¿Qué es el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD)?

Cuando nos adentramos en el mundo de las hipotecas y la compra de viviendas, nos encontramos con una variedad de términos y conceptos de impuestos en la compra de vivienda, que es necesario saber. Uno de los más importantes es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En este artículo, vamos a desentrañar los misterios del AJD: qué es, cuándo se aplica, quién debe pagarlo y cómo puede afectar a tu proceso de compra o hipoteca.

¿Qué es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados es una tasa que se aplica en España y forma parte de los impuestos indirectos que recauda el Estado. En concreto, este impuesto se aplica a una amplia gama de documentos notariales, mercantiles y administrativos, pero donde más nos interesa, especialmente en el ámbito de las hipotecas, es en los documentos notariales.

Cuando firmas una hipoteca, estás creando un documento que tiene una gran importancia legal y económica. El AJD se cobra como un porcentaje del valor de ese documento. Es una forma en la que el gobierno participa indirectamente en las transacciones, asegurándose de obtener ingresos para financiar servicios públicos.

¿Cuándo se paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

El momento del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados depende de la naturaleza del acto jurídico documentado. En el caso de las hipotecas, el impuesto se paga después de la firma del préstamo hipotecario y antes de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Este proceso suele seguir un orden específico: primero, se firma la hipoteca ante un notario, luego se liquida el impuesto de AJD, y finalmente, se inscribe la hipoteca en el Registro. Es importante destacar que la inscripción en el Registro no puede realizarse sin haber pagado previamente este impuesto.

¿Y qué plazo tienes para pagarlo?

Generalmente, después de la firma de la hipoteca, tienes un plazo legal para liquidar este impuesto. Este plazo varía según la comunidad autónoma, pero suele estar en torno a los 30 días hábiles. Es crucial respetar este plazo para evitar recargos o sanciones.

¿En qué casos se aplica el AJD en operaciones hipotecarias?

El AJD se aplica en varias situaciones dentro de las operaciones hipotecarias, pero hay algunas ocasiones específicas donde es más relevante. Estos casos incluyen:

Firma de la escritura de hipoteca

El AJD se aplica cuando se formaliza un préstamo hipotecario mediante una escritura pública. No se trata del contrato de préstamo en sí, sino de la garantía hipotecaria que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Novación de una hipoteca

Si decides realizar cambios en las condiciones de tu hipoteca, como modificar el tipo de interés, el plazo de amortización o la cantidad prestada, y estos cambios se formalizan en una escritura pública, también estarán sujetos al AJD.

Subrogación de hipoteca

Si cambias de entidad bancaria para mejorar las condiciones de tu hipoteca, o si compras una vivienda que ya tiene una hipoteca y decides subrogarte en ella (es decir, asumirla), esta operación también puede generar la obligación de pagar el AJD.

¿Cuánto se paga en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

El importe a pagar por el AJD suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% entre las comunidades autónomas. En general, este impuesto se calcula como un porcentaje del valor de la escritura de la hipoteca, no del valor total de la propiedad.

• Porcentaje del impuesto: El porcentaje aplicado para el AJD varía entre las diferentes comunidades autónomas en España, y suele oscilar entre el 0.5% y el 1.5% del valor de la escritura. Es vital verificar la tasa específica en tu comunidad autónoma para calcular el monto exacto.
  

• Base imponible: La base imponible del AJD en una hipoteca no es el monto total del préstamo, sino la responsabilidad hipotecaria total, que incluye el capital del préstamo, los intereses, las costas y los gastos en caso de impago. Esta cifra suele ser mayor que el monto del préstamo y es la que se utiliza para calcular el impuesto.

¿Quién tiene que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

Históricamente, el pago del AJD en las hipotecas ha sido motivo de debate y cambios legislativos. A partir de una sentencia del Tribunal Supremo en España y la posterior modificación normativa, se ha clarificado quién debe asumir este coste en las operaciones hipotecarias.

AJD en la Escritura de Compraventa

Si la compra de la vivienda se realiza mediante una escritura pública de compraventa, el comprador es generalmente responsable del pago del AJD asociado a esta escritura. Este es el caso incluso cuando la compra se financia a través de una hipoteca.

AJD en la Escritura de Hipoteca

Por otro lado, tenemos la escritura de la hipoteca. Desde las reformas legales en España, la responsabilidad del pago del AJD asociado a la escritura de la hipoteca recae en el banco o entidad financiera que otorga el préstamo. Esto significa que, como comprador, no tienes que preocuparte por este impuesto en lo que respecta al acuerdo hipotecario.

Al comprar una casa con hipoteca, debes tener en cuenta el posible pago del AJD asociado a la escritura de compraventa, mientras que el AJD de la escritura de la hipoteca será responsabilidad del banco. En GoHipoteca, estamos aquí para ayudarte a navegar por estos aspectos, asegurándonos de que tu experiencia de compra sea lo más clara y sencilla posible.

¿Hay alguna exención o reducción del AJD en ciertos casos?

Sí, existen casos en los que se pueden aplicar exenciones o reducciones en el AJD, aunque estas dependen de la legislación de cada comunidad autónoma y de circunstancias específicas. Algunos de los casos más comunes son:

1. Viviendas de Protección Oficial (VPO): La compra de una VPO suele beneficiarse de una reducción o incluso exención total del AJD. Esto forma parte de las políticas para facilitar el acceso a la vivienda.
   

2. Familias Numerosas: En algunas comunidades, las familias numerosas pueden beneficiarse de reducciones en el pago del AJD al comprar una vivienda.
   

3. Jóvenes Compradores: Existen comunidades que ofrecen condiciones favorables en el AJD para compradores jóvenes, generalmente menores de cierta edad.
   

4. Transmisiones entre Familiares: En algunos casos, la transmisión de propiedades entre familiares directos puede acogerse a reducciones en el AJD.

Puedes revisar las ayudas para la vivienda y reducciones de impuestos en cada comunidad autónoma aquí.

¿Qué sucede si no se paga el AJD a tiempo?

Lo más habitual es que se apliquen recargos e intereses de demora sobre el monto adeudado. Esto significa que, cuanto más tiempo tardes en pagar, mayor será la cantidad que debas abonar.

Las autoridades fiscales pueden iniciar procedimientos de apremio, que son procesos para forzar el cobro del impuesto adeudado. Esto podría incluir embargos de cuentas bancarias o de otros bienes.

En el caso de una hipoteca, si no se paga el AJD, no podrás inscribir la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Esto puede tener implicaciones legales y financieras importantes.

En resumen, el no pago del AJD en el plazo establecido puede llevar a consecuencias financieras y legales significativas. Es fundamental ser puntual en estos pagos para evitar complicaciones adicionales en el proceso de compra de vivienda o en la formalización de tu hipoteca. En GoHipoteca, estamos aquí para ayudarte en estos aspectos fiscales y asegurarnos de que tu proceso de compra sea lo más fluido posible.