¿Quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria? Guía completa

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la propiedad de bienes inmuebles en España. Se calcula sobre el valor catastral y se paga cada año. Cuando vendemos una vivienda surge una duda recurrente: ¿quién debe pagar el IBI en el año de la venta, el comprador o el vendedor? ¡Sigue leyendo!

¿Qué es el IBI y quién está obligado a pagarlo?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la propiedad de bienes inmuebles, ya sean viviendas, locales comerciales, terrenos o naves industriales. Este impuesto es de carácter obligatorio y se aplica en toda España, aunque su importe varía según el municipio donde se encuentre el inmueble.

El IBI es un impuesto recurrente, es decir, se paga anualmente y está gestionado por los ayuntamientos. Su cuantía se calcula en función del valor catastral del inmueble, al que se aplica un porcentaje (tipo impositivo) fijado por cada ayuntamiento.

¿Qué dice la ley respecto a quién paga el IBI?

La Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) establece que el IBI se devenga el 1 de enero de cada año fiscal. El artículo 63 de la ley designa como sujeto pasivo a quien ostente la titularidad del inmueble, es decir, quien tenga el derecho de propiedad, usufructo o superficie sobre el mismo.

Por tanto, el responsable frente al ayuntamiento de pagar el IBI anual es la persona que figure como propietaria a 1 de enero, independientemente de que venda la vivienda en marzo, julio o diciembre.

Otra disposición importante es el artículo 64 TRLRHL, que establece la afección real del bien inmueble por las deudas de IBI. Es decir, el inmueble responde de las cuotas pendientes y el ayuntamiento puede reclamarlas al nuevo propietario, aunque no haya sido el deudor.

¿Cómo afecta el IBI en una compraventa de vivienda?

Cuando se vende una vivienda, el IBI se convierte en un gasto importante a considerar. Aunque la ley establece que el vendedor es quien debe abonarlo, es frecuente que las partes acuerden un prorrateo del IBI en función del tiempo que cada uno ha sido propietario del inmueble durante el año. Por eso, a veces no es tan sencillo responder a la pregunta de quién paga el IBI, si el comprador o vendedor.

🔹 Opción 1: El vendedor paga todo el IBI (obligación legal).
🔹 Opción 2: Reparto proporcional entre comprador y vendedor en función de los meses que cada uno ha sido propietario (acuerdo privado).

Para evitar conflictos y reclamaciones, es recomendable que este acuerdo quede reflejado en el contrato de compraventa, especificando quién asume el pago y si hay reembolso de parte del impuesto.

En GoHipoteca, te ayudamos a revisar estos detalles para que el proceso de compra de tu vivienda sea seguro y sin imprevistos. Si tienes dudas sobre quién paga el IBI en la compraventa, nuestros brókers pueden guiarte en cada paso del proceso.

¿Quién paga el IBI en una venta de un piso o casa?

Según la normativa vigente en España, el propietario del inmueble a fecha 1 de enero es el responsable legal del pago del IBI de todo el año. Esto significa que, aunque la vivienda se venda en cualquier momento del año, el vendedor sigue siendo el obligado a abonar el impuesto correspondiente a ese ejercicio fiscal.

Ejemplo práctico:

• Si eres propietario de una vivienda el 1 de enero de 2025, serás responsable de pagar el IBI correspondiente a todo el año 2025, aunque vendas el inmueble en marzo, junio o diciembre.
  

• Si compras un piso en abril de 2025, el ayuntamiento seguirá reclamando el pago del IBI al anterior propietario (el vendedor), ya que era el titular del inmueble al inicio del año.

Siguiendo esta premisa, está claro quién debe por ley pagar el IBI en una compraventa.

Prorrateo del IBI en una compraventa: ¿Es obligatorio?

La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016 (STS 2886/2016) interpretó que el sujeto pasivo (vendedor) puede repercutir al comprador la parte proporcional del impuesto correspondiente al tiempo en que éste sea propietario.

Esta doctrina se aplica si no existe pacto en contrario y permite repartir el IBI según los meses que cada parte haya disfrutado del inmueble, cambiando el paradigma sobre quién paga el IBI cuando se vende un piso o una casa.

En conclusión, hay tres posibilidades sobre a quién le corresponde pagar el IBI en una compraventa:

1. Pago íntegro por el vendedor. Es la opción legal por defecto: el vendedor liquida el IBI con el ayuntamiento y no repercute nada al comprador.
   

2. Pago íntegro por el comprador. Las partes pueden acordar que el comprador asuma el IBI del año en curso, aunque este acuerdo debe constar en la escritura pública. Además, en ventas en las que el vendedor es un empresario y el comprador un consumidor, el artículo 89.3.c de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios considera abusiva la cláusula que impone al consumidor tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
   

3. Prorrateo proporcional. Se reparte el IBI en función del tiempo que cada uno ha sido titular, aplicando la doctrina del Tribunal Supremo. Esta es la fórmula más equitativa y la que se pacta con frecuencia en el contrato de arras y se ratifica en la escritura.

¿Cómo calcular la parte proporcional del IBI en una compraventa?

Supongamos que el IBI de un piso es 800 €. Vamos a ver los cálculos según quién paga el IBI cuando se vende la casa.

• Venta el 15 de marzo de 2025:
  
  

  • El vendedor ha sido propietario durante 74 días (del 1/1 al 15/3), lo que supone un 20,3 %. Debe abonar al ayuntamiento los 800 € pero puede repercutir al comprador 162 € (800 € × 20,3 %).
    

  • El comprador será titular durante 291 días (79,7 %) y reembolsará al vendedor 638 € si así se ha pactado.
    

• Venta el 1 de julio de 2025:
  
  

  • El año se divide casi a partes iguales; cada parte asume 400 € en un IBI de 800 €.
    

Aunque el ayuntamiento siempre girará el recibo al vendedor (por ser titular a 1 de enero), este puede reclamar al comprador su parte si existe acuerdo o se aplica la doctrina del Tribunal Supremo.

Tipos y cálculo del IBI

El IBI se calcula aplicando un tipo de gravamen sobre el valor catastral. Los tipos generales fijados por la ley son:

• Inmuebles urbanos: entre 0,4 % y 1,1 % del valor catastral.

• Inmuebles rústicos: entre 0,3 % y 0,9 %.

Cada ayuntamiento puede ajustar estos tipos dentro de dichos márgenes, por lo que conviene consultar la ordenanza fiscal local. Existen además bonificaciones (por ejemplo, para viviendas de protección oficial o familias numerosas) y recargos por inmuebles desocupados

¿Cómo evitar problemas con el pago del IBI en una compraventa?

El mayor riesgo para el comprador es adquirir una vivienda con recibos de IBI pendientes, porque el inmueble queda afecto a esas deudas. Para protegerte:

1. Incluir el acuerdo sobre el pago del IBI en el contrato de compraventa

Si vendedor y comprador han acordado un reparto del IBI, este pacto debe reflejarse por escrito en la escritura de compraventa. De lo contrario, el comprador se niega a pagar el IBI porque no tendrá ninguna obligación legal de reembolsar una parte del impuesto.

Qué debe especificar el contrato:

• Quién se hace cargo del pago total del IBI.

• Si se pacta un prorrateo, cómo se calculará y cuándo se abonará, es decir, el importe del impuesto para cada uno.

• Confirmación de que el IBI de años anteriores está pagado.

2. Solicitar el último recibo del IBI antes de la firma

Antes de cerrar la compraventa, el comprador debe pedir al vendedor una copia del último recibo del IBI pagado. Esto permite comprobar que el pago del impuesto está al día y que no existen deudas pendientes.

Si el vendedor ha abonado el IBI, el proceso sigue su curso con normalidad. Sin embargo, si hay deudas, el comprador debe asegurarse de que el vendedor las liquide antes de la firma.

También es posible solicitar en el ayuntamiento correspondiente un certificado de deuda del IBI para verificar el estado del pago.

3. Revisar si hay deudas de IBI pendientes en el inmueble

Si el vendedor no ha pagado el IBI de años anteriores, el ayuntamiento puede embargar la vivienda o exigir el pago antes de permitir el cambio de titularidad.

Cómo comprobarlo:

• Pedir un certificado de estar al corriente de pago en el ayuntamiento.

• Incluir en el contrato una cláusula que obligue al vendedor a liquidar cualquier deuda antes de la firma.

Aunque la deuda del IBI recae sobre el propietario a 1 de enero de cada año, algunos ayuntamientos pueden reclamar el pago al nuevo dueño si la deuda no ha sido abonada.

4. Realizar el pago del IBI por transferencia o con justificante

Si el comprador acuerda prorratear el IBI y pagar una parte al vendedor, es recomendable hacerlo mediante transferencia bancaria o cualquier método que deje constancia del pago.

Motivos para hacerlo así:

• Evita futuros malentendidos.

• Permite demostrar que el pago se ha realizado en caso de disputa.

• Sirve como comprobante si el vendedor no paga el IBI después de haber recibido el dinero.

5. Consultar con un bróker hipotecario o notario

El notario revisará que todos los documentos de la compraventa sean correctos, pero si hay dudas sobre el pago del IBI y otros impuestos, lo mejor es contar con expertos especializados.

En GoHipoteca, ayudamos a entender todos los costes asociados a la compra de una vivienda, incluyendo el IBI, y nos aseguramos de que no haya imprevistos con los gastos adicionales.

¿Cómo te ayuda GoHipoteca en el proceso de compraventa?

Comprar una vivienda implica varios gastos y trámites, y en GoHipoteca te acompañamos en cada paso para que el proceso sea más sencillo y seguro.

• Ayuda sobre gastos: Te ayudamos a calcular todos los costes asociados a la compraventa, incluyendo impuestos como el IBI, notaría, registro y tasación.

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• Gestión del IBI y otros impuestos: Verificamos que el IBI esté pagado antes de la firma, te informamos sobre el prorrateo y revisamos el contrato para evitar problemas.

• Acompañamiento hasta la firma: Nos encargamos de todos los trámites bancarios, revisamos la documentación y agilizamos el proceso hasta la entrega de llaves.

Si vas a comprar una vivienda, en GoHipoteca como bróker hipotecario te ayudamos a conseguir la mejor hipoteca y a gestionar todos los detalles de la operación para que compres con total tranquilidad.

Preguntas frecuentes

• ¿Qué ocurre si la venta se firma el 2 de enero?

Aunque la venta se realice el 2 de enero, a efectos fiscales el sujeto pasivo a 1/1 sigue siendo el vendedor, por lo que deberá pagar el IBI de todo el año. Posteriormente podrá repercutir al comprador su parte si así se acuerda.

• ¿Y si el comprador se niega a pagar su parte?

Si hay pacto de prorrateo, el vendedor puede reclamar judicialmente la cantidad correspondiente.

• ¿Se puede imponer el IBI al comprador en una venta de promotor a consumidor?

No. El artículo 89.3.c de la LGDCU considera abusiva la cláusula que impone al consumidor tributos cuyo sujeto pasivo sea el empresario. En estos casos el vendedor no puede trasladar íntegramente el IBI al comprador.

• ¿Qué pasa con los alquileres?

El IBI grava la titularidad, por lo que lo paga el propietario. El contrato de alquiler puede pactar un reparto distinto, pero el ayuntamiento reclamará siempre al sujeto pasivo.