¿Es posible comprar y vender un piso en el mismo año?

¿Estás pensando en cambiar de casa y no sabes si puedes vender y comprar al mismo tiempo? Parece un lío, ¿verdad? Entre hipotecas, impuestos y papeleo, tomar una decisión así puede ser difícil pero que sepas que sí, se puede comprar y vender un piso el mismo año en España.

No existe un plazo legal mínimo para vender tras comprar; lo importante es cumplir con los impuestos (IRPF y, si procede, plusvalía municipal), gestionar la hipoteca (cancelación, subrogación o hipoteca puente) y preparar la documentación.

Te vamos a contar todo lo que necesitas saber para comprar y vender un piso en el mismo año ¡Sigue leyendo! 

¿Se puede comprar y vender un piso el mismo año?

Sí, comprar y vender una casa al mismo tiempo o el mismo año es completamente posible, pero no siempre es sencillo. Esta operación, conocida como compraventa simultánea, implica ciertos desafíos legales, fiscales y financieros que debes tener en cuenta. Muchas personas optan por hacerlo cuando quieren cambiar de vivienda, ya sea porque necesitan un espacio más grande, un lugar mejor ubicado, o simplemente desean reinvertir en una nueva propiedad. Entonces, ¿qué pasa si quiero vender mi casa recién comprada?

Lo primero que debes saber al vender un piso para comprar otro  es que el tiempo que transcurre entre la compra y la venta de un inmueble puede influir directamente en los impuestos que deberás pagar.

Por ejemplo, si obtienes una ganancia al vender la propiedad, esta se considerará como una ganancia patrimonial y estará sujeta al pago del IRPF. Además, deberás pagar la Plusvalía Municipal, que calcula el aumento de valor del terreno desde que adquiriste la vivienda.

Si tienes una hipoteca sobre el piso que estás vendiendo, es posible que necesites cancelarla anticipadamente, lo que podría generar comisiones. En algunos casos, una solución viable es optar por una hipoteca puente, que te permite financiar la compra de la nueva vivienda mientras finalizas la venta de la anterior.

Implicaciones fiscales al vender y comprar una vivienda en el mismo año

Si decides realizar la compra y venta de una vivienda en el mismo año, es fundamental que tengas en cuenta las implicaciones fiscales que estas operaciones conllevan. Aquí tienes la serie de impuestos y gastos que debes considerar.

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Al vender una vivienda en España, la ganancia obtenida por la venta se considera una ganancia patrimonial, y está sujeta al IRPF. Esto significa que, si el precio de venta de la casa recién comprada es mayor que el precio al que adquiriste la vivienda, deberás tributar por esa diferencia. Las ganancias patrimoniales se gravan de la siguiente manera:

• Hasta 6.000 €: 19%

• De 6.001 € a 50.000 €: 21%

• Más de 50.000 €: 23%

¿Qué excepciones hay?

1. Si reinviertes la ganancia en la compra de tu nueva vivienda habitual, podrás quedar exento de pagar este impuesto. Eso sí, deberás notificar a Hacienda y cumplir con los plazos establecidos para la reinversión.
   

2. Las personas mayores de 65 años están exentas de pagar el IRPF si venden su vivienda habitual.
   

2. Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal es un impuesto que grava el aumento del valor del terreno desde que compraste la vivienda hasta que la vendes. Este impuesto se aplica al precio de tu vivienda y lo calcula el ayuntamiento. Depende de factores como el valor catastral del suelo y los años que hayas sido propietario.

Importante: Aunque lo habitual es que el vendedor lo pague, esto puede negociarse con el comprador. Además, en algunos casos, como cuando se vende con pérdidas, podrías solicitar la exención del pago.

3. Impuestos al comprar una nueva vivienda

En la compra de tu nueva vivienda, deberás asumir los impuestos asociados a la adquisición, que varían según el tipo de inmueble:

• Vivienda de obra nueva: Pagarás el IVA (10% del precio) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma.
  

• Vivienda de segunda mano: En este caso, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que puede ir del 6% al 10%, según la región.

4. Deducción por compra de vivienda habitual (para viviendas adquiridas antes de 2013)

Si todavía estás aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual (disponible solo para viviendas adquiridas antes de 2013), es importante consultar si vender esa vivienda podría afectar tu derecho a seguir aplicándola.

Si estás pensando en vender y comprar un piso en el mismo año, en GoHipoteca te ayudamos a evaluar tu situación y encontrar las mejores condiciones para financiar tu nueva vivienda mientras gestionas la venta de la actual.

IRPF y Plusvalía Municipal: ¿Qué impuestos debes pagar en la compraventa?

Si decides vender tu casa recién comprada, hay dos impuestos clave que debes tener en cuenta: el IRPF y la Plusvalía Municipal.

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Este impuesto se aplica a la ganancia patrimonial que obtienes al vender tu vivienda. Es decir, si vendes por un precio superior al que la compraste, esa diferencia tributa en el IRPF.

La fórmula general para calcularlo es:

Precio de venta – (precio de compra + gastos/tributos de compra y de venta).

El resultado tributa en la base del ahorro con los tipos 2025:

Tramo base del ahorro	Tipo 2026
Hasta 6.000 €	19%
6.000–50.000 €	21%
50.000–200.000 €	23%
200.000–300.000 €	27%
>300.000 €	30%

Consejo: compensa minusvalías de ese año para rebajar la factura.

Exenciones del IRPF

• Reinversión en vivienda habitual: Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en una nueva habitual dentro de un plazo de 2 años (anteriores o posteriores a la venta), la ganancia puede estar exenta total o proporcionalmente (si reinviertes solo una parte). Recuerda que “vivienda habitual” exige uso efectivo y continuado (regla general: 3 años) salvo causas justificadas (traslado laboral, matrimonio, etc.).
  

• Mayores de 65 años: Si vendes tu vivienda habitual, no pagarás IRPF por la ganancia obtenida.

2. Plusvalía Municipal

Este impuesto lo cobra el ayuntamiento por el incremento del valor catastral del suelo desde que compraste la vivienda hasta que la vendiste.

¿Cómo se calcula?

• Se basa en el valor catastral del terreno y los años de propiedad.
  

• La tasa varía según el municipio.

 Casos importantes:

• Pérdida patrimonial: Si vendes con pérdidas (por debajo del precio de compra), podrías solicitar la exención del pago.
  

• Quién lo paga: Generalmente lo paga el vendedor, aunque puedes negociarlo con el comprador.

Se calcula por método objetivo (coeficientes) o por método real (ganancia efectiva del suelo). Suele aplicar el menor de ambos y no se paga si no hay incremento del valor del suelo.

¿Cómo gestionar la hipoteca al comprar y vender una casa?

Cuando decides vender tu casa actual para comprar otra, es fundamental gestionar correctamente la hipoteca para evitar complicaciones financieras y aprovechar las mejores opciones disponibles.

1. Cancelación de la hipoteca actual

Si tu vivienda actual tiene una hipoteca, deberás cancelarla al venderla. Esto implica:

• Amortización del préstamo pendiente: El comprador te pagará el precio acordado, y con ese dinero puedes liquidar el saldo pendiente de tu hipoteca.
  

• Gastos de cancelación:

  • Notaría y registro: Aproximadamente entre 300 € y 600 €.

  • Comisiones por amortización anticipada (LCCI)

    • Tipo variable: máximo 0,25% (primeros 3 años) o 0,15% (primeros 5); después, 0%.

    • Tipo fijo: máximo 2% (primeros 10 años) y 1,5% a partir del décimo.

  • Siempre con límite de pérdida financiera real para el banco.
    

2. Solicitar una nueva hipoteca para tu próxima casa

Si necesitas financiación para tu nueva vivienda, es hora de gestionar una nueva hipoteca. Las entidades bancarias evaluarán tu capacidad económica considerando:

• Ingresos actuales: Es crucial que tengas estabilidad laboral.

• Deudas pendientes: Mantén un nivel de endeudamiento inferior al 35% de tus ingresos mensuales.

• Ahorros disponibles: Aunque busques financiar el 100%, es ideal tener ahorros para cubrir gastos adicionales.

Además, tienes otras dos opciones más en cuanto a la hipoteca:

• Subrogación del deudor: el comprador asume tu hipoteca (si el banco la aprueba). Útil si tu tipo es competitivo.

• Hipoteca puente: te permite comprar primero y vender después. Evita prisas pero exige capacidad de pago temporal y suele tener condiciones específicas.

Ejemplos de gastos al comprar y vender un piso el mismo año (cálculo orientativo)

Ganancia moderada con reinversión parcial

• Compra: 250.000 € + 10.000 € (gastos).

• Venta: 280.000 € – 6.000 € (gastos) → Ganancia bruta: 14.000 €.

• Reinversión: si reinviertes 100%, exenta. Si reinviertes 50%, queda exenta la mitad de la ganancia; la otra mitad (7.000 €) tributa según tramos del ahorro.
  

Con hipoteca y cancelación

• Pendiente de hipoteca: 90.000 €.

• Vendes por 260.000 € y cancelas. Si tu contrato prevé compensación y es variable 0,25% (escenario 3 años), pagarías 225 € sobre 90.000 € (solo si hay pérdida financiera).

• Valora subrogar al comprador o renovar tu préstamo si compras otra vivienda.

La plusvalía puede ser 0 € si acreditas sin incremento del valor del suelo (aplica método real si te beneficia).

Checklist de documentos necesarios para comprar y vender tu casa en el mismo año

Para vender:

• DNI/NIE

• Escritura

• Nota simple

• Recibos de IBI al día

• Certificado energético

• Recibos de comunidad

• Últimos suministros.

Para comprar:

• Preaprobación o estudio hipotecario

• Tasación

• FEIN/ESIS

• Contrato de arras

• Justificantes de fondos y aval (si procede).

Errores comunes al vender y comprar una vivienda al mismo tiempo

1. No calcular bien los tiempos

Uno de los errores más habituales es no coordinar correctamente los plazos de compra y venta. Esto puede provocar situaciones como:

• Tener que pagar una doble hipoteca temporalmente.

• No disponer de un lugar donde vivir mientras se formalizan ambas operaciones.
  

2. No tener un plan financiero claro

Al vender tu vivienda y comprar otra, es crucial calcular todos los costes asociados, como:

• Gastos de cancelación hipotecaria.

• Impuestos como el IRPF y la Plusvalía Municipal.

• Gastos de notaría y registro en ambas transacciones.
  

3. No prever los impuestos

Muchos propietarios desconocen las implicaciones fiscales de vender una vivienda, como:

• El pago de ganancias patrimoniales en el IRPF si no reinviertes el dinero en una nueva vivienda habitual.

• La Plusvalía Municipal, que puede variar según el municipio.
  

4. Olvidar la importancia del certificado energético

Es obligatorio presentar el certificado de eficiencia energética al vender una vivienda. No tenerlo puede retrasar la operación o generar sanciones.

5. Elegir una hipoteca sin comparar

Cuando compras una nueva vivienda, es esencial buscar la mejor hipoteca. Muchos compradores se conforman con la oferta de su banco actual sin explorar otras opciones más favorables.

¿Cómo puede ayudarte GoHipoteca con la financiación en este proceso?

Comprar y vender una vivienda al mismo tiempo puede ser complicado, pero en GoHipoteca estamos aquí para hacer que este proceso sea mucho más sencillo. Nuestro equipo de expertos trabaja contigo para encontrar las mejores opciones de financiación y acompañarte en cada paso del camino.

Primero, te ayudamos a gestionar la hipoteca para tu nueva vivienda conectándote con más de 20 entidades bancarias para identificar la oferta más competitiva, ajustada a tus necesidades y capacidad financiera. Si necesitas una hipoteca puente para adquirir tu nueva casa antes de vender la actual, te informamos sobre cómo funciona esta opción y negociamos las mejores condiciones con los bancos.

Lo más importante es que en GoHipoteca te ofrecemos un acompañamiento personalizado durante todo el proceso. Resolveremos tus dudas y nos aseguraremos de que tengas la tranquilidad de que todo está bajo control. Comprar y vender una vivienda al mismo tiempo puede ser un desafío, pero con nosotros, tendrás el apoyo necesario para lograrlo sin estrés. ¡Estamos aquí para ayudarte!

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender un piso recién comprado?
Sí. No hay plazo mínimo legal. Atiende a impuestos y a la gestión de la hipoteca.

¿Vender primero o comprar primero?
Vender primero reduce riesgo. La hipoteca puente da margen si necesitas comprar antes.

¿Cómo evito pagar IRPF por la ganancia al vender la casa para comprar otra?
Con la reinversión en vivienda habitual (ventana de 2 años y requisitos de habitualidad).

¿Siempre pago plusvalía municipal?
No. Si no hay incremento del valor del suelo, no se devenga. Además, puedes elegir método real u objetivo y aplicar el menor.

¿Qué opción con mi hipoteca me conviene?
Depende del tipo y los plazos: subrogación si tu interés es atractivo; novación si te quedas en tu banco con otra vivienda; cancelación si saldas la deuda.