Impuesto de plusvalía en Barcelona

La plusvalía municipal en Barcelona es un impuesto fundamental que afecta a cualquier persona que venda, herede o done una propiedad en esta ciudad. Este tributo, formalmente conocido como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento del valor del terreno desde su adquisición hasta su transmisión ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la plusvalía municipal en Barcelona?

La plusvalía municipal en Barcelona es el nombre coloquial del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Se trata de un tributo local que grava el aumento de valor experimentado por el suelo desde que se adquiere un inmueble hasta que se transmite.

Está regulado por la Ley de Haciendas Locales y, tras las sentencias del Tribunal Constitucional, el Real Decreto‑ley 26/2021 introdujo importantes reformas: permite elegir entre un método objetivo y otro real para calcular la base imponible, y sustituyó los antiguos porcentajes por coeficientes máximos actualizados cada año

¿Quién está obligado a pagar y cuándo se devenga la plusvalía?

El sujeto pasivo varía según el tipo de operación.

• En las compraventas y transmisiones onerosas paga quien transmite el inmueble

• En las herencias y donaciones paga quien lo recibe

• En las ventas de no residentes responde el comprador.

Se entiende que el incremento de valor se calcula en base a la fecha del documento público que recoge la transmisión o, en caso de herencia, en la fecha de fallecimiento.

Los plazos para autoliquidar el impuesto son:

• 30 días hábiles desde la venta o donación.

• 6 meses desde el fallecimiento en herencias, prorrogables otros seis si se solicita dentro del primer plazo.

¿Cuánto se paga de plusvalía en Barcelona?

El impuesto de plusvalía en Barcelona se calcula en función de varios factores esenciales que determinan la cantidad exacta a pagar. Estos factores incluyen el valor catastral del terreno, el tiempo que ha pasado desde la adquisición del inmueble, el método de cálculo utilizado, y el tipo impositivo vigente.

El tipo impositivo aplicado por el Ayuntamiento de Barcelona es del 30% sobre la base imponible determinada por cualquiera de los métodos de cálculo que hay para las transmisiones de terrenos. Para saber cuánto se paga de plusvalía en Cataluña puedes usar los mismos cálculos que te dejamos más abajo.

Factores a tener en cuenta de la plusvalía municipal en Barcelona

Al hablar de la plusvalía de la venta de un piso en Barcelona hay que considerar:

• Valor catastral del terreno: Este valor se encuentra en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o se puede consultar en la sede electrónica del Catastro. Representa el valor del suelo sobre el cual se ha edificado la propiedad.
  

• Tiempo transcurrido desde la adquisición hasta la transmisión: El periodo de tiempo que ha pasado desde que se adquirió el inmueble hasta que se vende o se transmite influye directamente en el coeficiente aplicado en el cálculo del impuesto.

El Ayuntamiento de Barcelona ofrece varias bonificaciones y exenciones que pueden reducir significativamente el importe a pagar. Por ejemplo, en el caso de la herencia de la vivienda habitual, se puede aplicar una bonificación del 95% en la cuota de la plusvalía municipal. También hay exenciones en casos específicos, como la dación en pago de la vivienda habitual para cancelar una deuda hipotecaria​.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal en Barcelona?

El cálculo de la plusvalía en Barcelona puede realizarse mediante dos métodos diferentes: el método objetivo y el método del incremento real. Ambos métodos están establecidos por el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre y es posible elegir a cuál de los dos acogerse.

Método objetivo

El método objetivo consiste en multiplicar el valor catastral del terreno por un coeficiente legal. Este coeficiente varía en función del plazo de tiempo transcurrido entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión del inmueble.

Los coeficientes máximos se actualizan anualmente mediante la ley de Presupuestos Generales del Estado. Una vez que se ha obtenido el coeficiente, se calcula la base imponible multiplicándolo por el valor catastral del suelo. Después se aplica el tipo impositivo del 30 % que fija el Ayuntamiento de Barcelona para obtener la cuota a pagar.

Método del incremento real

El método del incremento real (o estimación directa) se basa en calcular la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble. A estos valores se les aplica el porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y el tipo impositivo del 30 % del ayuntamiento de Barcelona. Este método puede ser solicitado por el contribuyente si resulta más favorable que el método objetivo.

Pasos para calcular la plusvalía

1. Determinar el Valor Catastral del terreno
   Este valor se puede encontrar en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o consultando la sede online del catastro.
   

2. Seleccionar el método de cálculo
   Elegir entre el método objetivo o el método del incremento real, según resulte más beneficioso.
   

3. Aplicar el coeficiente correspondiente
   En el método objetivo, multiplicar el valor catastral del terreno por el coeficiente aplicable según los años de tenencia del inmueble.
   En el método del incremento real, calcular la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, y aplicar el porcentaje correspondiente al valor catastral en el momento de la transmisión.
   

4. Calcular la base imponible
   En el método objetivo, la base imponible se obtiene directamente de la multiplicación del valor catastral y el coeficiente.
   En el método del incremento real, la base imponible se calcula restando el valor de adquisición del valor de transmisión y aplicando el porcentaje correspondiente.
   

5. Aplicar el tipo impositivo
   El tipo impositivo fijado por el Ayuntamiento de Barcelona es del 30%. Este porcentaje se aplica sobre la base imponible para determinar el importe del impuesto a pagar y afecta a los dos métodos.
   

6. Bonificaciones y exenciones
   Existen bonificaciones y exenciones que pueden reducir el importe a pagar. Por ejemplo, en el caso de herencias de la vivienda habitual, se puede aplicar una bonificación del 95%. Además, en situaciones como la dación en pago de la vivienda habitual para cancelar una deuda hipotecaria, se puede obtener una exención del pago de la plusvalía.

Ejemplo de cálculo de la plusvalía de Barcelona

Para entender cómo se calcula la plusvalía municipal en Barcelona, vamos a seguir los pasos necesarios utilizando un ejemplo práctico.

• Valor de adquisición: 100.000 euros

• Valor de transmisión: 200.000 euros

• Valor catastral del terreno: 150.000 euros

• Tiempo de tenencia del inmueble: 10 años

• Coeficiente para 10 años: 0,12

• Tipo impositivo: 30%

Por el método objetivo

1. Calcular la base imponible:
   Valor catastral del terreno x Coeficiente legal
   Base Imponible = 150.000 euros × 0.12 = 18.000 euros
   

2. Calcular el impuesto:
   Base imponible x Tipo impositivo
   Impuesto = 18.000 euros× 0.30 = 5.400 euros

Por el método del incremento real

1. Calcular el incremento del valor:
   Valor de transmisión - Valor de adquisición
   Incremento del Valor =200.000 euros−100.000 euros = 100.000 euros
   

2. Calcular la base imponible:
   Incremento del valor x Porcentaje del valor catastral
   Base Imponible=100.000 euros×0.12=12.000 euros
   

3. Calcular el impuesto:
   Base imponible x Tipo impositivo
   Impuesto=12,000 euros×0.30=3,600 euros

En este ejemplo, el método del incremento real resulta en un impuesto más bajo (3.600 euros) comparado con el método objetivo (5.400 euros). Esto demuestra la importancia de evaluar ambos métodos para determinar cuál es más favorable.

¿Dónde se paga la plusvalía en Barcelona?

Se puede pagar la plusvalía de Barcelona a través de varios canales.

• Online, a través de la sede electrónica del Ayuntamiento de Barcelona, puedes realizar la autoliquidación y el pago del impuesto. Este servicio está disponible las 24 horas y permite realizar el trámite de manera segura y cómoda desde casa​.

• Por teléfono, puedes llamar al número gratuito 010 si estás dentro del área metropolitana de Barcelona. Si te encuentras fuera del área metropolitana, debes marcar el número 931 537 010. A través de este servicio telefónico, recibirás asistencia para completar el trámite​.

• En persona, puedes acudir a cualquiera de las Oficinas del Institut Municipal d'Hisenda distribuidas por la ciudad. Es recomendable solicitar una cita previa para evitar esperas largas.

 Documentación requerida para el pago de la plusvalía

• Escritura de adquisición y de transmisión

• Datos catastrales del suelo

• Justificantes de bonificaciones

• En caso de alegar la inexistencia de incremento, documentos que acrediten el precio de compra y de venta

¿Se puede reducir la plusvalía en el IRPF?

La plusvalía municipal grava exclusivamente el incremento de valor del suelo y es independiente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Sin embargo, la ganancia o pérdida patrimonial obtenida al vender un inmueble sí tributa en el IRPF.

Aunque son impuestos distintos, optimizar la tributación en el IRPF (por ejemplo, aplicando reducciones por reinversión en vivienda habitual) puede ayudar a amortiguar el impacto global de vender un inmueble. Es recomendable consultar a un asesor fiscal para evaluar la mejor estrategia.

Exenciones y reducciones plusvalía en Barcelona

La plusvalía municipal en Barcelona puede ser reducida o incluso eximida en ciertos casos específicos, proporcionando alivio fiscal a los contribuyentes.

Bonificación por transmisión de la vivienda habitual por herencia

Una de las principales bonificaciones de la plusvalía municipal de Barcelona es la que se aplica a la transmisión por herencia de la vivienda habitual del fallecido. En este caso, los herederos pueden beneficiarse de una bonificación del 95% de la cuota de la plusvalía municipal, siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones:

• La vivienda debe haber sido la residencia habitual del fallecido.
  

• El heredero debe comprometerse a no vender la propiedad durante los tres años siguientes a la fecha de defunción del transmitente, salvo en caso de fallecimiento del adquirente en ese periodo.
  

• La bonificación puede ser solicitada por el cónyuge, descendientes, adoptados, ascendientes, adoptadores y convivientes en uniones estables de pareja reconocidas​

Exenciones por venta a pérdidas o pérdida de valor

Si se puede demostrar que no ha habido un incremento en el valor fiscal de la vivienda en Barcelona (es decir, si la propiedad se vende por menos de lo que se compró), no se deberá pagar la plusvalía municipal. Sin embargo, es necesario presentar la documentación que acredite esta situación, como las escrituras de adquisición y transmisión del inmueble, para demostrar la falta de incremento de valor​ y acogerse a este régimen especial.

Exención por ejecución hipotecaria o dación en pago

En casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de la vivienda habitual para cancelar una deuda hipotecaria, se puede obtener una exención para no pagar la plusvalía municipal. Esta exención está diseñada para aliviar la carga fiscal de aquellas personas que enfrentan dificultades financieras significativas​.

No sujeción en casos de inexistencia de incremento

El Real Decreto‑ley 26/2021 introdujo un supuesto de no sujeción cuando el contribuyente acredite que no existe incremento de valor

Barcelona ofrece diversas bonificaciones y exenciones para la plusvalía municipal, proporcionando alivio fiscal en casos específicos como herencias, ventas a pérdidas, y ejecuciones hipotecarias. Aprovechar estas oportunidades puede reducir significativamente el importe a pagar y ayudar a los contribuyentes a gestionar sus obligaciones fiscales de manera más efectiva.