Guía completa sobre impuestos en la compra de vivienda

Adquirir una vivienda es un hito importante en nuestra vida. Pero junto con la emoción de tener un lugar propio, viene la responsabilidad de entender todos los costes involucrados, entre ellos, los impuestos. Este artículo desglosará los diversos impuestos que debes tener en cuenta al comprar una vivienda en 2025 , incluyendo detalles sobre el tipo de propiedad, tu comunidad autónoma y las regulaciones más recientes para que los incluyas en los gastos al comprar tu vivienda.

Impuestos en la compra de una vivienda 2026

¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una casa? Vamos a comenzar detallando cuáles son los principales tipos impositivos establecidos para, después, concretar caso a caso.

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Este es un impuesto que se aplica cuando se adquiere una vivienda de segunda mano. La tasa puede variar de un 6% a un 10%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se ubica la vivienda. Este impuesto se calcula aplicando el porcentaje correspondiente sobre el valor real de la vivienda.
  
  

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Este impuesto se aplica cuando se adquiere una vivienda nueva de un promotor inmobiliario. La tasa es generalmente del 10% del valor de la vivienda, pero puede reducirse al 4% en caso de viviendas de protección oficial. En la compra de garajes o trasteros vinculados a la vivienda, si no superan los 30 metros cuadrados, también se aplica el 10% de IVA, pero si superan dicha superficie, el IVA es del 21%.
  
  

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto se aplica tanto a viviendas nuevas como a de segunda mano siempre que se constituya una hipoteca para su adquisición. El impuesto de actos jurídicos documentados se calcula aplicando una tasa que varía en cada comunidad autónoma sobre la responsabilidad hipotecaria, es decir, la suma del principal del préstamo, los intereses de demora y los gastos que asumiría la entidad financiera en caso de impago.
  
  

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Aunque este no se paga en el momento de la compra de la vivienda, es importante tenerlo en cuenta, ya que se trata de un impuesto que deberás pagar anualmente como propietario de una vivienda. El IBI se calcula aplicando una tasa al valor catastral de la vivienda y su importe varía según el municipio en el que se encuentre la vivienda.
  
  

• Plusvalía Municipal: También llamado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), este impuesto se aplica en la venta de una vivienda, no en la compra. Sin embargo, es importante tenerlo en cuenta porque a veces en la negociación de la venta, el vendedor puede pedir que sea el comprador quien asuma este impuesto.

Cada uno de estos impuestos tiene sus propias especificidades y puede variar en función de diversos factores, como la comunidad autónoma, si la vivienda es nueva o de segunda mano, entre otros. Por ello, es recomendable buscar acompañamiento profesional para entender exactamente cuánto tendrás que pagar al comprar una vivienda.

Además, también hay que considerar que los impuestos cambian según si se trata de una vivienda nueva o una vivienda de segunda mano.

Impuestos en la compra de vivienda nueva (promotor)

• IVA: 10% general; 4% si es VPO de régimen especial o promoción pública. Se abona al vendedor en la escritura. 

• AJD: gravamen autonómico sobre documento notarial (~0,5%–1,5%; ver tabla por comunidades autónomas más abajo). Se autoliquida mediante el modelo 600.
  

Impuestos de una casa de segunda mano (particular)

• ITP: gravamen autonómico sobre el precio escriturado (~6%–10%; ver tabla por comunidades autónomas más abajo). El impuesto sobre la compra de una vivienda usada se autoliquida mediante el modelo 600.

¿Y cuándo se pagan los impuestos al comprar una casa? En cualquiera de los dos casos, tanto en el caso de una casa nueva como en los impuestos de compra de vivienda de segunda mano, el pago y la autoliquidación del impuesto se debe hacer en un plazo máximo de 30 días desde la firma.

Impuestos en la compra de una primera vivienda

Adquirir una primera vivienda es un paso importante en la vida de una persona y puede implicar ciertos beneficios fiscales en cuanto a los impuestos. Sin embargo, es fundamental tener en cuenta que las ventajas fiscales pueden variar dependiendo de la legislación vigente y de la comunidad autónoma en la que te encuentres. Aquí te explicamos algunos aspectos clave respecto a los impuestos al comprar una casa:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): En algunas comunidades autónomas, los compradores que adquieren su primera vivienda pueden beneficiarse de una reducción en la tasa del ITP. Por ejemplo, si la vivienda tiene un valor inferior a un cierto umbral y se va a destinar a residencia habitual, es posible que se pueda aplicar un tipo reducido.
  
  

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Para las viviendas nuevas, se aplica generalmente un 10% de IVA. Sin embargo, en el caso de viviendas de protección oficial, este impuesto puede reducirse al 4%.
  
  

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): Si se constituye una hipoteca para la adquisición de la vivienda, se debe pagar el AJD. Al igual que con el ITP, algunas comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos para los compradores de una primera vivienda, siempre que cumplan ciertos requisitos.
  
  

• Exenciones y Deducciones Fiscales: Además de las posibles reducciones en los tipos de los impuestos anteriores, también existen otras ventajas fiscales. Por ejemplo, hasta 2012, existía una deducción en el IRPF por inversión en vivienda habitual que beneficiaba a quienes adquirían su primera vivienda. Aunque esta deducción se eliminó, las personas que compraron su vivienda antes de esa fecha y se acogieron a ella pueden seguir aplicándola.

Es importante destacar que estos beneficios fiscales dependen en gran medida de la legislación vigente, y pueden cambiar. También, generalmente están sujetos a ciertos requisitos, como límites de ingresos, que la vivienda se vaya a usar como residencia habitual, entre otros.

Impuestos en la compra de una segunda vivienda

La compra de una segunda vivienda implica una serie de obligaciones fiscales con la administración pública que difieren de la compra de la vivienda habitual. Aquí te detallamos los principales impuestos a tener en cuenta:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Al igual que con la primera vivienda, si la segunda vivienda que compras es de segunda mano, tendrás que pagar el ITP. Sin embargo, no podrás beneficiarte de los tipos reducidos que algunas comunidades autónomas ofrecen para la compra de la vivienda habitual.
  

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Si la segunda vivienda que adquieres es una vivienda nueva, tendrás que pagar el 10% de IVA. Al igual que con el ITP, no puedes beneficiarte de un tipo reducido en este caso.
  

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): Si se constituye una hipoteca para la adquisición de la segunda vivienda, se debe pagar el AJD. Este impuesto no suele tener reducciones en el caso de la segunda vivienda.
  

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Tendrás que pagar este impuesto anualmente al ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda. El IBI se calcula en base al valor catastral de la vivienda, y su importe varía en función del municipio.
  

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): La propiedad de una segunda vivienda tiene implicaciones en tu declaración de la renta. Si no la alquilas, tendrás que declarar una imputación de renta inmobiliaria, que es un porcentaje del valor catastral de la vivienda que se añade a tu base imponible del IRPF.
  

• Impuesto sobre el Patrimonio: Este es un impuesto que grava el valor de los bienes de una persona cuando superan un determinado umbral. La vivienda habitual tiene una exención en este impuesto, pero la segunda vivienda se suma al patrimonio del contribuyente a efectos de este impuesto.

Es importante tener en cuenta que la compra de una segunda vivienda puede tener otras implicaciones fiscales, especialmente si decides alquilarla. Por ello, es recomendable buscar acompañamiento profesional para comprender todas las obligaciones fiscales asociadas a la propiedad de una segunda vivienda.

Impuestos en la compra de vivienda por comunidad autónoma

Cada comunidad autónoma en España tiene su propia política fiscal y por ello, puede establecer ciertos tipos impositivos y beneficios fiscales que se diferencian de otras comunidades. Aquí te explicamos algunas consideraciones generales respecto a estas entidades locales:

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Este impuesto se aplica a la compra de viviendas de segunda mano y su tipo general oscila entre el 6% y el 10% dependiendo de la comunidad autónoma. Algunas comunidades ofrecen tipos reducidos para determinados grupos, como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.

2. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto se aplica si se constituye una hipoteca para la adquisición de la vivienda. Los tipos varían entre el 0.5% y el 1.5% según la comunidad autónoma.

3. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Este impuesto se aplica a la compra de viviendas nuevas y su tipo es fijo en todo el país, siendo del 10% en general y del 4% para viviendas de protección oficial.

Para entender mejor las diferencias entre comunidades autónomas, aquí te dejo una tabla con los tipos generales de los impuestos en cada comunidad:

*Nota: Estos porcentajes son los tipos generales. Algunas comunidades pueden ofrecer tipos reducidos para ciertos grupos de personas o circunstancias.

Es crucial que si estás pensando en comprar una vivienda, te informes bien sobre los impuestos y posibles beneficios fiscales en tu comunidad autónoma. La legislación puede cambiar, por lo que es recomendable obtener acompañamiento profesional para estar al día de todas las obligaciones fiscales.

Impuestos en la compraventa de casas

La compraventa de casas, ya sean viviendas de segunda mano o nuevas, involucra varios impuestos que tanto el comprador como el vendedor deben tener en cuenta. Aquí te explicamos los más importantes:

Impuestos para el comprador:

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Este impuesto se aplica en la compra de viviendas de segunda mano. El tipo varía según la comunidad autónoma, generalmente entre el 6% y el 10%. Algunas comunidades ofrecen tipos reducidos para ciertos grupos, como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.

2. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Este impuesto se aplica en la compra de viviendas nuevas. El tipo general es del 10% y del 4% para viviendas de protección oficial.

3. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto se aplica si se constituye una hipoteca para la adquisición de la vivienda. Los tipos varían entre el 0.5% y el 1.5% según la comunidad autónoma.
   

Impuestos para el vendedor:

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): El vendedor debe pagar este impuesto si obtiene una ganancia en la venta de la vivienda. La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de compra y el de venta. El tipo aplicable depende de la base imponible del vendedor.

2. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal): Este impuesto se paga al municipio y se calcula en base al incremento del valor del terreno desde la última transmisión.
   

Es importante recordar que esta es una guía general y que la legislación puede variar. Por lo tanto, siempre es recomendable buscar acompañamiento profesional para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones fiscales.

Ejemplos de impuestos de compra de vivienda

Ejemplo A – Madrid (vivienda habitual 250.000 €)

• Obra nueva: IVA 10% = 25.000 € + AJD 0,7% = 1.750 € → 26.750 € (sin contar gastos de registro y notaría).

• Segunda mano: ITP 6% = 15.000 €.
  

Ejemplo B – Andalucía (vivienda habitual 200.000 €)

• Obra nueva: IVA 10% = 20.000 € + AJD 1,2% = 2.400 € → 22.400 €.

• Segunda mano: ITP 7% = 14.000 €

Un consejo: guarda un margen adicional para notaría, registro, tasación. Como referencia, notaría ~0,2–0,5%, registro ~0,1–0,25% y tasación ~250–600 €.

Preguntas frecuentes sobre impuestos en la compra de vivienda

A continuación, respondemos algunas de las preguntas más frecuentes en cuanto a los impuestos involucrados en la compra de una vivienda:

¿Cuánto tiempo tengo para pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)?

Después de la firma de la escritura de compraventa, tienes un plazo de 30 días hábiles para liquidar el ITP.

¿Tengo que pagar el ITP si compro una vivienda nueva?

No, en el caso de viviendas nuevas, no se paga el ITP, sino el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda por parte del vendedor?

El vendedor normalmente está obligado a pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si ha obtenido una ganancia en la venta, y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).

¿Se puede deducir el IVA en la compra de una vivienda en la declaración de la renta?

Generalmente no, a menos que la vivienda se haya adquirido para realizar una actividad económica.

¿Existe alguna exención del ITP para la compra de una primera vivienda?

Dependiendo de la comunidad autónoma, pueden existir exenciones o reducciones en el ITP para la compra de la primera vivienda, especialmente para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.

¿Se paga el mismo impuesto en la compra de un piso de segunda mano que en la de una vivienda nueva?

No, la compra de una vivienda nueva implica el pago del IVA y el AJD, mientras que en la compra de una vivienda de segunda mano se paga el ITP.

Conclusión

La compra de una vivienda conlleva una serie de responsabilidades fiscales que pueden parecer abrumadoras. Sin embargo, con la información correcta y acompañamiento adecuado, puedes navegar por todos los trámites de forma segura y eficiente y gestionar adecuadamente los impuestos y gastos de la compra de tu vivienda. Asegúrate de estar al día con las normativas y variaciones en tu comunidad autónoma para aprovechar cualquier beneficio fiscal al que puedas tener derecho y conocer de primera mano qué impuestos se pagan al comprar una casa nueva.