Novación de hipoteca: ¿Qué es y cómo puede beneficiarte?

¿Buscas renegociar una hipoteca, pero no sabes qué proceso hay que seguir? Un proceso para mejorar esas condiciones, es la novación de hipoteca. Con la novación podrás mejorar las condiciones existentes de tu hipoteca, plazos y más, te lo contamos.

¿Qué es la novación de hipoteca?

La novación de hipoteca es un proceso mediante el cual se realiza una modificación en las condiciones de una hipoteca existente. Consiste en renegociar los términos y condiciones del préstamo hipotecario original entre el prestatario (el deudor) y el prestamista (el banco o entidad financiera). Esta modificación puede afectar diferentes aspectos de la hipoteca, como el tipo de interés, el plazo de amortización, las cuotas mensuales, entre otros.

Beneficios de la novación de hipoteca

Mejora de las condiciones financieras

Uno de los beneficios más destacados de la novación de hipoteca es la posibilidad de obtener mejores condiciones financieras en comparación con el préstamo hipotecario original. Esto puede incluir la reducción del tipo de interés, lo que se traduce en cuotas mensuales más bajas y un ahorro significativo a lo largo del tiempo. Asimismo, es posible negociar una ampliación del plazo de amortización, lo que también disminuye el importe de las cuotas mensuales y puede aliviar la carga económica.

Adaptación a nuevas circunstancias

La vida y las circunstancias de las personas cambian con el tiempo. La novación de hipoteca permite adaptar el préstamo a estas nuevas situaciones. Por ejemplo, si el prestatario ha experimentado un cambio en sus ingresos o en su capacidad de pago, la novación puede ayudar a ajustar las cuotas mensuales para que sean más asequibles. Asimismo, si se desea cambiar de un tipo de interés variable a uno fijo, o viceversa, la novación ofrece la oportunidad de hacerlo.

Simplificación de trámites y costos

En comparación con cancelar una hipoteca existente y solicitar una nueva, la novación de hipoteca es un proceso más ágil y menos costoso. Al modificar el contrato original, se evitan gastos asociados a la cancelación y apertura de una nueva hipoteca, como los relacionados con tasaciones, notarías y comisiones bancarias. Además, se simplifican los trámites y se aprovecha la infraestructura ya establecida, lo que ahorra tiempo y esfuerzo.

Mayor estabilidad y control financiero

Al adaptar los términos y condiciones de la hipoteca a las necesidades actuales, la novación brinda mayor estabilidad y control financiero. Los prestatarios pueden planificar mejor sus finanzas a largo plazo al tener cuotas mensuales más previsibles y ajustadas a su capacidad de pago. Esto contribuye a una mayor tranquilidad y reduce la posibilidad de afrontar dificultades económicas en el futuro.

Evitar la pérdida de beneficios asociados a la hipoteca original

Al modificar una hipoteca existente mediante la novación, es posible mantener los beneficios adquiridos en el contrato original, como bonificaciones, seguros o condiciones favorables. Esto es especialmente relevante si el préstamo hipotecario original se obtuvo en condiciones más ventajosas que las actuales del mercado.

¿Qué gastos tiene la novación de hipoteca?

La novación de hipoteca tiene diversos gastos que debes conocer, como:

• Comisión bancaria por novación: Al modificar el contrato de hipoteca, el banco puede cobrar una comisión que suele oscilar entre el 0,1% y el 1% del capital pendiente. En el caso de cambiar únicamente el tipo de interés de variable a fijo, esta comisión no puede exceder el 0,15% durante los tres primeros años del contrato.
  

• Tasación del inmueble: Para determinar el valor actual de la vivienda, es necesario contratar los servicios de una empresa tasadora. Esta tasación es obligatoria si se amplía el capital prestado o se reduce el interés. Los costos de tasación pueden variar según la empresa, pero generalmente rondan los 300 euros.
  

• Honorarios de la notaría: La escrituración del acuerdo de novación debe ser realizada por un notario, quien cobra honorarios por sus servicios. El costo promedio suele situarse entre el 0,2% y el 0,5% del importe pendiente del préstamo.
  

• Honorarios del Registro de la Propiedad: Para inscribir los cambios realizados en el préstamo hipotecario, se requiere pagar los honorarios correspondientes al registrador de la propiedad. Estos honorarios suelen representar entre el 0,1% y el 0,25% del importe pendiente.
  

• Honorarios de la gestoría: Es común contratar los servicios de una gestoría para llevar a cabo los trámites necesarios ante el Registro de la Propiedad y la Hacienda. Los costos de la gestoría pueden variar dependiendo de la entidad contratada, pero generalmente se sitúan entre los 100 y los 500 euros.
  

• Impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD): Al formalizar una novación, se debe pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados a la Hacienda autonómica. El importe de este impuesto varía según la comunidad autónoma y suele situarse entre el 0,5% y el 2% sobre el incremento del precio de la hipoteca en intereses, capital o costes adicionales.

Ejemplo calculo gastos de novación de la hipoteca

Para calcular los gastos de novación de la hipoteca, debes tener en cuenta todos los gastos anteriores. Te vamos a poner un ejemplo de cómo serían estos gastos:

Supongamos que se quiere cambiar el tipo de interés de una hipoteca variable a una fija. El capital pendiente es de 100.000 euros y el interés fijo pactado es del 2%. 

La hipoteca se firmó hace dos años y tiene una comisión por novación del 0,5%. La vivienda está en Madrid y se necesita una tasación.

• La comisión bancaria por novación sería: 100.000 x 0,5% = 500 euros
  

• La tasación del inmueble sería: unos 300 euros (suponiendo una tarifa media)
  

• Los honorarios de la notaría serían: unos 250 euros (suponiendo un arancel del 0,25%)
  

• Los honorarios del Registro de la Propiedad serían: unos 125 euros (suponiendo un arancel del 0,125%)
  

• Los honorarios de la gestoría serían: unos 300 euros (suponiendo una tarifa media)
  

• El impuesto sobre actos jurídicos documentados sería: unos 200 euros (suponiendo un incremento del precio de la hipoteca en intereses de 10.000 euros y un porcentaje del 2%)
  

• El total de los gastos de novación de la hipoteca sería: 500 + 300 + 250 + 125 + 300 + 200 = 1675 euros

Diferencia entre subrogación y novación de hipoteca

La subrogación de hipoteca se refiere a la transferencia de una hipoteca de una entidad financiera a otra. En este caso, el prestatario (deudor) decide cambiar su préstamo hipotecario de un banco a otro que ofrece mejores condiciones, ya sea en términos de tasa de interés, plazo de amortización u otras características.

En la subrogación de hipoteca, el nuevo banco asume la deuda existente, es decir, adquiere la responsabilidad de pagar al banco original. Esto implica que se cancela la hipoteca con la entidad inicial y se firma un nuevo contrato con la entidad subrogante.

La diferencia principal entre subrogación y novación de hipoteca radica en la entidad con la que se realiza el cambio. En la subrogación, se cambia de entidad financiera, mientras que en la novación, se mantiene la relación con el mismo banco o entidad.

Otra diferencia relevante es que la subrogación implica la cancelación de la hipoteca original y la firma de un nuevo contrato con el nuevo banco, mientras que en la novación no se cancela la hipoteca, sino que se modifica el contrato existente.

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