipoteca para asegurarte de que la comisión de apertura está claramente detallada y justificada.
Solicitud al banco: Presenta una reclamación formal a tu entidad bancaria, explicando por qué consideras que la comisión es injusta o abusiva.
Defensa del consumidor: Si el banco no responde favorablemente, puedes acudir a organismos de defensa del consumidor o al Banco de España para recibir apoyo en tu reclamación.
Acción judicial: En casos donde no se llega a una solución amigable, puedes considerar llevar el caso a los tribunales.
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¿Qué dice la ley hipotecaria sobre los gastos de la hipoteca?
La Ley 5/2019, conocida como la nueva ley hipotecaria, ha introducido importantes cambios en la distribución de los gastos de hipoteca para proteger al consumidor y garantizar una mayor transparencia en el proceso de concesión de préstamos hipotecarios.
La nueva ley hipotecaria busca aumentar la protección del consumidor al asegurar que los gastos administrativos más significativos sean asumidos por las entidades financieras, reduciendo así el coste inicial para los prestatarios. Además, establece normas claras sobre la transparencia y la información que deben proporcionar los bancos, permitiendo a los consumidores tomar decisiones más informadas y seguras.
La ley también permite a los prestatarios reclamar la comisión de apertura y otros gastos si consideran que no han sido debidamente informados o si estos gastos no están justificados. Esto refuerza la posición del consumidor frente a posibles abusos por parte de las entidades bancarias.
La Ley 5/2019 ha redefinido la manera en que se distribuyen los gastos hipotecarios entre el prestatario y el banco, buscando proteger al consumidor y garantizar un proceso hipotecario más justo y transparente.
Si quieres saber más sobre qué gastos de hipoteca puedes reclamar, hemos creado un artículo con más información.
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